北京买房：理清思路，购房建议1858

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

我家是北京人，房子在车公庄。但女儿现在工作在通州，事业编很稳定，就是来回通勤辛苦，而且还不能申请公租房，所以她想在通州买套小公寓。看好了新光大中心，偏南向44平，预计都办齐了130万左右。我们也去大致看过了，感觉环境和景观都还不错，价格也能接受，就是产权是40年的，想听听您的意见。

另外我也想到了索性都换房的想法，就是卖掉这套车公庄的能卖500多万，索性买在通州得了，至少是个大三居，环境比城里强多了。而且我爱人已经退休，我最多再有三年，能提前尽量提前，这两三年就算租房也一晃就过去了。只是没想好学区和保值的问题，您认为换到通州合适吗？

A：

1、我的意见，房子是用来住的，既然是为了居住那就该买就买呗。或者这么说吧，如果是我家孩子想为了解决通勤苦恼而买房，那我会支持的。

虽然说公寓有各种不好解决的劣势，但从居住角度讲是优势明显的。而且总价在北京也不算很高，在能接受的条件下就买吧。

2、另外一点是整体换房的计划，如果是我的话会暂缓。或者说首先得问清楚，女儿是只考虑通勤，还是说也有“独立生活”的想法？

毕竟很多孩子从小就有避开父母的理想。人家买房只是说了通勤的理由，或许更大的潜在理由就是想躲开父母。那如果您整体换房了，人家不是一场空吗？所以先问清楚吧，别受累不讨好儿。

3、另外就是学区和保值的问题，我认为是看换到的房源的具体情况。常规建议是如果在短期内用不上学位，那换成通州的非学区房是合适的，肯定是提高了居住的性价比，也能避开溢价部分的保值风险。

不过这得看具体的小区和房源。因为500多万的总价在通州不算低了，如果是买很普通的小区，那虽然面积大，但有“错配”的可能，保值和流动性未必强。

3、总之我的建议是先问清楚，看女儿是否排斥和父母在一起同住？如果不愿意，那就给人家买个小公寓。如果还愿意一起住，那再做整体换房的计划。

仅供参考。

二

Q:

我也是大龄女生，北漂无京户，一直租房在国贸附近，无论是老破小还是阳光100和苹果这种公寓都住过。我一直想买房，但是说实话总是犹豫不决，从喜好上我是喜欢阳光100这种的，但是都是开间，我父母要来北京的话就根本没法住了。

而且您说的朝向和保值问题我也注意到了，但我一直有个想法，毕竟一旦经济好转的话又有大量的年轻人来北京，对单身公寓的需求就会增大，那一次次的周期循环之下这种公寓的保值会有所改观吧？朝向问题确实是无法解决的，但这其实就是鱼和熊掌不可兼得，既然价格低就不可能面面俱到了。

A：

1、对啊，就因为是公寓开间的价格偏低，所以您才能接受朝向不太好和家庭居住不方便的瑕疵。那如果按您说的，年轻人增多导致价格改善了，也就是上涨了，您还愿意接受这些瑕疵吗？

换句话说，现在开间的优势是价格低，劣势是朝向和户型。那如果房价涨了，请问还有什么优势？所以这就是个悖论，您希望是自己买下房子后逆转趋势而涨价，可涨价就会失去优势，请问别人为什么要高价接盘？

2、所以您的想法不能说是错的，只是有些一厢情愿而已，只考虑了自己这边的，而没站在将来接盘人的角度上考虑。

3、总之我的看法是房子是用来住的，如果自己觉得合适就买吧，公寓本来就是自住为主的产品，开间更是。优势就是居住的性价比高，其背后的支撑是价格走势相对弱。但优劣势是可以互换的，只是看自己站在那个角度上而已。

另外多说一句，大量年轻人来北京是肯定的，但未必还有前些年多。毕竟人口大趋势是明摆着的，而且新一线城市还越来越多，年轻人的选择也增多了。

再有一点，所有公寓都是房龄新的时候受追捧，可这种产品由于出租率高，所以老化的快。而且是一旦物业不给力，那老化会陡然加速，也就有可能更加影响流动性+价格走势了。

仅供参考。

三

Q:

我是2019年就在北京看房了，但后来因为口罩和涨涨跌跌的就没买，大跌之后就更没买了。现在我们还是在立水桥租房，两居室租金6000，北京北的。但我们现在想让孩子转学到朝阳的朝外分校，除了买房迁户之外好像没别的办法了。

但说实话还是担心刚买完房就又跌，所以仍然在犹豫，想听听您的建议，比如如果买立城苑怎么样，性价比高不高？能再跌多少？

A：

1、立城苑的性价比，从居住的角度来说应该是中等吧，不算太高。因为这里的户型比较大，那坪效一般都高不到哪儿去，对应性价比也就不太高了。

以两居室为例吧，我刚才看了看价格是100平左右的480万吧，租金也6000多块钱，6300吧。那租售比就是480/6300=750左右，跟北京平均值的650相比就性价比不太占优了。

2、比如跟您北京北租的两居室相比，租金差不太多，但户型是80多平的，总价在400万左右，那租售比就是650左右，基本就是北京平均值。

3、但这也不意味着立城苑的房价还会跌，因为这种户型偏大的房子本来就是自住为主的，租金收益率都偏低。所以不算特殊的劣势，也就不至于单独下跌。

如果下跌那就肯定是跟随大盘呗。但大盘现在的平均租售比是650，租金回报率就是1.8%，已经高于同期银行存款利率了，那就没什么下跌空间了呗。

4、这自己做个对比吧。假定您现在手中有400万，存银行定期的话五大行是1.5%利息，每年6万。而如果买下这套房，每年能节省7万多的租金，请问您怎么选？您认为房价还能跌多少？

仅供参考。

四

Q:

我是替在北京工作的女儿咨询房子问题。现在我们主要是两点分歧，女儿关注的都是北四环到北五环的房子，而我们预算有限300万左右，顶多买个老破小的房子。而如果是到北五环外就能买到房龄新的两居室了，目前这是最大的分歧。

第二个分歧是在学区上，我建议是一步到位，否则将来结婚后很大的可能还是要换房，又麻烦又花钱和耽误精力。而女儿却不嫌麻烦吧，坚持是不考虑学区。

Ps：我看的是****的新楼盘，能买两居，学校是**分校。

A：

1、我先问一句，您指的“一步到位”的学区是哪里啊？不会是近郊的学区吧？因为无论在市区哪个算学区房的板块，300万都只能买到占坑儿房。

2、那既然是新楼盘就不好算学区房了，只能说是有对口学校而已。或者说在学校没有创出好成绩之前，只能算是“挂名校”，和有成绩+师资+生源支撑的真正名校不是一码事儿。

所以从这点来说您和女儿其实没有分歧。或者说她属于是不考虑学区，而您是考虑了不算学区的学区，殊途而同归，不看广告看疗效。

3、另外就是买哪儿的房子？我也认为您和女儿没什么实质的分析，五环内外无非就是一条路，如果有地铁贯穿的话就没什么区别了。

所以还是看小区+周边配套吧。我估计您二位的分析未必是房子，而是配套，地铁或许就是最主要因素。女儿考虑的是通勤时间短，能节省精力+有更多的时间社交。而您或许考虑的就是居住，其他的对您来说不重要。

所以这或许就是年龄不同导致的需求不同吧。我要建议就是换位思考，或者说房子是用来住的，这“住”既包括居住也包括通勤和各种配套，那就以具体的使用者为主呗，谁住谁做主。

4、其他我没什么建议，要不您还是告诉我具体的小区吧，我看看有什么聊的，要不然我也不知道说什么了。

仅供参考。

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