戴德梁行孟祎：城市更新升级，如何破解“网红与长红”痛点？

中经记者 吴静 卢志坤 北京报道

“城市何以更新？城市以何更新？”近日，在戴德梁行2026年第一季度发布会上，戴德梁行北区商业部主管孟祎以此为题，给出了她的深度解答。

她指出，随着北京市“十五五”规划将城市更新单独列章，以及国家层面政策持续加码，城市更新已从过去的单一物业改造迈入区域综合更新、宜居环境提质、产业空间升级三大方向纵深推进的新阶段。

然而，行业仍面临“网红与长红的博弈”“公益与收益的博弈”“修旧与如旧的取舍”三大核心痛点，需要以长期主义运营、多元主体协同和精细化投融资机制来破局。

政策春风与全球共识

孟祎开宗明义地表示，之所以在当前时点重提城市更新，是因为“感受到了政策的春风”。她提到，国家层面，近期自然资源部38号文对土地供给侧的调整，以及北京市“十五五”规划纲要中明确提出的三大重点方向，为行业指明了路径。

根据规划，北京市将实施区域综合性更新，探索整体谋划、资源统筹、政策集成、多元参与的更新模式，打造中轴线沿线、磁器口东片区、永定湾等一批功能复合、特色鲜明的更新片区；推进宜居空间更新，包括老旧小区改造、危房改建、城中村改造及一刻钟便民生活圈建设；深入开展产业空间更新，推动100处以上老旧厂房和低效产业园区更新，加快燕莎蓝港等商圈改造提升。

孟祎同时强调，城市更新并非中国独有。“这周我们有全球同事来到北京，他们交流的主要话题也是城市更新。”她认为，全球核心城市都面临老旧物业（产业、办公、酒店、厂房、购物中心）如何激活价值的问题。“城市更新是难但正确的事情，我们已经进入了下一个阶段。”

她指出，新时代城市更新正面临着三大痛点。

一是网红与长红的博弈。很多项目希望一炮而红，但财务上往往需要15年甚至更长周期才能回本。“这需要长效更新、长期主义的运营理念。”她以欧美、日本为例，指出成功的片区更新往往长达20至30年。

二是公益与收益的博弈。一般政府主导的水系、公园、绿道、老旧小区改造偏重公益价值，但如何在此基础上提升收益、覆盖日常运营成本，是参与各方需要思考的问题。

三是修旧与如旧的取舍。对于承载历史机理的空间，改造和场景营造直接决定项目成败。孟祎表示，不能简单追求“修旧如旧”，而要在保留历史肌理的同时实现功能活化。

她以上海永源路为例指出，永源路地处愚园路和南京西路之间，全长500米，原为30余年烂尾地块。2025年起经整体改造，转型为融合潮流零售、餐饮、公共空间的开放式复合街区。运营方创邑公司采用了“场域优先”的招商逻辑，引入SMFK上海首店、Baxter亚洲首店等自带话题性的品牌，形成强烈的视觉记忆点。

更值得关注的是，永源路预留了超2000平方米的开放草坪，全天开放。这块“没有收入”的草坪，却带来了单场活动全网超2亿的曝光，成为首店选址的重要原因。孟祎指出：“北方城市常担心室外空间不可行，但永源路证明，一块草坪就能成为公共事件的发生空间和经营提升的载体。”

此外，运营方从单纯的“品牌快闪”升级为“街区级公共事件”，通过动线设计、业态联动、传播协同，让活动溢出品牌本身，成为整条街的集体叙事。HOKA社群活动、NIKE 3v3足球赛、Adidas贝壳头街区等持续不断的城市营销事件，为项目带来多元收入和客流，支撑了更高的租金水平。

她分享的另一个国际案例是东京下北泽，该地位于东京都世田谷区，毗邻涩谷。2019年小田急线转入地下后，铁路旧址被重新开发，形成总长1.7公里、划分为13个区域的下北线路街。其开发逻辑从“赚地价”转向“支援型开发”。亮点空间“BONUS TRACK”由1栋商用主楼和4幢商住合一联排建筑组成，首层为商业店铺，二层供创业者居住，最大化降低创业租户租金。

孟祎总结了下北泽的启示：摒弃短期逐利，坚守长期价值；构建多方协同，实现“专业运营+居民共创”；小尺度低冲击改造，打造复合化、开放式场景；通过精细化运营与社群培育，让街区保持长期活力，实现可持续发展。

三大现实掣肘

尽管前景广阔，孟祎直言国内城市更新从前期开发到长期收益仍面临三大现实痛点。

一是用地性质和土地使用年限导致的投资顾虑。她指出，北京很多城市更新项目的产权属于市属平台公司，需通过北交所租赁，但最长期限仅10年。“真正的运营方承租后，如果只租10年，连改造成本都覆盖不了。项目刚盈利就要面临下一个未知。”

对于品牌方也是如此，大型餐饮、体验类业态通常需要10年租约，如果项目土地剩余年限短或租约年限短，将会使这类业态受限。

不过，政策层面已出现积极信号。今年1月份，自然资源部与住房和城乡建设部联合印发的《关于进一步支持城市更新行动若干措施的通知》中，明确鼓励弹性年期、长期租赁、先租后让等多元化供地方式，允许根据产业生命周期设定差异化使用年限；对于利用存量土地发展国家支持产业的，可享受最长5年过渡期政策；鼓励土地混合利用与功能复合，允许产业用地配置一定比例的研发、办公、商业及生活服务设施；同时支持资源资产组合供应与整体运营。

二是前期投资大、持续经营扶持导致的投资回报顾虑。孟祎表示，城市更新项目少则几千万元、多则上亿元投入，回报周期慢，改造方和运营方希望有主体牵头投入。“谁来投资”直接决定了成熟运营方能否进入。她建议强化政策性资金支撑，利用国开行、农发行的改造专项借款作为“第一桶金”，并推进资产证券化，依托基础设施REITs、类REITs实现“投资—运营—退出”的良性循环，同时优化资产负债结构，扩大优质资产规模。

三是运营层面仍然任重道远。“现在政府平台公司确实也更看重运营。”在她看来，城市更新虽然像“小块肉”，但麻雀虽小五脏俱全，需要更精细、更集约的运营。

（编辑：卢志坤 审核：童海华 校对：颜京宁）