开盘3.6万/㎡，现2字头抛售，深业颐泽府高端梦碎

曾经的南沙横沥岛，是广州楼市最炙手可热的板块之一，新盘一个接一个，价格屡创新高，甚至官方也得出手，将全岛新房限价在3.6万元/㎡左右。

但后来的事，大家都知道了。

潮水退去，横沥岛上“一地鸡毛”，开发商都不好过。

特别是那些高价拿地，体量又大的项目，处境就更加尴尬了。

其中以40亿元拿地，被深业集团寄予厚望的“大湾区战略关键一步”的高端盘深业颐泽府，就是横沥岛上最尴尬的存在之一。

它于2022年首次入市，据公开信息，项目开盘均价3.6万元/㎡，如今却贴着地价卖2字头。

即使这样，去化也是很惨淡，开盘至今4年，拿了8张预售证，一共805套房只网签了307套，去化不足4成。

图源阳光家缘网，时间截至2026.4.16

更要命的是，项目属于岛上体量较大的盘，总货量过千套，还都是大户型改善四房，在当下市场环境，去化更加艰难。

这不是一个简单的楼盘滞销故事，而是一场从拿地节奏、产品定位到开发商战略的全方位“翻车”。

最近，项目全新推出了仅13层高的小高层板楼14栋，据说在横沥岛上属于稀缺产品。

乐居君到现场试探，看看项目是否有逆风翻盘的能力。

继续走高端路线，这次深业颐泽府新推的是14栋的低密板楼，为建面约145㎡产品，两梯两户。

从位置上看，14栋处于整个小区中间位置，前面望江区域被9栋、10栋遮挡。

据介绍，13、14栋这两栋板楼“内部南北皆为中心园林景观”。

翻译成大白话就是：板楼虽然楼间距宽，但你看到的只有园林，不是江景。

那些冲着江景大盘来买板房产品的购房者，难免会有心理落差。

再来看看具体户型图，它是常规的竖厅户型，好处是动静分离，但毕竟不是新规产品，做成四房还是略显紧凑。

至少乐居君实地看了，建面都145㎡了，但客厅实感还是不够舒展，主卧倒是挺大。

比较让人惊喜的它的价格，单价仅约2.2-2.5万/㎡。

要知道项目曾经刷新南沙地价，成交总价40亿元+23200㎡配建面积，折合楼面地价19140元/㎡，开发商深业置地还得靠摇号才能拿下。

如今2字头价格卖板楼产品，可以说是贴着地价卖房了。

另外，项目还在售观海组团：9栋、10栋、11栋、12栋、13栋；听海组团：16栋、18栋、19栋；望海组团：5栋。产品为建面约103-257㎡户型。

其中，观海组团为楼王组团，北向享横沥岛江景资源。

听起来很美对不对？但仔细想想，“北向享江景”意味着什么？——户型的主朝向是北面。

在广州这个南向为王的市场里，朝北的房子天然就吃亏。

更需要注意的是，低层的建面约127、143㎡北向户型，有机会被之后建起来的临江商业遮挡江景视野。

总体踩盘下来，乐居君没有感受到项目特别出彩的地方，倒是有几点需要购房者多加留意：

一、产品过时

项目的产品放在2022年开盘时还算中规中矩，那放到2025-2026年的市场里，就显得“老态龙钟”了。

竞品在干什么？

横沥岛上的招商林屿境，作为广州首个第四代住宅项目，使用率突破140%，首推约150套即售罄。

能建天誉府主打新规江景大平层，建面约133-228㎡，使用率约100%，270°IMAX观景，约150米亲江距离，每一项指标都在刷新标准。

图片由金牌案场数字战队决策专家生成

面对降维打击的竞品，深业颐泽府平均约9成的得房率、传统的塔楼设计，竞争力难以凸显。

除了直接竞品，克而瑞好房点评网最新发布的南沙明珠湾板块改善型住宅竞品组多维PK榜中，无论是交通、配套、价值等维度，深业颐泽府都没有进榜，稍显逊色。

二、配套严重缺失

这个劣势就不是项目能左右的了。

目前横沥岛建设还处于缓慢推进当中，尽管部分楼栋已交付，但岛上的商业配套依然处于雏形阶段。

项目旁边美的江上沄启商业裙楼内，仅有一些便利店、简餐店和房产中介机构。

至于被寄予厚望的18万㎡地下商业体？至今没有准确的开业时间，施工进展堪忧。

换句话说，你花两三百万买了一套房子，但日常连吃顿像样的饭、逛个商场都成问题。

这种"高规划、低兑现"的落差，足以劝退绝大多数刚需和改善型购房者。

三、板块置换难度堪称“地狱级”

据克而瑞数据（含普通住宅、别墅），项目所处的明珠湾板块2025年1月库存套数为2772套，此后持续攀升，4月一度突破3111套，到2026年3月仍有2732套。

按12个月滚动去化周期计算，板块去化周期从2025年初的13.6个月一路攀升至2026年3月的21.2个月，接近两年才能消化完现有库存。

如果你买入板块内房子，就要做好长期持有的准备。

毕竟新房都卖不完，二手房更加没有市场。

项目开发商深业置地在广州的履历，简直可以用稀薄来形容。

据公开资料，深业颐泽府是深业置地在广州的第二个项目，而第一个项目是2013年开发的金沙洲深业江悦湾。

从2013年到2020年拿下横沥岛地块，中间隔了整整7年，深业置地在广州市场几乎是一片空白。

这种生面孔的身份，直接反映在操盘节奏上。

2020年8月拿地，按行业惯例半年左右就应该开盘蓄客，但深业颐泽府拿地16个月后才开放销售中心，直到2022年4月才正式开盘。

这一拖，就拖过了2021年南沙最火热的窗口期。

要知道，2021年4月旭辉曜玥湾开盘就创下4万元/㎡的纪录，凭一张图纸就能卖房的黄金时代，深业颐泽府完美错过。

等到2022年4月姗姗开盘时，市场已经急转直下，南沙收紧了人才购房政策，投资客大量退场。

错过了最佳入市时机，深业颐泽府在后续的价格策略上也始终慢半拍。

据周边中介反映，深业颐泽府的营销动作相对较少，可以用“高冷”来形容。

项目在2023年和2024年虽然都进行了降价，但每次降价速度和幅度均低于周边竞争对手。

当横沥岛其他楼盘已经大幅降价清货时，深业颐泽府依然在端着。

结果就是，旁边的美的江上沄启、星河江堤春晓已经卖到仅剩零星尾货，而深业颐泽府还有数百套房在苦苦等待买家。

深业颐泽府的艰难去化，沉重打击了开发商深业置地。

资料显示，深业置地隶属于港股上市公司深圳控股（00604.HK）。而深圳控股的近三年财报，用四个字概括就是：越亏越多。

据深圳控股公告，2023年至2025年，深圳控股股东应占亏损分别为2.61亿港元、18.23亿港元和43.66亿港元，亏损规模持续扩大。

2025年，公司虽然营收首次突破400亿港元大关，创历史新高，但利润端却被巨额减值"吞噬"——存货减值24.05亿港元，联营公司亏损与减值合计拖累净利润21.54亿港元，两项加起来超过45亿港元。

合同销售方面同样不乐观。2025年全年，深圳控股合同销售金额约133亿元人民币（折合约145亿港元），同比下降21.6%。

面对如此困局，管理层自己都把“攻坚存量去化、确保现金回笼”和“去库存”作为2026年的核心策略，销售目标设定为130亿港元。

更直白的信号是，公司宣布不派发末期股息。

回顾深业颐泽府的故事，几乎每一步都踩在了“错误”的节拍上：

·拿地时踩在了地价高点，楼面价19140元/㎡，如今贴着地价在卖；

·开盘时错过了市场高光期，拿地16个月才入市，黄金窗口已关闭；

·定价时高估了市场承受力，3.6万元/㎡的开盘价在市场转冷后成了沉重枷锁；

·降价时永远慢人一步，高冷营销风格在存量竞争时代毫无优势；

·产品上缺乏迭代能力，当竞品已经进化到"第四代住宅"，自家产品还停留在2022年的标准。

·40亿元地价、1572户体量、929套未售、19.4%的去化率。

深圳控股管理层已经把去库存列为2026年核心战略之一，但对于深业颐泽府而言，在母公司连亏三年、竞品不断升级、板块去化周期超过21个月的大背景下，这场逆袭之路注定漫长而艰难。