科技与“出海”成需求热点，深圳甲级写字楼显现复苏信号

2026年第一季度，在人工智能、消费电子及企业全球化等多股产业新动能的强力支撑下，深圳甲级写字楼市场延续修复态势，需求回暖基础进一步夯实。市场数据显示，全市季度净吸纳量保持高位，多家头部科技企业集中成交，显示出市场正逐步转向由产业升级与需求修复共同驱动的新阶段。

市场回暖

净吸纳量同比大增

南都·湾财社记者注意到，市场回暖的直接信号，体现在积极的去化数据上。数据显示，尽管深圳一季度无新甲级写字楼项目入市，但在活跃的租赁需求带动下，全市季度净吸纳量达到13.1万平方米，对比上年同期高出25%。在此之下，全市甲级写字楼的平均空置水平也得以实现连续两个季度的环比回落。

第一太平戴维斯华南区董事长吴睿对此分析称：“2026年第一季度，深圳房地产市场呈现出‘温和复苏、结构分化’的整体特征。APEC的临近，正加速推动片区基础设施、国际服务能力与营商环境的系统性升级，这种‘重大事件驱动区域价值跃升’的逻辑，正是观察今年深圳房地产市场的重要切角。”

在此背景下，业主延续“以价换量”策略，租金仍在调整通道。世邦魏理仕数据显示，当季，全市平均租金环比下跌2.7%，至每月每平方米137.9元，跌幅同环比均有所收窄。“消费品及科技新兴赛道需求的快速增长，预计将共同推动整体市场需求保持稳定增长，租金降幅同比或有所收窄。”世邦魏理仕深圳办公楼租赁交易负责人蔡志豪指出。

产业支撑

科技与“出海”成需求热点

南都·湾财社记者梳理多方数据发现，本轮复苏的核心驱动力，源于深圳坚实的产业支撑。第一太平戴维斯数据显示，人工智能、互联网、银行、券商等企业办公租赁需求在本季度表现活跃。其中，信息技术及金融两大行业的租赁需求，无论从成交数量还是成交面积来看，合计占比均已过半。此外，专业服务类机构的需求同样保持稳健，成交数量占比接近15%。

而据仲量联行数据，多家头部科技企业合计签约租赁面积约2.5万平方米，涵盖扩租及较大面积新租成交；世邦魏理仕的报告同样指出，头部企业大宗成交带动下，科技企业消费品板块以23.1%的占比成为第一大需求驱动，主要贡献自数码产品及家用电器。同时，人工智能、机器人赛道亦保持活跃，相关企业合计签约产业空间约2万平方米。

而除科技主线外，企业全球化布局加速也为市场带来新的需求来源。仲量联行数据显示，一季度，深圳出海服务类企业累计租赁甲级办公空间近7000平方米，涉及海外品牌推广、跨境物流、供应链管理等多个细分领域。随着企业全球化经营不断深化，围绕出海的服务生态有望进一步完善，并持续为办公楼市场提供稳定需求。

展望未来

探索多元化去化举措

面对高企的存量，除吸纳传统办公需求外，多元化业态正在成为承接空间的重要补充力量。第一太平戴维斯数据显示，目前，全市已有超过26万平方米甲级商办物业签约相关运营方，计划引入酒店、大健康等业态。

同时，本地政府亦提出诸多举措支持存量去化，例如《关于进一步规范城市更新规划土地管理的若干措施（试行）》中提出，鼓励存量商办用房临时转换为公共服务设施、保障性住房等用途。

展望未来，市场修复态势预计将延续，需求修复和结构优化仍是主线。仲量联行研究部资深董事曾丽指出：“深圳办公楼市场正在由此前以成本导向为主的调整阶段，逐步转向由产业升级与需求修复共同驱动的新阶段。”她认为，随着AI加速融入传统行业，企业对办公物业的关注点正由传统的区位与成本，进一步延伸至电力容量、网络质量及数据安全等要素。未来，更能满足高算力、高安全性要求的优质办公项目，将在新一轮产业升级中持续受益。

采写：南都·湾财社记者 孙阳