北京买房：理清思路，购房建议1856

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

我的情况有些复杂，非京籍，老家三线城市有房，价值50万。北京购房有积分的需求，也有孩子上学的需求，请问怎么能够兼顾？学区不求太强，中上即可。房子希望是能改四居的，因为已怀二孩，半年后老人要来同住，我需要隔出一间小书房。

工作在团结湖，妻子居家，希望房子别太远，地铁沿线尽量便捷吧。目前租房6000，希望月供不超8000，否则多了一个孩子后压力实在太大了。保值角度也是要强的，七年后应该会换房。具体的看情况了，不想太复杂。

A：

1、您的情况倒不是很复杂，而是要求有点儿高。当然这看您的首付是多少吧，或者说是总价预算多少？高点儿的话就都不是问题了，总价越高越容易各项兼顾。

2、我也不问您的首付了，只是简单说几句。

积分+上学，在不考虑通勤的情况下，常规建议是亦庄。因为这里的几所学校都进步挺快，而且独立学区的规模也不大，那即便是派位，只要在亦庄学区内就都不错。另外亦庄房价中包含的学区溢价也不高，相对算各项兼顾的。

3、但“中上”怎么说呢？亦庄算是在近郊学区中很不错的，但和东西海还是不能比的，高分段成绩和朝石丰也还有所差距。所以只能说是在北京算中上，但和很多家长心目中的“中上”不太一样。

4、房子能改四居的，那这就是大三居了，在老公寓中比较多，房龄相对新的小区很少。因为如果好改，那我们开发商就自己设计了，还能多赚钱呢。可如果不好改，那效果就大多不太好，而且将来出手时也不好收回成本，所以考虑好再买。

或者这么说吧，大户型的老公寓好改，但这种产品的价格走势一般偏弱，保值+流动性都不算强。而房龄新的一般都不好改，也不太建议改。

5、通勤看自己的感受，这“便捷”没有标准。月供8000对应贷款就是160万左右，那如果是在亦庄，三居室一般在400多500万吧。其他没什么建议。

仅供参考。

二

Q:

我们在门头沟冯村嘉园有一套三居室，167平的400万不到。但这几年没怎么住，一直在西城租房给孩子上学呢，我工作在苹果园，孩子爸爸在四季青，每天都挺辛苦的，房租每个月还8000呢。

我看近两年冯村的跌了至少100万左右，而甘家口的跌的不多，我们租的这套房当时能卖600多万，现在也差不太多，跌了也就40万吧。所以我们想是不是应该止损冯村的然后换过来，从居住、通勤和保值角度您有什么分析？

A：

1、居住和通勤的方面都只能看自己的感受，没标准。既然您能接受那就换呗，房子是用来住的，能解决问题的才是好房子，至少是实用的房子。

2、不过多说一句，如果您租的这套房租金8000多，那售价应该到不了600万。也就是租售比700就差不多了，以您的租金乘以700就应该是市场价。

当然，这前提是您缴纳的租金也是市场价。如果是租便宜了，比如类似房源都9000左右，那房子总价600多万也正常。

3、但仍然是考虑好吧，因为北京现在老小区的平均租售比也就是500多，比如石景山或丰台，同样8000多的租金，对应的房产总价不过400多万。那和600多万中间的差价就是学区溢价。

所以如果您花600多万买下这套西城的房子，那只能得到400多万的居住体验，另外200万的资金属于闲置，同时也有保值的风险。毕竟入学人数是在一直下降的，如果没有政策支持，那溢价的比例至少不会再涨了。

4、其他我没什么可分析的了，冯村嘉园的是典型的自住为主，如果确定住不上的话就应该置换。但我建议是换到石景山或丰台，避开溢价才能提高居住的性价比。

仅供参考。

三

Q:

不考虑学区，用目前CBD老塔楼换四-五环内沿线次新房，可少量贷款，预算800万左右三居。需求是一要适合退休养老居住，社区环境和周边绿化好，离三甲近。二是面积大，寒暑假和年节时儿子三口能来同住，150平以上吧。三是社区业主素质高，很讨厌占用公共空间和囤积废品的那种人。

A：

1、您这要求够高的，800万买150平以上，那就是5万左右一平的。五环内这种价位肯定有，但您其他要求就偏高了，大概率还是只有塔楼的老公寓能满足，而且大多还是办公和居住都有的社区，其他的普宅小区几乎买不到您希望的房子。

2、简单说两句吧。五环内5万一平的房子很多，但次新的非常少，基本都得20年房龄左右了。而且如果是次新房5万一平，那说明这小区的保值一般，价格走势偏弱。为什么偏弱？一般都是因为社区环境不太强呗，否则怎么没人出高价呢？

再加上您要的是150平以上的，明显超过豪宅线，2006年“7090政策”执行之后的这种户型就不多了。普宅小区大多都是紧凑户型。所以能有这种大户型的一般都是商务公寓，基本都是塔楼，社区环境和户型朝向大多不太强。再加上地段儿不错，所以很多这种公寓里面都有办公的，导致环境就更乱点儿了呗，未必适合养老的安静要求。

3、业主素质高倒是有可能，早期能住公寓的非富即贵，无论业主还是租客。但这也看物业的维护吧，花多少钱就能得到多少素质。常规建议是选物业费高点儿的公寓，维护的会更好，一般5/6块左右的为合适，7/8块以上的就偏高了。

4、总之您的要求偏高，我推荐不了，要不就看看酒仙桥和望京吧，这种价格的公寓相对多一些。但最好是降低要求，否则买不到各项兼顾的。

仅供参考。

四

Q:

我有个观点是别墅是有钱人的大玩具，也就是只有玩乐享受的功能而不具备保值属性，请问您是否认可？因为我现在住的房子是2010年买的漪龙台，地段非常的好，离龙潭湖不过是一河一路，登高即可观景，但唯一不好的是保值一般，当时500多万买的，现在最多也到不了1000万，感觉严重落后大盘了。所以有想法换成别墅养老+保值，但看了不少说房的文章和视频都说别墅保值不好，所以在犹豫。

A：

1、这种观点其实没什么意思。甭说别墅了，什么东西不是有钱人的玩具啊？豪车游艇古董珠宝，甚至是萝莉岛海天盛筵和换心脏嘎腰子，哪个不是大玩具？房子是用来住的，人家只是关注使用功能而已，未必指着赚钱，至少是没指望着靠一套房就能发财甚至跨越阶层。

我也不能说认可这观点，但认可说别墅到目前为止的价格走势一直普通。至少北京如此吧，绝大多数的别墅都严重落后大盘，能跟上的屈指可数，大多都在产业区周边，而且都很贵。

2、漪龙台的价格走势确实不算强，但大多数的老公寓也都这样儿。再加上漪龙台是日本开发商，所以也多少影响了一些买房群体吧，间接影响了价格。

2010年的500万涨到现在的1000万其实已经不错了，大多数的别墅小区还达不到呢。所以这就看跟谁比吧，公寓跟普宅大盘相比是弱了点儿，但跟别墅大盘相比还算强的。

3、这其实可以看看二环内，龙潭湖东南角左安门内的怡龙别墅，2010年单价应该在5万左右，现在我刚看了看有卖7万多的，还不让您这漪龙台了吧？

4、总之房子是用来住的，既然是准备养老，那就多考虑居住体验吧，其他的没必要太纠结，没什么意义。

仅供参考。

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