房地产，越来越撕裂

近日，深圳某楼盘因抢房冲突引发热议。

据报道，该楼盘开盘当天放出两百多套房源，吸引了上千组客户排队哄抢，场面一度失控。为了维持秩序，保安向人群喷洒辣椒水，引发客户强烈不满。

疯 狂 抢房的现 象，在几年前司空见惯，但在2026年还有这样火热的现象，属实令人意外。

在楼市“小阳春”阶段，曝出了通宵排队抢房的新闻，是不是意味着，楼市真的回暖了？

显然，个例不能作数。

眼下已是四月中旬，今年小阳春的成色基本有定论了。回看这一个多月的成交情况，对比1-2月份确实有所升温，个别城市的成交量还创下了阶段性新高。

不过，市场其实是割裂的。新房与二手房，核心城市与非核心城市之间分化明显。但整体而言，新房的价，二手房的量，都在朝着积极的方向演化。

01

楼市小阳春冷热不均 新房同比缩量，二手房成交明显放量

先看新房。

3月份各地新房成交环比2月普涨，一线城市的涨幅最为明显。

据克而瑞数据，四大一线城市3月份新房成交面积环比上涨172%，其中上海涨幅高达324%，广州228%，北京也将近翻倍，深圳涨幅最低也达到53%。

其次是二线城市，成交面积合计同比增长111%；三四线城市表现垫底，成交面积同比增长6成左右。

单从这组数据来看，上涨趋势相当不错。戳这里，了解线上AI销售员

但要注意的是，2月份受春节假期影响，整体基数处于年内低位。

如果和普通月份相比，涨幅得打个折。

例如，据克而瑞数据，全国重点50城1月份新房成交810万平方米；3月份成交1214万平方米，后者 约 为前者1.5倍。

整体而言，3月份一季度里面成交最活跃的月份。

如果和2025年相比，新房成交缩量的趋势并未改变。

克而瑞的数据显示，2026年3月全国重点50城市新房成交面积比2025年同期减少了27%。各能级城市呈现不同程度下滑，其中22个二线城市下滑幅度最大，跌幅达到34%。

这种下行趋势，并非三月份独有。整个一季度，新房成交量同比下降3成左右。

和新房相比，二手房的成交量称得上遥遥领先。

克而瑞监测的20个重点城市，3月份二手房成交环比同比均上涨，涨幅分别达到117%和6%。个别城市成交大幅放量，创下阶段性新高。

其中，成都表现最为突出，3月份成交建面位列第一，同比大增26%；

上海成交量创下近五年新高；北京成交量触及15个月来天花板。

城市

3月成交套数

环比

同比

31215套(228万㎡)

+174%

+6.4%

19886套

144.6%

+3.4%

23248套(219.9万㎡)

+103.5%

-8.3%

9263套

+96.25%

+5.60%

△个别热点城市2026年3月份二手房成交情况

二手房成交量好于新房，并非短期现象，而是长期趋势。

近年来，二手房成交比重一路飙升。从2020年的20%到快速攀升至2025年的46%，接近市场总量的一半。

高盛的一份报告指出，到了2035年，中国的二手房在总成交量中的比重将达到 66%。届时，二手房将成为市场绝对主力。

02

新房稳价，二手房跑量

住宅成交结构分化已成必然趋势

这几年房地产给大家的体感是成交不断缩量。

但如果将新房和二手房的成交量加起来，2023年至2025年商品房成交总量并未出现大幅波动。总量基本稳定的背后，新房与二手房成交此消彼长。

△来源：半夏投资

换言之，商品房成交量进入箱体震荡阶段，大涨和大跌都不太可能，但内部结构性调整会持续进行。

土地供应控量提质，新房量降价升是必然趋势

房地产“止跌回稳”，符合各方的共同期待。

对于“止跌回稳”，市场一般看两个指标，一个是成交量，一个是成交均价。

以往，说到房地产“止跌 ” ，首先都是将关注点放在成交量上。

而明源君认为，当前片面讨论新房成交量涨跌，已经不合时宜了。

在供地控量的情况下，新房成交量下降是必然的结果。

这几年，土地供应一直处于严控状态，住宅年开工量逐年减少。2025 年住宅开工量只有42984万㎡，不足 2019 年历史峰值（167463 万㎡）的四分之一。

△来源：半夏投资

这就是为什么，明源君一直强调，对于新房市场，成交规模减少是必然趋势，不足以用来衡量市场的回暖与否。线上获客不停歇，点击了解

控量之下，新房市场的重心放在“提质”上，也就是建设“好房子”。

近年来随着供地指标向核心城市核心板块倾斜，商品房供应已全面趋于“改善化”。高品质改善及高端产品，也就成了新房市场主力。

在高单价高总价的改善及高端产品的带动下，新房价格走势整体好于二手房。

拿近两年的数据来说。 （数据来源：中指研究院）

• 2024年，百城新房成交价格累计下跌约4.8%，二手房下跌6.18%。

• 2025年，百城新房成交价格累计上涨2.58%；二手房下跌8.36%。

• 2026年1-2月，百城新房成交均价 累计上涨0.13%， 二手房累计下跌1.39%。

新房成交价格止跌回稳态势明显强于二手房。近期，高盛的一份研报更是直接指出，上海和深圳的房价将率先止跌回稳，至2028年预计将上涨15%。

以价换量跌出性价比，刚需产品撑起二手房市场半边天

新房市场供应趋于改善化，促使刚需集体转向二手市场。

中指研究院的数据显示， 2026年1-2月份，其监测的 30个重点城市，二手房成交套数占新房及二手房总量的72%，较2025年全年提升了7个百分点。换言之，每成交10套房子，就有约7套是二手房。

而低总价刚需刚改产品则成了二手房市场的核心支柱。

以北京上海为例，2025年300万总价以下的房源成交占比明显提升，比重分别达到36.7%和49.3%。

而今年小阳春，低总价小户型成交同样最为活跃。

以一线城市为例，低总价/小户型房源成交占比普遍超60%，"老破小"的占比处于25%-40%之间。

城市

低总价门槛

小户型/低总价占比

"老破小"估算占比

300万以内

60%+

30%-40%

90㎡以下

74%

25%-35%

500万以内

73%

30%-40%

300万以内

77%

20%-30%

"老破小"被青睐，一方面是受新房供应结构驱动，另一方面，也是二手房的性价比有关。

需求端，近年来政策上利好不断，降首付、降贷款利率等举措，有效减低了上车门槛和持有成本，有利于刚需购房需求释放。

供应端，“以价换量”之下，部分二手房的价格已经跌回十年前。老破小的性价比显现。

以上海为例，2025年-2026年一季度，300万以下“老破小 ” 一直是二手房成交主力。而这类房源的年化租金回报率为 2.65%，是各类房源中回报率最高的品类。

当租金与房贷接近的时候，刚需群体的购房动力便被激发出来了。

小结

房地产“止跌回稳 ” ，新房和二手房走的是截然相反的路径。

新房通过控量提质，以好房子带动整体价格企稳回升。

二手房“以价换量 ” 打出性价比，承接刚需需求。

这一结构性分化也预示着，新房市场已经进入“产品为王“”时代。能够做出好产品的房企，才有机会在下半场行稳致远。

点击下图，了解详情↓