上海的这些区域，严重掉队

上海的发展不是一碗水端平，每个周期内都会有些区域发展快、有些发展慢。

过去五年，这几个区域明显被甩开了。

静安西藏北路

西藏北路最让人惋惜。

过去五年一江一河是核心战略，静安西藏北路、虹口北外滩、杨浦东外滩非常活跃。

西藏北路头顶静安光环，2020年之前最被看好。

西藏北路位置也好，离传统核心区比东外滩近得多。

东外滩进市得穿过虹口，是二级辐射。

西藏北路到陆家嘴都不远，开车6公里，十几分钟。

时机也好，2015年静安合并闸北，最先开发的就是西藏北路。

2020年以来静安共上市35个新房，西藏北路（含不夜城）占了24个。

静安出钱、闸北出地，傻子都知道这里有未来。

大家对这里预期很高，以至于2016年融信就在这拿了全国地王。

2015-2020年北外滩、东外滩都很失落，刚刚经历过烂尾，没人看好他们。

打脸的是，这四五年东外滩、北外滩竟然压了西藏北路一头。

东外滩借助三大互联网公司疯狂刷屏，从八埭头一路到复兴岛，全是工地。

东外滩外滩道单价高达13.8万，保利外滩曜14.2万。

北外滩更牛叉，傍上了外滩、陆家嘴黄金三角，800多万方全新规划晋升黄浦江一霸。

北外滩的绿城新房首开17.5万，卖得还不错。

西藏北路连续开发了这么多楼盘，在全市都没什么影响力。

最好的产品中兴傲舍，单价13万还不好卖。

最近开的普通新房12万出头，卖得很差。

被杨浦、虹口踩在脚下，静安的脸都被你丢尽了。

西藏北路的问题环线咨询2020年就讲明白了，一直没找到定位（《西藏北路的未来，没有定位的悲哀》）。

环线咨询文章记录

有大饼的地方，不一定有发展。

连大饼都画不好的地方，一定没发展。

2020年环线咨询就说这里问题是缺乏明确定位，没想到过去5年了，还是没找到。

北外滩是城市封面，东外滩是互联网集群，徐汇滨江是人工智能、豪宅区，西藏北路到底是什么？

西藏北路失去了塑造地段最好的机会。

绿城潮鸣外滩、海泰北外滩以及风貌别墅用产品优势赋能虹口，希望抬高北外滩地段价值。

过去提起虹口，大家不认为配得上豪宅。

几个项目成功，慢慢的就能翻转口碑。

北外滩的楼盘在提升虹口两个字含金量，西藏北路的楼盘在稀释静安含金量。

十年了，西藏北路就做一件事情，打着静安的旗号卖闸北的地。

静安两个字之前代表着雍容华贵，现在不断的挂上刚需楼盘名字，含金量不断被稀释。

没人抬高地段价值，大家都自顾自的卖房走人，西藏北路价值持续往下。

中兴路壹号破发这么严重，跟地段价值下滑有关。

当然西藏北路地段优势还在，去市区就是方便，依然是静安户口。

只是不进则退。

浦东川沙

西藏北路的问题是，快速无序开发找不到定位。

川沙的问题相反，定位极其清晰却一直不开发。

川沙是上海九大副中心之一，规划范围也早就画好了。

却一直没怎么发展。

金桥副中心金桥壹中心建成，张江副中心双子塔建成。

没有规划的唐镇全是工地，最近还建了山姆，规划三甲医院。

原来遗留的北蔡楔形绿地、张家浜、新杨思各种火爆。

连御桥都在打造数智天地。

川沙呢？除了几个楼盘啥都没有。

对，有迪斯尼，目的性消费，逛完就走。

留不下就业，留不下产值，带不来民用配套。

川沙之前是县城，是那片区域的绝对中心。

现在成了小透明，谁都可以踩一脚。

说川沙发展掉队，不会有人反驳。

环线咨询文章记录

川沙的问题环线咨询2020年也提到了，一直极力让大家避开。

川沙虽然定位副中心，但是完全没到开发时间。

金桥、张江产业基础雄厚，正在全力升级。

龙阳路叮叮当当七八年，一点产业还没引入。

临港国家级规划还在砸钱，人力缺口上百万。

东方枢纽横空出世，要打造下一个大虹桥。

科技、制造、商务区、枢纽利好、开放利好都被分走了，真的没什么能给川沙的。

最后给了一个文旅项目，刷刷存在感。

没到开发时间，川沙只能当个睡城。

还不是合格的睡城。

环线咨询文章记录

川沙主力买家是本地人置换，对张江等产业区的吸引力很低。

本地人购买力强，新房少，房价就一直有泡沫。

新房多，泡沫就破灭。

要真正产城融合发展起来，川沙还需要等下一轮风口。

浦东联洋

联洋也严重掉队，环线咨询2020年也提醒过了。

文章被投诉到删除。

环线咨询文章记录

国际社区这几个字，现在听起来平平无奇。

20年前，那可真是地位的象征。

那个年代国内工人一个月赚七八百，外企白领刚入职就月薪过万。

外资企业、外国人就是有钱的代名词，完全是量级式的碾压。

外资衰退后联洋又赶上金融红利。

2007年上证指数达到6124点，A股迎来史上最大牛市，当时中信证券平均工资超过150万。

最有钱的当然买陆家嘴、碧云，他们之下就是联洋。

顶级中产定位，一公里范围能开6家星巴克。

现在联洋也不错，但是地位大不如前。

联洋的问题跟瑞虹新城类似，发展的早，但是没建立起壁垒。

新的片区、产品出现，直接分走了客户、抢占了定位。

浦东有前滩、后滩，杨浦东外滩，甚至徐汇滨江都会分流。

之前陆家嘴上班的买入联洋，是这里上班方便、学区好、房子新、配套好。

现在浦东最好的学区是华二前滩、张集、建平地杰，联洋向心力下滑。

联洋产品完全没优势了，配套只有世纪公园还能讲讲。

长宁中山公园

2017年长宁来福士广场开业，“龙之梦购物中心” 升级 “龙之梦购物公园”。

中山公园商业面积突破50万方，写字楼出租率超过95%，迎来高光时刻。

此后一路下行。

不少企业搬走、房价被徐家汇甩开。

只有龙之梦繁花不败。

中山公园的问题，环线咨询2020年也提到了，当时就分析势必由盛转衰。

环线咨询文章记录

中山公园的成功完全是天时地利人和，因为真如烂尾，短期充当了西上海副中心。

环线咨询文章记录

但是中山公园离市区、离徐家汇实在太近了，长期很难保持独立发展。

中山公园、徐家汇一定会分出高下，这样近的距离不需要两个同质化区域。

环线咨询文章记录

徐家汇留了后手，一直在进步。

中山公园慢慢的就掉队了。

楼市掉队更严重，房价被徐家汇反超，甚至被中环反超。

中山公园的产业缩水是原罪，剩下的优势都可以被取代。

地铁、大众化商业、公园，这些连南翔都有了。

中山公园龙之梦人的确很多，南翔印象城不比你少。

更可怕的是品牌调性几乎一样。

南翔的宜居优势中山公园却没有，中山公园3号线割裂、路网复杂、房屋老化。

五大新城

环线公众号创立以来，从没建议大家买五大新城。

环线咨询文章记录

环线之前的推荐逻辑非常简单，就买房价贵的市区。

2020年4月9日文章

看看这些文章大家应该知道，环二不推荐的是整个郊区，只是五大新城代表性强。

现在五大新城房价全面跑输，全面跌穿了2016年。

跑输的岂止是房价，五大新城经济都跑输。

五大新城（扣除临港）五年经济增速41%，其他区域平均49%。

更可怕的是，现在官宣郊区地价下降。

五个新城为代表的郊区全面掉队，这样说不过分吧？

郊区的问题太多太多，很多东西不太适合网上传播。

大家感兴趣的话可以参加沙龙，当面给大家汇报。

写成文章，很容易就跟下面这个一样：

不过2020年把文章删掉，这5年嘉定还是没崛起。

当然短期掉队不是永远不发展，可能下一个周期他们就领跑。

对于我们买房人而言，最重要的是看清周期，这样才能预判未来。

上海未来五年城市如何发展，楼市红利轮到哪些区域，哪里进一步做牺牲。

欢迎大家移步环线办公室，我们通过一次讲座，全面讲透。