上海商业地产市场回暖：租赁需求持续复苏，核心区域投资热度升温

中经记者 石英婧 上海报道

2026年第一季度，随着政策持续发力、经济活跃度稳步回升，上海商业地产市场迎来积极回暖，为全年奠定良好开局。

日前，仲量联行上海商业地产部总监兼华东区零售地产部负责人黄臻对媒体表示：“2026年第一季度，上海甲级办公楼市场需求持续回暖，租金降幅收窄，整体市场表现分化。” 在零售物业方面，随着支持性政策加码与消费信心稳步修复，运动服饰、潮玩杂货、消费电子及平价餐饮等业态租赁需求保持强劲。在物流地产方面，租户主导的市场环境为众多本地企业提供了仓储设施升级契机。在投资市场方面，上海核心区域资产成交势头活跃，成交总额同比上升。上海旅游市场持续回暖，推动酒店市场稳步复苏。

同时，2026年一季度，上海甲级办公楼市场需求持续复苏。全市净吸纳量录得20.1万平方米，中央商务区净吸纳量录得7.2万平方米。黄臻表示：“金融服务企业仍是主要需求来源，部分外资金融及专业服务企业展现积极的租赁策略，同时科技互联网企业升级型需求活跃。”非中央商务区市场净吸纳量录得13.0万平方米，市场持续受益于成本驱动与升级型需求。

2026年一季度，上海产业园区净吸纳量录得255000平方米，面对新项目的持续入市，产业园区租户积极寻求品质升级与成本平衡。部分新兴板块产业及商务氛围逐渐成熟，吸引优质企业入驻。仲量联行上海商业地产部产业园区总监俞则人表示：“科技互联网和先进制造类企业仍为产业园区的主力需求方，生命科学类企业的需求已显现初步回暖迹象。同时，政府平台类的产业孵化器及科研机构等需求也较为活跃。”

随着“国补”延续、消费贷贴息、扩大免签入境范围等促消费政策继续加码，推动消费市场信心稳步提升。黄臻表示：“在新兴消费趋势不断涌现和政策支持的双重驱动下，运动服饰、潮玩杂货、消费电子以及平价餐饮等业态的租赁需求依然保持坚挺。”

随着越来越多品牌选择在客流密集的核心商圈布局大面积旗舰或概念店，以打造沉浸式消费体验、升级品牌形象，核心商圈租赁活跃度进一步提升。2026 年第一季度，核心商圈空置率环比下降 0.3 个百分点至 8.1%。然而，品牌在非核心商圈的拓店依然相对谨慎。2026 年第一季度，非核心商圈空置率环比微升 0.2 个百分点至 13.5%。

展望未来，与数智经济、品质生活、理性务实及情绪价值深度关联的新兴消费趋势，将持续催生对相关零售业态的空间需求。与此同时，服务消费有望加速崛起，为消费增长提供新动能。消费者日益从“购买商品”转向“购买体验与服务”，在文化娱乐、体育赛事、教育培训、健康咨询等领域的服务需求有望进一步释放。这一转变不仅将推动内需扩容与经济结构优化，更将为零售地产带来新机遇。

2026年第一季度，大体量资金涌入上海大宗交易市场，内环内资产成交势头高涨，累计达成24宗交易，成交额录得约146亿元，同比上升27%。从交易规模维度分析，本季度数宗地标性办公楼成交拉高了单体交易规模，单体平均成交额达6.1亿元，较2025年第一季度的4.8亿元同比增长27%。

2026年第一季度，地标办公楼资产备受大资金青睐，核心区域办公物业仍为买家投资首选，办公物业交易额达97亿元，占成交金额的66%和成交宗数的54%。其余类别资产的交易金额中，零售商业占19%，酒店占9%，长租公寓和工业地产分别占5%和1%。

从需求结构看，本季度自用型需求占比增至42%，较2025年全年水平显著上升，叠加当前贷款利息优惠政策，进一步推动自用型买家入市。从投资者类型而言，境内企业与高净值人士保持活跃态势，港资及东南亚资本亦开始积极布局上海核心资产。

仲量联行投资及资本市场华东区负责人孙翎表示：“伴随投资人对核心资产的持续收购，上海核心区域可售资产持续减少，我们预计核心区资产价格将进入筑底阶段。”

（编辑：张家振 审核：童海华 校对：燕郁霞）