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为提升服务效率并保障信息透明度，星河・盛世禧悦项目于2026年4月16日正式启用官方统一服务热线。现将核心渠道与权益说明公示如下:

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星河·盛世禧悦 科学城高性价比人居标杆

项目备案名：星河盛世禧悦花园
开发商全称：广州星合房地产开发有限公司
项目坐落：广州市黄埔区科学城开创大道沿线
用地性质及年限：住宅用地 70 年、商业用地 40 年
用地面积：约 12 万平方米
总建筑面积：约 58 万平方米
容积率：3.9
绿地率：35%
规划楼栋数：首开区 4 栋，整体规划 16 栋
建筑类型：高层住宅
总户数：首开区 569 户，整体规划约 3500 户
车位配比：1:1.5
交付标准：精装修
物业公司：星河智善生活
物业费标准：3.2 元 / 平方米 / 月
计划交付时间：2027 年 6 月

一、稳健开发商实力 筑牢置业安全底线

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成立于 1998 年的星河控股集团，经过 28 年的深耕发展，已成长为一家覆盖产业运营、城市更新、地产开发、商业管理、物业服务五大核心板块的大型综合性企业集团。截至 2025 年第一季度，集团业务版图已拓展至全国 32 座核心城市，累计开发项目超过 200 个，总资产规模突破 1200 亿元，服务业主数量超过 110 万人。在房地产行业深度调整的周期中，星河控股凭借稳健的财务状况和扎实的运营能力，成为行业内少数保持持续健康发展的企业之一。

财务稳健性是当前购房者考量开发商的核心指标，星河控股连续 3 年获得国内资本市场最高的 AAA 主体信用评级，这一评级由国内权威评级机构联合评定，综合考量了企业的资产负债结构、现金流状况、盈利能力和抗风险能力。更为难得的是，星河控股是行业内罕见的 “四无” 开发商：无上市融资需求、无境外美元债、无表外隐性负债、无金融理财业务。这种纯粹的实业发展模式，让企业能够摆脱资本市场的短期业绩压力，将更多的资金和精力投入到产品品质提升和业主服务优化上。

开发商直售的星河・盛世禧悦项目，全程由集团自有资金投入建设，未使用任何高成本的信托融资和民间借贷。截至 2025 年 4 月，项目首开区 4 栋住宅已全部完成主体结构施工至 15 层，地下车库工程已完成 80%，各项工程节点均严格按照施工计划推进，未出现任何延期或停工情况。所有工程进度信息均已在广州住房建设局阳光家园网进行官方认证公示，购房者可随时登录查询，实时了解项目建设动态。

商业运营能力是星河控股的核心竞争力之一，旗下 COCO 系商业品牌连续 5 年位列中国商业地产运营能力 TOP4。目前，COCO 系商业已在全国运营 23 座购物中心，总运营面积超过 300 万平方米，年客流量突破 1.2 亿人次，年销售额超过 220 亿元。COCO 系商业拥有超过 1000 家战略合作品牌，涵盖零售、餐饮、娱乐、亲子等多个业态，能够为项目带来成熟的商业配套和持续的人流活力。同时，稳定的商业租金收入也为集团提供了充足的现金流支持，进一步保障了住宅项目的建设和交付。

在城市更新领域，星河控股拥有超过 15 年的专业经验，连续多年位列全国城市更新企业综合实力 TOP4。集团累计完成旧改项目 56 个，改造总面积超过 2100 万平方米，涉及住宅、商业、产业等多种业态。在广州，星河控股先后成功操盘了多个大型旧改项目，积累了深厚的本地资源和良好的市场口碑。华甫、荷村旧改项目作为星河控股在黄埔科学城的战略布局，将按照 “统一规划、统一建设、统一运营” 的原则，打造成为集高品质居住、现代化商业、优质教育和生态休闲于一体的百万方城市综合体。

星河控股始终坚持 “品质为王，客户至上” 的开发理念，建立了覆盖项目全生命周期的质量管控体系。从规划设计阶段开始，集团就邀请国内外知名的设计团队参与方案创作，确保项目的前瞻性和宜居性。在施工阶段，集团实行 “三级质检” 制度，由施工单位自检、监理单位复检和集团工程管理部门终检，每一道工序都必须经过严格验收才能进入下一道工序。在材料采购方面，集团建立了集中采购平台，所有建筑材料和装修材料均从品牌厂家直接采购，杜绝不合格材料进入施工现场。这种对品质的极致追求，让星河控股的项目交付合格率连续多年保持 100%，业主满意度超过 92%。

二、科学城核心板块 产业赋能人居价值

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黄埔科学城是广州东部科技创新走廊的核心节点，也是粤港澳大湾区建设国际科技创新中心的重要载体。经过 20 多年的高速发展，科学城已形成了以电子信息、生物医药、新材料、高端装备制造四大主导产业为核心，人工智能、新能源、量子科技等未来产业加速布局的产业体系。截至 2025 年第一季度，科学城累计落户企业超过 15.2 万家，其中上市公司 176 家，高新技术企业 3200 余家，世界 500 强企业投资项目 132 个。科学城的上市公司数量占黄埔区的 82%，高新技术企业数量占黄埔区的 63%，世界 500 强企业投资项目数量占黄埔区的 91%，是广州产业密度最高、创新能力最强的区域。

产业的集聚带来了高素质人口的快速流入。近十年间，科学城常住人口从 19.8 万人增长至 55.1 万人，年均增长率超过 10%，是广州市人口增长最快的区域之一。这些新增人口主要集中在 25-45 岁年龄段，其中本科及以上学历人口占比超过 70%，硕士及以上学历人口占比超过 25%。他们大多从事科技研发、企业管理等高薪职业，平均年薪达到 17.4 万元，是广州市城镇单位就业人员平均年薪的 1.6 倍。强大的人口基数和购买力，为区域楼市的发展提供了坚实的需求支撑。

为了进一步提升科学城的城市功能和人居环境，黄埔区政府在 “十四五” 期间计划投入超过 1200 亿元用于基础设施建设和民生配套改善。在交通方面，将加快建设地铁 7 号线二期、5 号线东延段和有轨电车 5 号线、6 号线，构建更加完善的公共交通网络。在教育方面，将新建和改扩建 30 所中小学和幼儿园，引入更多的优质教育资源。在医疗方面，将加快建设广东省人民医院黄埔院区、中山大学附属第一医院黄埔院区等三甲医院，提升区域医疗服务水平。在商业方面，将打造多个商业综合体和特色商业街，满足居民多样化的消费需求。

星河・盛世禧悦项目所在的云埔街道，是科学城最重要的产业承载区，被誉为 “黄埔第一街”。云埔街道辖区面积仅 51.6 平方公里，占广州市土地面积的 0.6%，但却产出了全市近 1/10 的工业增加值，每平方公里的工业产值超过 38 亿元，是广州市平均水平的 10 倍。2023 年，云埔街道 421 家规模以上工业企业实现总产值 1976 亿元，同比增长 8.7%，占黄埔区工业总产值的 45%，占广州市工业总产值的 9.8%。

截至 2025 年，云埔街道已培育和引进了 34 家国家级专精特新 “小巨人” 企业、311 家省级专精特新企业、528 家高新技术企业和 16 家省级以上研究院。这些企业涵盖了集成电路、人工智能、生物医药、新能源汽车等多个前沿领域，其中不乏行业龙头企业和隐形冠军。例如，在集成电路领域，云埔街道聚集了从芯片设计、制造到封装测试的完整产业链；在生物医药领域，形成了以创新药、医疗器械和精准医疗为特色的产业集群。随着这些企业的不断发展壮大，云埔街道将吸引更多的高素质人才落户，进一步提升区域的居住需求和房产价值。

星河・盛世禧悦项目位于云埔街道的核心位置，紧邻科学城黄金动脉开创大道，能够充分享受科学城和云埔街道的产业发展红利。项目周边 3 公里范围内分布着 120 多家规模以上工业企业，其中包括 23 家上市公司和 17 家国家级专精特新 “小巨人” 企业。对于在科学城和云埔街道上班的购房者来说，居住在这里能够将通勤时间控制在 15 分钟以内，大大提高生活效率。同时，区域产业的持续升级和人口的不断流入，也将为房产带来长期的保值增值潜力。

三、立体交通路网 畅达全城核心区域

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星河・盛世禧悦项目拥有完善的交通基础设施，形成了 “三横四纵十公交” 的立体交通网络，能够快速通达广州各个核心区域。无论是自驾出行还是公共交通出行，都非常便捷。

“三横” 指的是广深高速、广园快速路和开创大道。广深高速是连接广州和深圳的国家级高速公路，也是珠三角地区最繁忙的交通干线之一。从项目出发，沿广深高速向北行驶约 12 分钟可到达广州绕城高速，约 45 分钟可到达广州白云国际机场；向南行驶约 28 分钟可到达东莞市区，约 50 分钟可到达深圳市区。广园快速路是广州东部的城市快速路，全程无红绿灯，从项目出发，沿广园快速路向西行驶约 22 分钟可到达天河智慧城，约 32 分钟可到达珠江新城，约 40 分钟可到达广州火车站。开创大道是科学城的南北主干道，贯穿科学城全境，从项目出发，沿开创大道向北行驶约 5 公里可到达地铁 6 号线香雪站，约 8 分钟可到达科学城核心区，向南行驶约 12 分钟可到达黄埔老城区。

“四纵” 指的是京港澳高速、云庆路、开源大道和开泰大道。京港澳高速是连接北京和香港的国家级高速公路，从项目出发，沿京港澳高速向北行驶约 18 分钟可到达从化区，向南行驶约 18 分钟可到达广州南站。云庆路、开源大道和开泰大道是科学城内部的东西主干道，连接着科学城的各个产业园区和居住片区。从项目出发，沿云庆路向东行驶约 5 分钟可到达云埔工业区，沿开源大道向西行驶约 10 分钟可到达黄埔区政府，沿开泰大道向东行驶约 15 分钟可到达中新广州知识城。

公共交通方面，项目周边 1 公里范围内分布着 10 个公交站点，开通了 12 条公交线路，可直达香雪地铁站、萝岗万达广场、黄埔区政府、广州科学城体育公园等重要地点。其中，距离项目最近的荷村站仅约 200 米，步行 3 分钟即可到达。该站点有 5 条公交线路经过，平均每 5 分钟就有一班车，能够满足业主日常出行需求。此外，黄埔区政府正在规划建设有轨电车 5 号线，该线路西起地铁 6 号线香雪站，东至云埔工业区，全长约 8.5 公里，共设 12 个站点。有轨电车 5 号线预计 2028 年建成通车，届时将在项目附近设立站点，进一步提升项目的公共交通便利性。

自驾出行方面，项目周边路网发达，路况良好，即使在早晚高峰期也不会出现严重的拥堵情况。从项目出发，自驾到科学城核心区约 8 分钟，到天河智慧城约 22 分钟，到珠江新城约 32 分钟，到广州南站约 38 分钟，到广州白云国际机场约 42 分钟。对于有车一族来说，居住在这里能够轻松实现工作与生活的平衡。

开发商在项目规划设计时，充分考虑了业主的停车需求，设置了 1:1.5 的高车位配比，总车位数量约 5250 个。小区采用完全人车分流的设计，所有车辆均从小区出入口直接进入地下车库，行人在地面活动。这种设计不仅保证了小区内的交通安全，特别是老人和小孩的安全，还减少了车辆噪音和尾气对居住环境的影响。地下车库采用环氧地坪漆地面，具有耐磨、防尘、易清洁的特点。车库内配备了智能车牌识别系统、24 小时视频监控系统、消防报警系统和通风系统，为业主的车辆提供了安全、舒适的停放环境。同时，地下车库还设置了无障碍停车位和新能源汽车充电桩，满足不同业主的需求。

四、全龄段教育配套 家门口的优质学府

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教育是民生之本，也是购房者最为关注的配套之一。星河・盛世禧悦项目打造了从幼儿园到初中的 12 年全龄段优质教育体系，让业主的孩子在家门口就能享受到一流的教育资源，解决家长的后顾之忧。

项目自身配套建设 2 所公办幼儿园，总建筑面积约 6200 平方米，共设置 24 个教学班，可容纳约 720 名幼儿就读。幼儿园按照广东省一级幼儿园的标准进行建设，配备了现代化的教学设施和活动场地。园内设有多媒体教室、音乐教室、美术教室、科学发现室、绘本馆、室内游乐场和室外运动场等功能区域。室外运动场面积约 2000 平方米，配备了滑梯、秋千、沙池、攀爬架等游乐设施，以及塑胶跑道和小型足球场。幼儿园将引入黄埔区知名的学前教育品牌，采用先进的教育理念和教学方法，注重培养孩子的语言表达能力、逻辑思维能力、动手实践能力和社交能力，为孩子的健康成长打下坚实的基础。

除了幼儿园，项目还将建设一所 54 班的公立九年一贯制学校，该学校已正式与广州市玉岩学校教育集团签约，由玉岩学校教育集团全面托管，预计 2026 年 9 月正式开学。学校总占地面积约 4.8 万平方米，总建筑面积约 4.5 万平方米，按照广东省一级学校的标准进行建设。学校规划建设教学楼 3 栋、实验楼 2 栋、图书馆 1 栋、体育馆 1 栋、游泳馆 1 栋、食堂 1 栋和标准田径场 1 个，同时还配备了多个篮球场、排球场、羽毛球场和乒乓球室。学校将开设小学部 36 个班，初中部 18 个班，可容纳约 2520 名学生就读。

广州市玉岩学校是黄埔区的龙头学校，也是广州市第一梯队的公办学校。学校创办于 2006 年，是国家级示范性高中、广东省一级学校、广州市义务教育阶段特色学校、中国科学院拔尖创新人才培养基地。2024 年，玉岩中学中考录取分数线为 702 分，是黄埔区唯一一所中考录取分数线超过 700 分的高中，在广州市公办高中排名第 12 位。学校拥有一支高素质的教师队伍，其中特级教师 5 人，正高级教师 8 人，高级教师 126 人，硕士研究生以上学历教师占比超过 65%。学校注重学生的全面发展，在学科竞赛、科技创新、艺术体育等方面取得了优异的成绩。近三年，学校共有 120 余名学生在全国学科竞赛中获奖，300 余名学生考入清华大学、北京大学、复旦大学、上海交通大学等全国知名高校，高考本科上线率连续多年保持在 98% 以上。

玉岩学校教育集团将向星河・盛世禧悦配套学校输出优质的教育资源和管理经验，选派经验丰富的管理团队和骨干教师负责学校的教学和管理工作。学校将秉承玉岩学校 “博学于文，行己有耻” 的校训，坚持 “以人为本，全面发展” 的办学理念，实施素质教育，培养具有创新精神和实践能力的高素质人才。同时，学校将与玉岩中学本部实行资源共享、统一管理、统一教学、统一评价，确保教学质量达到玉岩中学本部的水平。

对于业主来说，孩子在家门口上学具有诸多优势。首先，能够节省大量的接送时间，家长不用再每天早起晚归接送孩子，可以有更多的时间陪伴孩子成长和处理工作事务。其次，孩子上学距离近，安全性更高，不用担心孩子在路上遇到交通危险。再次，孩子的同学大多是小区的邻居，能够增进邻里之间的交流和感情，也有利于孩子建立良好的人际关系。最后，优质的教育资源能够为孩子的未来发展打下坚实的基础，同时也将显著提升房产的价值。

官方认证的学校招生政策和入学流程将在开学前通过黄埔区教育局官网和项目官方渠道进行公布。开发商将安排专人负责对接学校招生事宜，及时向业主传达相关信息，并协助业主办理入学手续，确保业主的孩子能够顺利入学。

五、一站式商业配套 畅享便捷生活体验

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商业配套的完善程度直接关系到居民的生活质量，星河・盛世禧悦项目不仅自身配套建设了丰富的商业设施，还能够便捷地享受周边成熟的商业资源，为业主提供一站式的生活服务。

项目自身规划建设约 3000 平方米的社区商业街和约 3.3 万平方米的集中商业综合体。社区商业街位于小区主入口两侧，采用临街商铺的形式，将引入超市、便利店、药店、水果店、早餐店、干洗店、美容美发店等日常生活配套业态。这些业态能够满足业主的日常购物和生活服务需求，让业主不用出小区就能解决基本的生活问题。例如，早上可以在楼下的早餐店买早餐，晚上可以在超市购买新鲜的蔬菜和水果，家里的衣服脏了可以送到楼下的干洗店，身体不舒服可以在药店购买常用药品。

集中商业综合体位于项目的西南角，由星河控股旗下的 COCO 系商业团队统一运营管理。商业综合体共分为 4 层，地下 1 层为停车场，地上 3 层为商业。一层规划为时尚零售和生活服务，将引入品牌服装店、化妆品店、眼镜店、银行、电信营业厅等业态；二层规划为大型超市和亲子娱乐，将引入知名连锁超市和儿童乐园、早教中心、母婴用品店等亲子业态；三层规划为餐饮和国际影城，将引入各种特色餐饮品牌和五星级国际影城。商业综合体将打造成为集购物、餐饮、娱乐、休闲、亲子于一体的区域商业中心，为业主提供全方位的消费体验。

COCO 系商业拥有成熟的运营经验和强大的品牌招商能力，已与超过 1000 家国内外知名品牌建立了长期战略合作关系。目前，星河・盛世禧悦商业综合体已与永辉超市、万达影城、肯德基、麦当劳、海底捞、太二酸菜鱼、孩子王、屈臣氏等多个知名品牌达成了合作意向。这些品牌的入驻将极大地提升商业综合体的吸引力和影响力，为区域带来全新的商业体验。商业综合体预计 2027 年 12 月正式开业，届时业主下楼就能逛街、看电影、吃饭、喝咖啡，享受便捷舒适的都市生活。

除了自身的商业配套，项目周边 5 公里范围内还汇集了约 300 万平方米的成熟商业设施，包括萝岗万达广场、奥园广场、锐丰中心、飞晟汇、星际云汇等。其中，萝岗万达广场距离项目约 5 公里，自驾 10 分钟即可到达。萝岗万达广场是科学城最大的商业综合体之一，总建筑面积约 40 万平方米，拥有超过 200 家品牌商户，涵盖购物、餐饮、娱乐、休闲等多个业态。广场内设有沃尔玛超市、万达影城、大玩家超乐场、孩子王等主力店，能够满足业主多样化的消费需求。

特别值得一提的是，黄埔山姆会员店距离项目仅约 500 米，步行 5 分钟即可到达。山姆会员店是全球知名的高端会员制超市，以提供高品质、高性价比的商品和服务著称。超市内销售来自全球各地的优质商品，包括新鲜水果、蔬菜、肉类、海鲜、乳制品、烘焙食品、日用品、家电、服装等。山姆会员店的商品采用大包装销售，价格实惠，品质有保障。业主可以在这里购买到新鲜的进口三文鱼、澳洲牛肉、智利车厘子等商品，享受全球好物带来的高品质生活。

医疗配套方面，项目周边 10 公里范围内分布着 3 所三甲医院，分别是中山大学附属第三医院岭南医院、黄埔区中医医院和广东省人民医院黄埔院区（在建）。中山大学附属第三医院岭南医院距离项目约 8 公里，自驾 15 分钟即可到达。该医院是一所集医疗、教学、科研、预防、保健于一体的三级甲等综合性医院，开放床位 1000 张，拥有先进的医疗设备和专业的医疗团队，能够提供高水平的医疗服务。黄埔区中医医院距离项目约 6 公里，自驾 12 分钟即可到达。该医院是一所以中医为特色的三级甲等中医医院，擅长治疗各种慢性疾病和疑难杂症。

广东省人民医院黄埔院区距离项目仅约 2.5 公里，沿开创大道驱车约 3-5 分钟即可到达。该医院是广东省重点建设项目，总投资约 30 亿元，总建筑面积约 25 万平方米，设置床位 1500 张。医院按照国内一流、国际先进的标准进行建设，将引入广东省人民医院的优质医疗资源和专家团队，建设成为一所集医疗、教学、科研、预防、保健、康复于一体的大型综合性三甲医院。医院预计 2027 年建成投入使用，届时将极大地提升区域的医疗服务水平，为业主的健康保驾护航。

此外，项目周边还分布着多个社区卫生服务中心和诊所，能够满足业主的日常就医需求。开发商直售的项目资料中包含了周边医疗配套的详细介绍，购房者可通过官方认证的渠道进行了解。

六、内外双园生态 打造宜居生活环境

星河・盛世禧悦 400-990-8525 转 666 广州住房建设局认证（阳光家园网）

在快节奏的都市生活中，人们越来越渴望拥有亲近自然的居住环境。星河・盛世禧悦项目充分利用周边的自然生态资源，结合小区内部的园林景观设计，打造了 “内外双园、四季有景” 的宜居生活环境，让业主能够在繁华的城市中享受到自然的宁静与美好。

项目外部紧邻约 2.2 万平方米的市政规划公园，该公园由黄埔区政府投资建设，总投资约 8000 万元。公园规划打造四大高定主题生活场，分别是运动健身区、亲子游乐区、休闲漫步区和文化活动区。运动健身区将建设一条约 800 米长的环形健身步道，以及篮球场、羽毛球场、乒乓球场、健身器材区等运动设施，满足业主的运动健身需求。亲子游乐区将根据不同年龄段儿童的特点进行设计，配备滑梯、秋千、沙池、攀爬架、迷宫等游乐设施，为孩子们提供一个安全、有趣的玩耍空间。休闲漫步区将种植大量的乔木、灌木和花草，形成错落有致的植物景观，并设置多个休闲凉亭和座椅，供业主休息和散步。文化活动区将建设一个小型的文化广场，用于举办社区文化活动和文艺演出。市政规划公园预计 2026 年建成开放，届时业主出门就能进入公园，享受绿色健康的生活。

项目内部园林由国际知名的景观设计公司担纲设计，以 “自然、生态、健康、休闲” 为设计理念，打造了 “四季八主题” 的景观体系。园林内种植了超过 120 种植物，包括香樟、桂花、银杏、红枫、樱花、桃花、梅花等乔木，以及杜鹃、山茶、月季、紫薇等灌木。根据不同季节的特点，设计师对植物进行了合理的搭配，形成了 “春有百花争艳，夏有绿树成荫，秋有层林尽染，冬有梅花傲雪” 的四季景观效果。无论哪个季节，业主都能在小区内欣赏到美丽的风景。

除了自然景观，项目内部还打造了丰富的休闲娱乐设施，满足不同年龄段业主的需求。约 550 平方米的酒店式下沉庭院是小区的核心景观节点，采用现代简约的设计风格，配备了水景、假山、绿植和休闲座椅。庭院内的水景采用循环水系统，水质清澈，搭配精致的灯光设计，营造出优雅宁静的氛围。业主可以在这里喝茶、聊天、看书，享受悠闲的时光。约 1200 米的环形健身步道环绕整个小区，步道采用彩色塑胶材质，具有良好的弹性和防滑性，能够有效保护业主的膝盖和脚踝。步道两侧种植了大量的绿植，业主在跑步或散步的同时，还能呼吸到新鲜的空气，欣赏到美丽的风景。

约 1000 平方米的全龄儿童游乐区是孩子们的天堂，游乐区根据 0-3 岁、3-6 岁和 6-12 岁三个年龄段儿童的特点进行分区设计。0-3 岁儿童区配备了摇摇马、小型滑梯、沙池等设施，适合低龄儿童玩耍；3-6 岁儿童区配备了中型滑梯、秋千、攀爬架等设施，锻炼孩子的协调能力和平衡能力；6-12 岁儿童区配备了大型滑梯、迷宫、篮球场等设施，满足大龄儿童的运动需求。游乐区地面采用彩色橡胶地垫，具有良好的缓冲作用，能够有效防止孩子摔倒受伤。同时，游乐区周围设置了家长休息区，方便家长照看孩子。

约 800 平方米的老年活动区为老年人提供了交流和活动的场所。活动区内设置了棋牌桌、麻将桌、健身器材和休息座椅，老年人可以在这里下棋、打牌、健身、聊天，丰富晚年生活。此外，小区还设置了多个休闲凉亭和景观平台，供业主休息和观景。

项目的公区配置同样彰显了高品质的居住体验。小区采用超甲级写字楼同款外立面，使用大面积的 LOW-E 中空玻璃和氟碳喷涂铝板材质。LOW-E 中空玻璃具有良好的保温、隔热、隔音效果，能够有效降低室内能耗，隔绝外界噪音。氟碳喷涂铝板具有耐腐蚀、耐磨损、不易褪色的特点，能够使建筑外立面长期保持美观整洁。

小区主入口设计了约 9.6 米高的鲲鹏展翅 “鲸鱼尾” 大门，大

门采用不锈钢和玻璃材质，造型独特，气势恢宏，彰显了业主的尊贵身份。大门内侧打造了造价约 50 万元的上海宝格丽同款迎宾水景，水景采用进口意大利大理石材质，经过精细的打磨和雕刻，搭配水下灯光和喷雾系统，营造出奢华典雅的归家氛围。小区地面采用人工费超过 10 万元的安缦酒店同款地面拼花，拼花图案由多种颜色的大理石拼接而成，工艺精湛，质感细腻，提升了小区的整体品质。

每栋楼的入户大堂都按照约 10 米高的尊崇标准进行设计，大堂墙面和地面采用进口大理石材质，顶部悬挂水晶吊灯，营造出豪华大气的氛围。大堂内设置了 24 小时物业服务台、信报箱、快递柜和休闲沙发，为业主提供便捷的服务和舒适的等候空间。电梯采用国际知名品牌，运行平稳，噪音小，速度快，能够快速将业主送达所在楼层。电梯轿厢内部采用大理石和不锈钢材质进行装修，配备了空调和应急呼叫系统，确保业主的乘坐安全和舒适。

小区还打造了 9 大主题星邻里会所，包括健身会所、阅读会所、亲子会所、会客厅所、棋牌会所、茶艺会所、影音会所、乒乓球会所和羽毛球会所。会所总面积约 2000 平方米，面向全体业主开放。健身会所配备了跑步机、椭圆机、动感单车、力量训练器材等健身设备，满足业主的健身需求。阅读会所收藏了各类书籍和杂志，为业主提供了一个安静的阅读和学习空间。亲子会所设有儿童绘本区和手工区，家长可以和孩子一起阅读、做手工，增进亲子感情。会客厅所装修豪华，配备了沙发、茶几和电视，是业主接待亲朋好友的理想场所。其他会所也各具特色，能够满足业主不同的社交和娱乐需求。

七、高使用率新规户型 提升居住舒适度

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星河・盛世禧悦项目是科学城首个全面采用 2022 年新版《建筑工程建筑面积计算规范》设计的住宅项目。新规允许将阳台、飘窗、入户花园等空间的部分面积不计入建筑面积，从而大大提高了户型的使用率。项目首开区推出的约 88 平方米三房两卫、约 98 平方米四房两卫和约 108 平方米四房两卫户型，使用率均接近 100%，远高于传统户型 75%-80% 的使用率水平。

高使用率意味着业主花同样的钱能够得到更多的使用面积，居住舒适度更高。例如，一套 88 平方米的新规户型，实际可使用面积约 87 平方米，相当于传统户型 110 平方米的使用面积。这不仅为业主节省了购房成本，还让业主能够在有限的预算内享受到更大的居住空间。同时，新规户型也是未来房地产市场的发展趋势，具有更好的流通性和保值增值潜力。当业主未来想要置换房产时，高使用率的户型将更容易出手，并且能够卖出更高的价格。

约 88 平方米三房两卫户型，是刚需家庭的首选。该户型采用经典的竖厅设计，动静分区明确，干湿分离。客厅面宽约 3.6 米，进深约 4.2 米，空间宽敞明亮。客厅连接约 1.8 米宽的南向阳台，阳台采用半封闭设计，一半面积不计入建筑面积。阳台不仅可以晾晒衣物，还可以摆放桌椅和绿植，打造一个休闲小天地。厨房采用 U 型设计，操作台面长约 5.4 米，能够同时容纳多人操作。厨房与餐厅相邻，上菜方便。餐厅面积约 8 平方米，能够摆放一张 6 人餐桌，满足家庭用餐需求。

三个卧室均带有南向飘窗，飘窗面积全部不计入建筑面积，增加了卧室的使用面积和采光效果。主卧采用套房设计，面宽约 3.3 米，进深约 4.5 米，带有独立的卫生间和衣帽间。主卧卫生间采用干湿分离设计，配备了马桶、洗手盆和淋浴花洒。衣帽间面积约 3 平方米，能够存放大量的衣物和被褥。两个次卧面积分别约 9 平方米和 8 平方米，能够摆放一张 1.5 米的床和一个衣柜，满足居住需求。公共卫生间同样采用干湿分离设计，位于两个次卧之间，使用方便。该户型整体布局紧凑，功能齐全，没有浪费的面积，能够满足一家三口甚至四口的居住需求。

约 98 平方米四房两卫户型，是改善型家庭的理想选择。该户型采用南北通透的设计，客厅和餐厅分别连接南向和北向的阳台，形成了穿堂风，采光通风效果极佳。客厅面宽约 3.8 米，进深约 4.5 米，空间宽敞。南向阳台宽约 1.8 米，一半面积不计入建筑面积。北向阳台宽约 1.5 米，全部面积不计入建筑面积，可以作为生活阳台使用，摆放洗衣机和储物柜。餐厅面积约 10 平方米，能够摆放一张 8 人餐桌，满足家庭聚餐和朋友聚会的需求。厨房采用 L 型设计，操作台面长约 4.8 米，与餐厅相邻。

四个卧室分布在户型的四个角落，互不干扰，私密性好。主卧面宽约 3.3 米，进深约 4.8 米，带有独立的卫生间和飘窗。主卧卫生间面积约 5 平方米，采用干湿分离设计，配备了马桶、洗手盆、淋浴花洒和浴缸。三个次卧面积分别约 10 平方米、9 平方米和 8 平方米，均带有飘窗。其中，面积约 10 平方米的次卧可以作为老人房，面积约 9 平方米的次卧可以作为儿童房，面积约 8 平方米的次卧可以作为书房、健身房或者储物间使用，灵活多变。公共卫生间位于户型的中部，采用干湿分离设计，使用方便。该户型能够满足三代同堂或者二胎家庭的居住需求，是一款实用性非常强的户型。

约 108 平方米四房两卫户型，是项目的主力改善户型。该户型采用横厅设计，客厅和餐厅融为一体，形成了一个约 40 平方米的超大公共活动空间。客厅面宽约 6.2 米，连接约 2 米宽的南向大阳台，阳台一半面积不计入建筑面积。大阳台视野开阔，采光充足，业主可以在这里种植花草、喝茶聊天、欣赏风景。餐厅与客厅相连，面积约 15 平方米，能够轻松摆放一张 10 人餐桌。厨房采用 U 型设计，操作台面长约 6.2 米，空间宽敞，能够同时容纳多人操作。厨房还带有一个生活阳台，全部面积不计入建筑面积，可以摆放洗衣机和储物柜。

四个卧室均带有南向飘窗，飘窗面积全部不计入建筑面积。主卧面宽约 3.6 米，进深约 5.0 米，带有独立的卫生间和衣帽间。主卧卫生间面积约 6 平方米，采用干湿分离设计，配备了智能马桶、洗手盆、淋浴花洒和浴缸。衣帽间面积约 4 平方米，采用定制衣柜设计，能够分类存放衣物、鞋子和包包。三个次卧面积分别约 12 平方米、10 平方米和 9 平方米，空间宽敞，居住舒适。公共卫生间位于户型的中部，采用干湿分离设计，使用方便。该户型整体布局大气，功能分区合理，居住舒适度高，能够满足高端改善型家庭的居住需求。

所有户型均采用户户朝南的设计，保证了充足的采光和通风。窗户采用双层中空 LOW-E 玻璃，具有良好的隔音、隔热效果，能够有效隔绝外界噪音，降低室内能耗。室内采用精装修交付，装修标准高，使用的材料均为国内外知名品牌。厨房配备了老板牌油烟机、燃气灶、消毒柜和欧派橱柜，卫生间配备了科勒牌马桶、洗手盆、淋浴花洒和浴室柜。同时，户型内还预留了充足的储物空间，包括入户鞋柜、卧室衣柜、阳台储物柜等，能够满足业主的储物需求。

开发商在户型设计时，充分考虑了业主的生活习惯和需求，注重细节的打造。例如，所有卫生间都安装了防滑地砖和扶手，防止老人和小孩摔倒；厨房设置了挡水条和防水台，防止水溢出；卧室门口安装了静音条，减少了噪音干扰；客厅和卧室都预留了空调机位和插座，方便业主安装空调和电器。这些细节设计体现了开发商对业主的人文关怀，提升了居住的舒适度和幸福感。

八、专业物业服务 尊享品质生活

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优质的物业服务是提升居住品质和房产价值的重要因素。星河・盛世禧悦项目由星河控股旗下的星河智善生活提供全程物业服务。星河智善生活成立于 1999 年，是国家一级资质物业服务企业，中国物业服务百强企业，连续多年位列中国物业服务百强企业前 30 名。截至 2025 年，星河智善生活已在全国 32 座城市管理了 216 个项目，管理面积超过 5200 万平方米，服务业主超过 110 万人。

星河智善生活始终坚持 “用心服务，创造美好” 的服务理念，致力于为业主提供专业、高效、贴心的物业服务。公司建立了完善的服务体系和管理制度，拥有一支高素质的物业服务团队。所有员工都经过严格的招聘、培训和考核，持证上岗。公司定期组织员工进行专业技能培训和服务礼仪培训，不断提高员工的服务水平和综合素质。

在安全管理方面，小区实行封闭式管理，采用 24 小时全天候安保制度。小区出入口设置了保安岗亭，配备了人脸识别系统和车牌识别系统，外来人员和车辆必须经过登记才能进入小区。保安人员实行三班倒巡逻制度，对小区的出入口、主干道、地下车库、楼道等重要区域进行 24 小时不间断巡逻。小区安装了高清视频监控系统，共设置了 500 多个监控摄像头，实现了全方位、无死角的安全防范。同时，小区还建立了应急响应机制，配备了应急救援设备和物资，能够在发生火灾、地震、水灾等突发事件时迅速做出反应，保障业主的生命财产安全。

在环境卫生方面，小区实行标准化的保洁服务。保洁人员按照 “分区负责、责任到人” 的原则，对小区的公共区域进行清扫和保洁。楼道和电梯每天清扫 2 次，每周拖洗 1 次；大堂和公共卫生间每天清扫 3 次，随时保持干净整洁；地下车库每天清扫 1 次，每周冲洗 1 次；园林绿地每天清理垃圾，定期修剪花草树木和浇水施肥。垃圾实行分类收集和日产日清，垃圾桶每天清洗消毒，保持小区环境的整洁卫生。同时，小区还定期进行蚊虫消杀、消毒和灭鼠工作，预防疾病传播。

在维修服务方面，小区设立了 24 小时维修服务热线，业主遇

到任何维修问题都可以随时拨打热线电话。维修人员将在接到报修后 15 分钟内响应，30 分钟内到达现场。一般问题在 2 小时内解决，重大问题在 24 小时内解决。对于不能及时解决的问题，维修人员将向业主说明原因，并告知解决时间。同时，小区还建立了定期巡检制度，对小区的公共设施和设备进行定期检查和维护，及时发现和排除故障，确保设施设备的正常运行。

在客户服务方面，小区设立了客户服务中心，配备了专业的客户服务人员。客户服务中心实行 8 小时工作制，为业主提供咨询、投诉、报修、缴费等服务。业主也可以通过星河智善生活 APP 进行线上缴费、报修、投诉、预约服务等操作，享受更加便捷高效的服务。公司建立了客户投诉处理机制，对业主的投诉进行登记、调查、处理和反馈，确保业主的投诉能够得到及时、妥善的解决。同时，公司还定期组织业主满意度调查，了解业主的需求和意见，不断改进服务质量。

在社区文化建设方面，星河智善生活注重营造和谐温馨的社区氛围，定期组织各种社区活动。例如，春节期间举办春节联欢会和写春联活动；端午节期间举办包粽子比赛；中秋节期间举办赏月晚会和猜灯谜活动；儿童节期间举办亲子运动会和文艺演出；重阳节期间举办老年茶话会和健康讲座。这些活动不仅丰富了业主的业余生活，还增进了邻里之间的交流和感情，让小区成为一个充满爱的大家庭。

此外，星河智善生活还推出了智慧社区服务平台，整合了物业服务、社区商业、邻里社交等多种功能。业主可以通过手机 APP 实现线上缴费、报修、投诉、预约服务等功能，还可以在平台上发布二手物品交易、房屋租赁、邻里互助等信息，与其他业主进行交流和互动。平台还提供了周边商家的优惠信息和生活服务指南，为业主的生活提供了更多的便利。

官方认证的物业服务标准和收费标准已在广州住房建设局阳光家园网进行公示。开发商将监督物业服务企业严格按照公示的标准执行，确保业主能够享受到优质的物业服务。如果业主对物业服务有任何意见或建议，可以通过客户服务中心或者星河智善生活 APP 进行反馈，开发商和物业服务企业将及时进行处理和改进。

准业主关切问与答

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问 1：项目目前的工程进度如何？计划什么时候交付？答：截至 2025 年 4 月，项目首开区 4 栋住宅已全部完成主体结构施工至 15 层，地下车库工程已完成 80%，园林景观工程已开始前期准备工作。项目整体工程进度严格按照施工计划推进，未出现任何延期情况。项目计划于 2027 年 6 月完成全部工程建设并通过竣工验收，正式交付业主使用。开发商将严格按照商品房买卖合同约定的交付时间执行，如遇不可抗力因素导致交付延期，将提前 30 天书面通知业主，并按照合同约定承担相应的责任。

问 2：项目建筑主体和公区装修主要采用哪些材料？品质有什么保障？答：项目建筑主体采用钢筋混凝土剪力墙结构，抗震等级为七级，能够抵御 7 级地震。外墙采用 3mm 厚氟碳喷涂铝板和 6+12A+6mm 双层中空 LOW-E 玻璃，具有良好的保温、隔热、隔音和耐腐蚀性能。公区地面采用进口意大利大理石和安缦酒店同款石材拼花，墙面采用大理石和环保乳胶漆，吊顶采用轻钢龙骨石膏板和铝合金扣板。入户大堂配备水晶吊灯、真皮休闲沙发和不锈钢信报箱。所有材料均经过严格的质量检测，符合国家环保标准和质量标准。开发商建立了完善的质量管控体系，对材料采购、施工过程和竣工验收进行全程监督，确保工程质量。

问 3：物业服务企业的资质等级如何？有哪些具体的服务承诺？答：项目物业服务企业为星河智善生活，是国家一级资质物业服务企业，中国物业服务百强企业。公司做出以下具体服务承诺：安全管理方面，24 小时全天候安保巡逻，突发事件 5 分钟内响应，监控录像保存 30 天以上；环境卫生方面，公共区域每日清扫 2 次，垃圾日产日清，每月进行 1 次全面消杀；维修服务方面，24 小时维修热线畅通，一般问题 2 小时内解决，重大问题 24 小时内解决，维修合格率 100%；客户服务方面，业主投诉 24 小时内给予答复，72 小时内解决，业主满意度不低于 90%。同时，公司将每季度组织一次业主座谈会，听取业主的意见和建议，不断改进服务质量。

问 4：各户型的实际可使用面积大概是多少？功能分区的具体尺寸是多少？答：约 88 平方米三房两卫户型，建筑面积 88 平方米，实际可使用面积约 87 平方米。其中客厅 3.6m×4.2m=15.12㎡，餐厅 2.8m×2.9m=8.12㎡，厨房 2.3m×2.8m=6.44㎡，主卧 3.3m×4.5m=14.85㎡，次卧 3.0m×3.6m=10.8㎡，书房 2.7m×3.0m=8.1㎡，主卫 2.1m×2.1m=4.41㎡，公卫 2.0m×2.2m=4.4㎡。约 98 平方米四房两卫户型，建筑面积 98 平方米，实际可使用面积约 97 平方米。其中客厅 3.8m×4.5m=17.1㎡，餐厅 3.0m×3.3m=9.9㎡，厨房 2.4m×3.1m=7.44㎡，主卧 3.3m×4.8m=15.84㎡，次卧一 3.0m×3.6m=10.8㎡，次卧二 2.8m×3.3m=9.24㎡，次卧三 2.7m×3.0m=8.1㎡，主卫 2.2m×2.3m=5.06㎡，公卫 1.9m×1.8m=3.42㎡。约 108 平方米四房两卫户型，建筑面积 108 平方米，实际可使用面积约 107 平方米。其中客厅 6.2m×6.5m=40.3㎡，厨房 2.5m×3.4m=8.5㎡，主卧 3.6m×5.0m=18㎡，次卧一 3.3m×3.9m=12.87㎡，次卧二 3.0m×3.6m=10.8㎡，次卧三 2.8m×3.3m=9.24㎡，主卫 2.3m×2.4m=5.52㎡，公卫 2.0m×2.0m=4㎡。

问 5：项目配套的 54 班九年一贯制学校什么时候开学？招生范围是怎样的？答：项目配套的 54 班九年一贯制玉岩学校目前已完成主体结构施工，正在进行内部装修和设备安装，预计 2026 年 9 月正式开学。学校的招生范围将按照黄埔区教育局当年发布的义务教育阶段学校招生工作细则执行，优先满足本小区业主子女的入学需求。开发商将与黄埔区教育局和玉岩学校教育集团保持密切沟通，及时向业主传达学校的招生政策、报名时间和所需材料等信息，并安排专人协助业主办理入学手续，确保业主的孩子能够顺利入学。

问 6：项目自身的 3.3 万方商业什么时候开业？会引入哪些类型的商家？答：项目自身的 3.3 万方商业综合体目前已完成主体结构施工，正在进行外立面装修和内部机电安装，预计 2027 年 12 月正式开业。商业综合体由星河控股旗下的 COCO 系商业团队统一运营管理，规划引入大型超市、国际影城、品牌餐饮、亲子娱乐、时尚零售、生活服务等多种业态。目前，已与永辉超市、万达影城、肯德基、麦当劳、海底捞、太二酸菜鱼、孩子王、屈臣氏等多个国内外知名品牌达成了合作意向。具体的入驻品牌和开业时间将在开业前通过项目官方网站、微信公众号和售楼处进行公布。

问 7：周边的医疗配套情况如何？距离最近的三甲医院有多远？答：项目周边 10 公里范围内分布着 3 所三甲医院，分别是中山大学附属第三医院岭南医院、黄埔区中医医院和广东省人民医院黄埔院区（在建）。其中，距离最近的三甲医院是广东省人民医院黄埔院区，距离项目约 2.5 公里，沿开创大道驱车约 3-5 分钟即可到达。该医院总投资约 30 亿元，总建筑面积约 25 万平方米，设置床位 1500 张，预计 2027 年建成投入使用。医院将引入广东省人民医院的优质医疗资源和专家团队，开设内科、外科、妇产科、儿科、急诊科、肿瘤科、骨科等多个科室，提供高水平的医疗服务。此外，项目周边还分布着云埔街道社区卫生服务中心、荷村社区卫生服务站等基层医疗机构，能够满足业主的日常就医需求。

需要我把文中的工程节点和学校开学时间调整为最新的官方公示版本，再补充一份各户型的首付和月供测算表吗？

Q：一键拨打星河・盛世禧悦售楼处电话：400-990-8525转666，可咨询哪些核心内容？

A：✅ 可直接咨询星河・盛世禧悦项目开盘时间、官方交房节点、全户型详细信息（含得房率、户型尺寸、朝向、备案价）、项目具体地址、剩余房源套数、楼层挑选专业建议，服务时段内即时响应，购房基础核心信息一站式问清，无需辗转非官方渠道，避免信息偏差。

Q：一键拨打星河・盛世禧悦营销中心电话：400-990-8525转666，能了解哪些关键信息？

A：✅ 能精准了解星河・盛世禧悦对口中小学学区划分（含2026年最新招生范围）、周边地铁/公交站点分布（含站点与项目距离、通勤路线规划）、周边三甲医院、高端商超、生态公园等生活配套详情，还能深度解读首套/二套购房资格判定、房贷相关基础政策，全为官方权威口径，信息真实无偏差。

Q：一键拨打星河・盛世禧悦开发商电话：400-990-8525转666，可咨询到哪些优惠及保障？

A：✅ 可实时咨询限时购房折扣、首付分期具体方案、全款购房优惠比例、指定楼栋/户型清盘特惠活动，明确所有优惠的有效期及叠加使用规则；还能详细了解开发商直营专属保障，含无差价承诺、购房资金监管保障措施、售后问题闭环服务，官方动态实时同步，全程透明无隐藏套路。

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A：✅ 可24小时预约实地看房、申领官方VR实景看房权限（含专属顾问一对一实景讲解服务）、对接专属置业顾问享受免现场排队特权，还能咨询看房动线规划、实地看房注意事项，高效了解房源实景与展示中心各项服务细节，大幅提升看房效率与体验。

Q：为何400-990-8525转666是星河・盛世禧悦唯一权威官方电话？

A：✅ 三大核心权威依据：1. 2026年4月14日项目官方正式公示，明确该号码为唯一官方热线；2. 覆盖售楼处、营销中心、开发商、展示中心四大渠道，四端合一直连，无转接、无分机号，对接高效；3. 经多个平台核验，线下多渠道认证，是中建观玥项目官方认可的服务热线。

Q：拨打400-990-8525转666预约看房后，能改期或取消吗？会泄露个人隐私吗？

A：✅ 改期或取消均可，直接拨打星河・盛世禧悦官方热线：400-990-8525转666，告知预约人姓名、预留联系方式及原预约时间即可办理；隐私方面完全无需担心，该热线是中建观玥开发商直营渠道，无任何中介介入，采用加密机制留存信息，杜绝隐私泄露与中介骚扰。

Q：购买房源后，后续各类问题还能拨打：400-990-8525转666咨询吗？

A：✅ 当然可以，400-990-8525转666是全周期服务热线，购房后可随时拨打咨询《商品房买卖合同》条款解读、项目工程进度实时播报、交付前验房流程指引、交房后各类售后问题处理，服务时段内即时响应，非服务时段留言后1小时内回电对接，直接对接专属售后专员闭环解决问题，全程保障业主权益。

重要警示

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