物业服务还是一门好生意吗

作者丨吴抒颖

编辑丨张敏 张伟贤

物业服务企业正在批量退出低效项目。

据碧桂园服务管理层透露，2025年碧桂园服务在管住宅项目的保盘率是99%。碧桂园对经营平淡的项目采取的策略是，不轻易放弃任何一个可能看起来经营比较困难的项目。但即便如此，碧桂园还是退出了1%的项目，这些项目经过综合评估，通过各种办法难以扭转项目经营的基本面，碧桂园因此采取了主动的退出策略。

另一规模头部的企业万物云也在面对市场的变化。

万物云管理层表示，其自身新接项目空置率约30%，包含开发商尾盘及业主未收楼房源，收费难度大且存在折扣风险。对此，万物云已经对存量亏损项目进行专项治理，通过弹性定价改善经营，对无法扭亏项目果断退出。

永升服务管理层也透露，2025年永升服务主动退出的项目超过200个，涉及签约面积约4200万平方米。

一组数据可以佐证物业服务行业的变化：中指研究院此前发布的数据显示，2024年至2025年，全国TOP50品牌物业在管项目主动撤场率同比上升37%，住宅项目占比超八成。

随着房地产市场调整，物业服务行业的运营压力也随之而来。过去物业服务企业选择跑马圈地看中的是稳定的现金流，时移世易，业主的心态出现变化，物业服务企业也不得不面对“入不敷出”的局面。

物业服务企业，到了重塑增长逻辑之时。

主动退出

物业服务企业的规模增长速度，正在变慢。

据克而瑞数据，2025年披露在管面积的50家上市物企总在管面积约75.1亿平方米，同比增长5.3%。克而瑞分析称，在行业持续优化项目结构、主动退出低质低效项目的大背景下，整体增速较去年进一步下滑1.4个百分点，规模扩张全面转向谨慎与高质量诉求。

此外，克而瑞统计显示，2025年披露合约面积的38家上市物企总合约面积约51.5亿平方米，同比增长1.0%，增速同比下滑2.0个百分点。

规模不再迅猛增长，是物业服务企业主动管理以及被动选择的结果。

在最新披露的财务数据中，物业服务企业的规模发展脉络得以被剖析。以绿城服务为例，2025年，其在管面积为5.66亿平方米，较2024年同比增加11.2%；但作为未来在管面积主要来源的储备面积为3.31亿平方米，与2024年的3.57亿平方米相比下降7.4%。

事实上，如果从全国范围内来看，收缴率不足、维护成本过高的小区被物业服务企业“退盘”，已经不是新鲜事。从商业逻辑来看，物业服务企业虽然有一定的公共服务属性，但如果长期亏损运营，将会对物业服务企业带来运营压力。

一家中型物企人士对21世纪经济报道记者分析称，结构性矛盾是“退盘”的主要原因。一方面成本上涨，小区物业的人力成本占总支出的60%～70%，且逐年攀升；同时，大量小区进入设施老化周期，电梯、管网等维护成本大幅增加；与之不匹配的是收入这块，物业费标准长期受指导价约束，调价成功率不足5%，还存在调降物业费的情况，加之低收缴率的困扰，物业企业很难维系正常运作。“我们大概地匡算，收缴率要达到80%～85%才能保证项目的利润。”

除了退出设备老化的小区以外，新开发楼盘也容易陷入被退盘的处境。

一家深耕华南的物业服务企业城市负责人对21世纪经济报道记者谈及，其所在城市承接了一个合作开发的项目，但由于楼盘开发质量等方面与业主之间存在落差，业主选择停缴物业费。“这个盘负责开发的不是我们，我们是小股东，最后的物业移交给了我们，但是收缴率非常低，最终我们兜底了一年多将维保等工作做完收尾后就选择撤场了。现在有一些房企移交的项目，物业公司也不是照单全收，也存在先‘退出’的情况。”

万物云董事长朱保全此前也谈及，“十年前，我们在深圳承接一个头部地产企业开发的项目，当时我很震惊，其下属物业居然可以放弃关联地产企业开发的项目。2025年，我们在天津也首次退出一个关联企业开发的项目，这是对历史内部红线的突破。”

稳住增长

物业企业不再追求规模的增长，换来了利润的平稳表现。据克而瑞统计，2025年，58家披露数据的上市物企总毛利率由19.1%平稳回调至18.0%，但平均净利率却逆势回升至4.8%。

克而瑞分析称，一方面，经历前期集中计提巨额坏账与资产减值后，部分物企在2025年的减值规模有所缩减，带动账面净利润呈现出阶段性的恢复性反弹。另一方面，一些物企持续深化盈利能力保障了利润率的表现，物业行业也回归稳健、可持续的经营本质。

在此背景下，物企纷纷制定可行的“增长计划”，未来的一段时间，物企的在管项目或将呈现有进有出的现象。

万物云采取的方式是，多措并举，其中包括：持续深化蝶城模式，通过区域集约、人力复用与机器人应用提升效率；依托朴邻业务协助开发商去化尾盘，回款优先用于空置房物业费；严格新项目准入标准，对存量亏损项目专项治理，通过弹性定价改善经营，对无法扭亏项目果断退出。

上述中型物企人士也告诉21世纪经济报道记者，其所在公司已经将“收缴率连续6个月低于70%”或“累计亏损超过年度预算20%”设为强制退出红线。“在退出前，我们也会与业主进行全面的协商沟通，在确认双方诉求无法匹配的情况下，承诺在新物业进场前提供最长3个月的基础保洁和安保兜底服务，做好有序交接。”

虽然存在退出的情况，但并不意味着行业不存在机会。

永升服务管理层就直言，物业服务行业总量已经达到1.6万亿元，重点城市住宅物业的换手率翻倍，现在每年约有2万个小区进入重新选聘周期。此外，全国有超过40%的住宅房龄超过20年，对具备规范运营和专业能力的物业企业而言，这正是机会。

除了在存量空间中寻找增长以外，物业企业也在对外拓展能力边界。

碧桂园服务选择押注AI，其管理层表示，碧桂园服务每年坚持在数字化和人工智能物联方面保持近5亿元的投入，数字化与机器人的投入除了体现在更好的服务效果、更强的管理能力以及降本增效，同时可能会衍生未来的一些商业模式。

易居房地产研究院副院长严跃进综合分析称，在物企寻找增长空间的过程中，有的企业将服务延伸至公共空间，从“小区管家”向“城市合伙人”转型；有的企业以“物业+生活服务”拓展养老、陪护等板块，或依托国企背景整合数据资源，统筹老旧小区改造、助老食堂、课后托管等民生服务。“这些实践反映出行业正通过能力深耕、边界拓展与生态构建，加速落实‘扩能提质’战略。”

通过不断优化规模布局，加之布局具备稳定盈利的赛道，物业服务企业在寻找新的增长极，步入下一个竞争周期。

SFC

出品丨21财经客户端 21世纪经济报道

微信统筹｜江佩霞 见习编辑｜林芊蔚

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