香港人口从流失到净增，楼市租金回报率首超利率

在房地产市场触底仍需观察和等待之时，香港楼市却率先反弹，走出了一条独立行情，令人不得不关注。

从2025年的下半年开始，香港楼市开始明显拐头向上。

在这背后，是一项关键性指标的复苏：租金回报率超过了房贷利率。

这个数据的逆转，是楼市真正回暖的指标。也就是说，所谓楼市回暖并不是“价格重新上涨”就能简单概括的，而是一个基于宏观经济底色的综合性指标。

香港楼市之所以能够开始反弹，也并不是“人们又开始抢购房子”这么简单，而是由三种力量共同推动的。

房地产是一个典型的金融资产，尽管自住需求也是最重要的驱动力，但在交易模式和价格的产生当中，它完全离不开金融环境的变化。

持有房子，需要支付持有成本。在没有房产税的情况下，也有物业费、维护费、贷款利息等持有成本。所以持有房子必须要“划算”，否则就有可能成为负资产。

这其中最关键的指标在于，房子所产生的现金流是否能覆盖持有成本。如果租金回报率持续低于贷款利率，房产就变成了“负现金流资产”，交易市场就会逐渐冷却。

随着全球经济降息周期的进展，香港楼市的按揭利率也不断下降；而香港的人口呈现出净流入状态。在这一升一降之间，形成了剪刀差效应。

月供低于租金，对于持有者来说是一种良性的状态，在香港楼市称之为“供平过租”。

在这种情况下，租客也会衡量：与其付房租给房东，还不如自己供房，于是他们宁可选择买房。

当这样的租客越来越多，对于楼市交易自然是一种推动。

说到金融环境，还有一个重要的指标在于沉淀于银行的“死钱”有没有重新流动。在整体的金融环境流动性较差的时候，钱在银行不动，人们不愿意拿钱用来投资；但是当前面所说的那种情况发生——持有房产的现金流转正，人们就更愿意投资房产。

因为，在这种行情之下，持有房子者可以获得“租金+房价上涨”的双重回报，投资回报率自然也是节节升高。

所以要想让房地产复苏，关键是想方设法提高房地产本身的投资回报率。当持有的价值大于不持有，人们自然会愿意倾向去买房。

政策，是香港楼市能够快速回暖的另外一个重要原因。

2024年，香港特区政府大手笔修改政策，选择“撤辣”：一次性将额外印花税（SSD）、买家印花税（BSD）和新住宅印花税（NRSD）全部取消。

在这之前，香港房屋的非本地买家承担的额外税费高达30%，对于买家来说是沉重的负担，他们自然不愿意在投资回报率不足的情况下还去支付如此之高的成本。

在这项政策改变后，外地买家的税费负担跟本地居民变得一样了，都是4.25%，这就一下子让以前潜在的购买力被释放出来，成了提振香港楼市的一剂强心针。

2025年，内地买家在香港一二手住宅注册量达13,906宗，较2024年增14.1%；涉及金额1,379亿港元，创历史新高。

也就是说，平均每卖出4套房即有1套被内地买家购入。

另外，在香港的一二手住宅当中，内地买家占比达到了22%，在豪宅市场更是达到了惊人的70%，令人叹为观止。

2025年初，特区政府进一步改变了政策：“100元印花税”所对应适用的房产价值上限受到调整，原先是300万港元，提高到了400万港元，这样就让中小户型的购房者得到了实惠。

香港楼市政策的优点在于，不再搞“挤牙膏”模式的政策微调，一搞就是大手笔、大刀阔斧的改变，确实很快扭转了香港房地产市场的境况。

房地产市场归根结底是一个基于人口的市场，当人口净流出，房价很容易随之下降；而人口净流入，房价则很容易上涨。

香港2022年底推出了“高端人才通行证计划”（高才通），还优化了“优才计划”，这个举措让人才引入的规模增长非常明显。

2023年，有5.17万名居民净移入香港，其中有4.08万人是单程证持有人（内地配偶/子女），还有1.08万人是各类人才计划引进的专才。

事实上，香港人口本身已经处于明显的老龄化，死亡人口大于出生人口。2023年之前，香港人口已经连续三年负增长，流失18.7万人。

在这种情况下，房地产市场肯定很难繁荣。但香港依靠人才引进，扭转了人口的自然趋势，由降转增，这是香港楼市能够重回升势的根本原因。

在人才引进政策的促进下，内地很多专业人才和学生涌入香港寻找发展机会，他们要么租房要么买房。

截至2025年底，各项人才引进计划共批出达到近40万宗申请，大约有26万名人才携同他们的家人定居香港，新增的居住需求达到了50万人，相当于全市人口的7%，效果非常明显。

总结下来，香港之所以能快速提振楼市，主要是基于几个做得好的方面：

1、做好金融配套服务，改善金融政策，让房地产交易的金融环境更优；

2、政策的力度要大，减少本地买家和外地买家之间的区别对待，一视同仁，不再搞“挤牙膏”式的政策微调，而是彻底革除那些阻碍房地产交易的政策，让交易真正低成本、易操作。

3、重视人才。香港不仅是引入人才，而且擅长利用自身的优越环境吸引高端人才，让那些真正有能力的人进入香港。一方面，他们作为新移民可以直接刺激楼市需求，另一方面，他们的定居还能持续带来家人、后代对香港的人力资源支撑，这才是楼市能够长期繁荣的动力和关键。

一句话，要想让房地产重回繁荣，需要的是宏观经济的复苏、人才的重新流动，以及对未来收入的信心增加。