强拆违法吗？记住这4点，再也不被拆迁方忽悠

很多人遭遇强拆后，只会慌、只会闹，却不知道怎么判断对方的强拆行为是不是违法，更不知道怎么维权。其实不用慌，不管是自家房子被征收拆除，还是被认定“违建”强制拆除，只要抓住4个核心审查重点，就能轻松判断强拆是否违法，守住自己的合法权益

先跟大家说清楚：强拆分两种——一种是合法建筑的征收拆除（比如征地、旧城改建），另一种是违法建筑的拆违拆除（比如拆违、拆临）。这两种强拆的审查标准不一样，但核心都逃不开“建筑性质、拆除主体、程序合法、禁止情形”这4个方面

被拆的房子到底是合法还是“违建”？

很多拆迁方会随便给房子扣“违建”的帽子，一旦认定是违建，就说可以无偿拆除——这其实是很多人被坑的第一步！

判断房子是不是违建，不是拆迁方说了算，有明确的标准，咱们记3点就够了：

怎么判断房子是不是违建？

违建不是随便定的，必须违反《土地管理法》《城乡规划法》这些法律，主要看3个方面

1.用地合法吗？ 简单说，就是建房子的地是不是合法来的，有没有超过批准的面积、改变用地性质（比如把农田改成建房用地），这主要看《土地管理法》。只要地是合法来的，用地这一步就没问题

2.建筑本身合法吗？ 建房子的时候，有没有拿到“建设用地规划许可证”和“建设工程规划许可证”，有没有按许可证上的要求建（比如不能超面积、不能改结构），这主要看《城乡规划法》。拿到证且按要求建，就是合法建筑。

3.有没有违反特别规定？ 要是房子建在公路、铁路旁边，或者文物保护区内，还得符合《公路法》《铁路法》这些特别法律，不然也可能被认定为违建

关键提醒

判断房子是不是违建，只能看建房子时的法律规定，不能用现在的新法倒推！比如十几年前建的房子，当时不需要办规划证，现在就不能以“没规划证”为由，认定它是违建

没办房产证≠违建！尤其是城中村、旧城区，很多房子因为历史原因没办房产证，但房子是合法建的，这种情况不能随便按违建拆，政府必须先调查、认定，再处理

谁有资格认定“违建”？

不是谁都能说你的房子是违建，必须是法定部门，搞错了就是违法认定，咱们记清楚：

1.城镇里的房子：由县级以上规划主管部门认定；

2.农村村里的房子：由乡镇政府认定

3.非法占地建的房子：由自然资源主管部门认定

4.农村村民占耕地建住宅：由农业农村部门认定

5.征收范围内的房子：由市、县政府组织相关部门一起认定

关键提醒

要是其他部门（比如城管）没经过以上部门认定，就说你的房子是违建，那这个认定本身就是违法的！

常见的违建类型

不用等拆迁方说，自己先对照：

1.没拿到任何许可就建房子；

2.拿到许可但没按要求建（比如超面积、改用途）；

3.临时建筑到期了没拆除。

除了这3种，其他情况大概率不是违建

谁来拆的？有没有资格拆？

很多强拆之所以违法，就是因为“拆的人没资格”。强拆不是谁都能来，必须是法律授权的部门，分两种情况说，一看就懂

违建的强拆主体

1.违反《城乡规划法》的违建（比如城镇里没规划证的房子）：由县级以上政府责成相关部门拆；农村村里的违建，由乡镇政府拆

2.违反《土地管理法》的违建（比如非法占地建的房子）：法律没给行政部门直接强拆的权利，必须申请法院来拆！要是行政部门自己直接拆，就是违法

这里要避两个坑：

① 城管只有“现场制止权”（比如制止正在建的违建），没有“强拆权”，必须经县政府同意，才能拆；

② 城管不能自己认定违建，得先让规划部门认定，再动手，不然就是违法

合法建筑的征收强拆主体

不管是国有土地上的房子（比如城里的商品房），还是集体土地上的房子（比如农村的自建房），征收强拆的主体只能是市、县级政府，或者它指定的征收部门。

这里有个救命知识点：要是你的房子在征收范围内被强拆了，你只要能证明“房子被拆了”，就不用你证明是谁拆的——法律推定是市、县政府拆的，除非政府能拿出证据证明不是自己拆的。

很多政府会说“是施工队自己拆的”“误拆的”，别信！除非它能拿出确凿证据，否则一律算政府拆的，由政府承担责任

必查！强拆的程序合法吗？

程序不对，强拆也是违法的！

很多拆迁方就是跳过程序、暴力强拆，咱们记好“程序红线”，只要少一步，就是违法：

违建强拆的合法程序

1.先给你发书面的“限期拆除决定书”，说清楚为什么是违建、让你什么时候拆，还得送到你手里；

2.到期你没拆，再给你发催告书，提醒你限期拆，还得告诉你“你有陈述、申辩的权利”（比如你觉得不是违建，可以说理）

3.听取你的意见后，再发强制执行决定书，还要公告，让大家都知道

4.所有文书都要依法送达，不能随便贴个公告就完事（得先试着重置、邮寄，实在送不到才能公告）

常见的违法情况：没给你任何文书就拆、没听你申辩就拆、直接贴公告送达、没查清房子实际居住人就拆（比如房子已经卖了，还找原房主），这些都是程序违法！

征收强拆的合法程序

这是最关键的一点：没拿到补偿，绝对不能拆你的房子！不管签没签补偿协议，都要按规矩来：

1.签了补偿协议：你不履行，政府要先给你发“履行协议通知书”，你还不履行，政府才能申请法院拆

2.没签补偿协议：政府要先给你发“补偿决定书”，告诉你补偿多少、怎么补，你在规定时间内不复议、不诉讼，也不搬迁，政府才能申请法院拆

不管是国有土地还是集体土地，都要按这个流程来，要是政府直接自己拆，或者没补偿就拆，都是违法！

最后查：强拆过程有没有“硬伤”？

就算前面都没问题，强拆过程中要是有这些行为，也是违法的，你可以直接维权：

1.非紧急情况，夜间、法定节假日强拆

2.用停水、停电、停气的方式逼你搬迁

3.强拆时不拍照、不录像，不固定证据

4.不通知你拿走房子里的财物，也不清点、不保管

5.扩大拆除范围，把合法建筑一起拆了

另外，要是政府申请法院强拆，还要查3点：

① 申请人必须是市、县级政府（其他部门没资格）；

② 你没在规定时间内复议、诉讼；

③ 你确实不搬迁。

别再被强拆欺负得无计可施！

遭遇强拆，委屈、愤怒都没用，最有用的是拿起法律武器——先对照上面4个重点，判断强拆是不是违法，再保留好证据（强拆现场照片、视频、相关文书），及时维权。

法律从来不是为强势者服务的，也不会让弱势者孤立无援。记住：只要强拆不符合上面任何一个条件，就是违法的，你有权利要补偿、要说法！

愿每一个人，都能守住自己的房子，守住自己的合法权益，不被非法强拆欺负