6月1日起正式施行！影响每一位成都人

4月1日，《成都市城市更新条例》（以下简称《条例》）经四川省人大常委会批准，将于6月1日正式施行。

这实在是一部具有里程碑意义的法规！

UP君认为，它起码有三大重要意义：

第一，它是对2025中央城市工作会议重要精神的贯彻落实。

去年召开的中央城市 工作会议是 对未来十年甚至更长时间中国城市发展道路的顶层指引与战略蓝图 ，会议明确 将 城市更新确立为城市工作的重要抓手，确立“坚持人民城市人民建、人民城市为人民”的核心理念，强调城市发展从增量时代转向存量时代。《条例》紧密衔接中央会议精神，将国家战略部署转化为地方具体实践，全方位体现会议核心要求。

第二，它标志着成都市城市更新工作进入规范化、法治化新阶段。

在外界看来，成都的城市更新工作做得有声有色、走在全国前列，但需要说明的是，长期以来，成都并没有统一的 “城市更新” 专门法规，主要以配套性、针对性政策和上位法指导为主，而且这些早期规范多分散在旧城改造、房屋征收、规划管理等相关领域。直到《条例》正式施行，成都城市更新才进入统一、规范的法治引领新阶段。

▍天府艺术公园是成都城市更新的重要典范。左右滑动查看拆迁前、建设中及兑现后实景图

第三，它为全国同类城市更新立法提供了参考借鉴。

成都是公园城市“首提地”与“示范区”，“十四五”期间、作为全国首批城市更新试点城市，积累了具有地方特色的“成都经验”。城市更新上升到国家战略高度以后，成为推动城市高质量发展的重要抓手，随着新政落地，各地将纷纷加大城市更新力度，也将更加紧密地与城市的经济转型、现代化治理水平提升等深度融合。成都此时将多年实践积累的经验固化为法规，不仅为城市更新提供了 “成都方案”，也为全国同类城市更新立法提供了参考借鉴。

今天，UP君就带你从通俗视角逐一拆解这份《条例》里的“干货亮点”，看看它将如何改变每一位成都人的生活。

很多人对城市更新的印象，还停留在“老城区改造”，但成都这次直接把范围拉满——覆盖本市行政区域全域，无论是核心城区的老旧小区，还是远郊县的古镇村落，都被纳入更新范围；9类具体更新场景，几乎涵盖了城市发展的“痛点盲区”：

• 既有建筑改造利用（比如老写字楼升级、旧厂房焕新）；

• 城镇老旧小区整治改造（解决“老破小”的设施老化问题）；

• 完整社区建设（让社区配套更全，生活更方便）；

• 老旧街区、老旧厂区、城中村等更新改造（破解城市“脏乱差”，激活存量空间）；

• 城市功能完善、基础设施建设改造（补市政、交通、管网的短板）；

• 城市生态系统修复（让城市更绿、更宜居）；

• 城市历史文化保护传承（守住成都的“烟火气”和“老味道”）；

• 以及国家、省、市确定的其他更新活动。

解读：

过往UP君探访城市更新时，常听到成都人吐槽“马屎皮面光”。新《条例》出台后，预示着未来成都的城市更新不是“挑肥拣瘦”，而是“全域一盘棋”，它不光是“大工程”，更是家门口的“小确幸”。无论是你家楼下的老旧楼道，还是街角的废弃厂房，甚至是河边的闲置空间，都有可能通过更新“变身”。这种“全方位覆盖”，真正实现了“城市没有边角料，每一处空间都能发光”。

▍望平滨河路与339同框

过去，有些城市更新陷入“拆了建、建了拆”的误区，甚至出现“拆真建假”“破坏文脉”的问题。成都这份《条例》，从源头杜绝了这种“粗放式更新”，其中最亮眼的就是“以人民为中心”和“保护传承”。

《条例》指出，城市更新要遵循“规划引领、统筹协调、系统治理、智慧韧性、因地制宜、保护传承、创新发展”的原则，实行“政府引导、市场运作、公众参与、共建共享”。简单说，更新不是“政府说了算”，也不是“开发商说了算”，而是“老百姓说了算”——从意愿征询到方案设计，都要充分征求公众意见，保障大家的知情权、参与权、建议权和监督权。

更值得点赞的是，《条例》专门划定“红线”——四大禁止行为，这是全国地方立法中罕见的"负面清单"式规定，体现了成都对历史文化遗产的敬畏之心。

解读：

还记得去年，UP君跟西南交通大学世界遗产国际研究中心副主任、建筑学院副教授张宇博士坐在彭镇观音阁老茶馆聊着成都的老街时，他就感叹成都还是拆得太多了，除了宽窄巷子，留存下来的大型历史文化街区屈指可数。

很高兴看到成都的城市更新不再搞“大拆大建”了，不再走“千城一面”的老路。作为历经三千年变迁的历史古都，从金沙遗址、到杜甫草堂，从武侯祠到青羊宫，从蜀王宫到春熙路，成都的每一个历史片段都充满魅力，希望在我们这一代守住成都的历史文脉。

▍老茶馆还保留着成都“唯一”的老虎灶

城市更新是个复杂的系统工程，涉及规划、土地、资金、建设等多个环节，稍有不慎就会出现“各自为政”“推进缓慢”的问题。

《条例》最核心的突破，就是建立了一套严密的规划实施体系，“城市体检—专项规划—片区策划—年度计划—项目实施方案”，环环相扣，让每一步都有章可循，确保更新项目“不烂尾、不缩水”。

解读：

这里特别要提一下城市体检，它就像给城市打了个CT，分住房、小区、街区、城区四个层级，检查房屋安全、居住环境、基础设施、公共服务等情况。而且《条例》规定城市体检前置——先通过体检发现问题，再针对性制定规划和方案，避免“盲目更新”。

通过立法明确"编制年度计划时优先考虑存在安全隐患、居住环境差、设施薄弱的项目"，将民生短板治理纳入法治轨道，体现了从"住有所居"向"住有宜居"的理念升级，不仅有面子，更有里子。

城市更新，最怕“资金不足”“政策卡壳”。《条例》专门设立“支持保障”章节，推出一系列“真金白银”的政策，打通更新过程中的“堵点难点”，让更新更顺畅、可持续。这也是UP君认为条例含金量最高的地方，重点给大家划出来了。

1.土地政策“松绑”，盘活存量空间

土地是城市更新的核心资源，《条例》在土地政策上放了很多“大招”：

• 支持多宗经营性用地“整体供应”，实行“同场公告、同场竞买、同时应价”，避免“碎片化开发”；

• 鼓励地上地下空间“综合开发”，可以在地表、地上、地下分层设立建设用地使用权，一次性整体供应（比如地铁上盖建商业、地下建停车场）；

• 零星国有建设用地，不具备单独供地条件的，可与相邻地块“整体开发”，避免土地浪费；

• 鼓励土地“混合利用”，同一宗土地可兼具两种及以上用地性质（比如商业+住宅+公共服务），提升城市活力；

• 对安全隐患严重、配套设施落后、土地利用低效，且无法通过改造提升方式满足更新需求的区域，可以实施拆除新建。拆除新建可以通过自主更新、产权归集、征收补偿等方式开展。

• 更新项目以拆除新建、改建扩建方式实施的，可“重新设定土地使用期限”；符合条件的，可申请改变用地性质、容积率，补缴土地价款时会考虑土地成本和公共贡献，更具合理性。

解读：

比如2月底，引起巨大关注的南一环蓝光1.6万方商业地块调规，把原规划的商业服务业用地“一拆为三”，变身三类实用用地——住宅+公园+便民配套齐上线，现在看起来是不是就不那么抽象了？

另外UP君曾多次报道过的中央花园二期的“自拆自建”梦，当时就苦于没有相关法律法规支持而难以实施，现在《条例》里专门有了相关规定，对于类似中央花园二期这样的老旧小区应是天大“利好”了！

2. 容积率“让利”，多建配套不“缩水”

很多更新项目，因为容积率限制，没法多建配套设施。《条例》明确了4种“新增建筑面积不计入容积率”的情况，相当于给更新项目“让利”：

• 补齐民生短板的市政、公共服务、公共安全设施，以及老旧住宅成套化改造项目，新增配套面积不计入容积率；

• 为了安全、环保、无障碍建设，增设的楼梯、电梯、公共走廊、外墙保温等附属设施，新增面积不计入容积率；

• 因历史文化保护限制容积率的，可实行“异地补偿”；保留的不可移动文物、历史建筑，建筑面积不计入容积率；

• 拆除新建项目，在落实公共配套的前提下，容积率可“因地制宜优化”，依法调整。

解读：

这意味着，开发商或实施主体在更新时，有更多空间建设电梯、养老设施、社区服务中心等配套，不用因为容积率限制而“压缩民生空间”。比如，老旧小区加装电梯，新增的电梯面积不计入容积率，既不影响小区整体规划，又能切实解决老人、残疾人“上下楼难”的问题。

类似中央花园二期的“自拆自建”，有了容积率的让利，对于开发商的吸引力应该会更高吧。

3. 资金多元保障，不让更新“卡壳”

资金不足，是城市更新的“老大难”。《条例》明确建立“多元化投融资机制”，除了允许物业权利人利用住房公积金、维修资金、自筹资金等方式出一份力，还可通过政府、市场主体、金融机构等多渠道筹集资金。

此外，符合条件的更新项目，还能享受行政事业性收费减免和税收优惠，进一步降低实施成本。

解读：

这一套“资金组合拳”，既减轻了政府的财政压力，又吸引了社会资本参与，让城市更新“有钱可花、有款可用”。

4. 存量空间“活用”，闲置资源“变废为宝”

《条例》特别鼓励“存量资源盘活”，比如：

• 存量非住宅空置房屋（比如闲置写字楼、商铺），在不变更土地用途和使用权人的前提下，经批准可改造用于公共文化、文创、养老、体育等新业态，不用“空着浪费”；

• 统筹利用桥下空间、地下空间、屋顶空间、滨河空间等，植入体育、文化、科普等场景，比如桥下建健身步道、屋顶搞绿化、滨河建休闲长廊，让“边角空间”变成“民生空间”。

解读：

这相当于给成都的“闲置资源”开了“绿灯”。比如众多闲置写字楼、商场不用再一直空置，可改造成文创园、众创空间甚至养老中心、康复中心、公寓等；小区的屋顶可改成花园，供居民休闲；桥下空间可改成自行车棚、健身区……各种“变废为宝”。

▍藏在金沙公交枢纽站停车楼的 “空中运动乐园”——T立方金沙天空森林体育公园，就是典型的闲置空间的活化利用。项目效果图，图据@成都文旅集团

城市更新不是政府的“独角戏”，也不是开发商的“生意经”，而是需要全社会共同参与的“大合唱”。不仅有政府、开发商，还有物业权利人（业主、单位）、街道（镇）和居（村）民委员会、供水供电供气通信等专业经营单位，甚至还有专家和媒体，让每个人都能成为城市更新的“参与者”“受益者”。

更亮眼的是“智慧赋能”。依托“智慧蓉城”建设，建立城市更新项目全生命周期管理系统，完善数据共享机制，实现需求征集、统筹推进、监督管理“一网通办”。比如，居民可以通过线上渠道提交更新需求，政府可以通过系统跟踪项目进度，监督部门可以通过系统开展监管，让更新更高效、更透明。

▍成华区智慧城市治理中心工作人员介绍智慧社区治理。图据@成都12345

解读：

条例对各级政府、房地产开发企业均提出了更高要求。在UP君看来，这里需要政府转变角色，从主导者变为平台搭建者，需要让智慧系统跑起来，也让更新过程更透明。

未来房地产开发将更依赖存量盘活、城市更新等路径，企业只有积极参与其中，才能拥有获取区位优越、配套完善的高价值土地资源的机会。

而对于居民来说，主动性则更强了。比如，老旧小区更新，居民可以主动申请！据UP君了解已经有不少老旧小区在准备了，后续经过评估后，符合条件就能纳入项目库，然后参与方案设计，监督施工过程等等。市场主体可以通过投资建设养老、托育、便民商业等配套服务设施参与进来，各方齐心协力，共同改善居住条件。

向上建议：

总体来看，这份条例不是简单的“拆旧建新”说明书，其中心思想就是让城市更新从“面子工程”变成“民生工程”“民心工程”——既守住历史文脉的根，又补齐城市发展的短板，更打通政策落地的堵点。待6月1日《条例》正式施行后，成都的城市更新将进入“有法可依、有章可循、有序推进”的新阶段。

但之前我们也说过，城市更新全流程时间跨度大、涉及单位/人员复杂，各方利益也很难平衡协调。其他不说，光老旧小区新安一部电梯，这种政策支持政府补贴利好百姓的事都会拖上个一年半载。所以「成都向上」建议，成都还应加快研究制定配套支持政策及工具箱，确保《条例》落地实施、运行顺畅。

1、建立城市更新协调办公室，将政府各相关职能部门放在一起办公，让流程高效运行起来。

2、总结归纳各类典型案例，形成行之有效可供一键复制的城市更新流程表，让过往经验为后来者提供明确的更新路径，避免各方走弯路。

3、定时发布城市更新清单，让各经济体能参与其中，不仅社会获益，也让各方有钱挣，这样整个社会的更新才能形成良性循环。

关于城市更新的话题，或许才刚刚开始。对此你有什么想说的，欢迎进群畅聊或者留言区见哦～

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编辑：Huge Ⅰ 美编：Amy Ⅰ 主编：Comet

图文来源：成都向上/网络

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