内忧外患下 康桥悦生活“海归二代”如何直面考验？

来源：观点地产网

观点网 实控人归期未定，二代“替父出征”站到了荧幕面前。

4月13日，康桥悦生活董事会宣布，公司董事会主席宋革委之子——宋祥熙已获委任为执行董事，任期三年，自公告当日起生效。目前，宋祥熙可收取每年30万元的董事酬金及根据个人表现厘定的酌情管理花红。

资料显示，宋祥熙时年35岁，长期在美国负责旧金山湾区住宅及商业地产开发项目的全流程统筹管理，工作范围涵盖前期规划设计、地方政府报批、加州环保合规审查以及建成资产的运营管理。

康桥悦生活提到，宋祥熙在美国地产开发及投资管理领域拥有逾十年丰富经验，曾以合伙人身份运营美国本地两家公司。

2017年，宋祥熙加入BNR Builder，最初担任合伙人，参与旧金山湾区住宅地产开发前期工作，涉及规划设计协调与政府许可申请推进；此后进一步全面负责该公司多个住宅及商业地产开发项目的战略规划、执行落地及资产管理。

在同一时间段，2017年至2022年，宋祥熙担任Friendly Hill Capital合伙人，期间主要参与早期科技及成长型企业的投资筛选与项目评估，覆盖多个科技细分赛道。

学术背景方面，2022年，宋祥熙获得加州大学伯克利分校高级工商管理硕士学位，课程涵盖公司并购、战略规划及商务谈判，并于天普大学取得金融及会计双学士学位。

“海归二代”的考验

从年龄来看，25岁是宋祥熙的第一个分水岭，不仅一步步积累了房地产项目操盘经验、投资项目判断经验，还同时攻读海外名校商科学位。

35岁是宋祥熙的另一个分水岭，回归到康桥悦生活之后，他的每一个决策都会影响到家族企业的未来走向。

宋祥熙目前的首要任务，是直面康桥悦生活的经营情况与外债困局。

资料显示，康桥悦生活于2021年7月在港交所上市，主营业务包括物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务及城市服务，最终控股股东为宋革委。

据年报数据披露，康桥悦生活2025年实现营收约9.32亿元，同比下降3.0%。其中，除物业管理服务的营收表现呈正向发展之外，其余三项业务线均录得不同程度的下降。

数据来源：企业年报、物聊社整理

业务规模上，康桥悦生活表现相对稳定，且第三方项目占比较高。

2025年，康桥悦生活合约建筑面积约为6860万平方米，同比下降2.3%，来自第三方占比为81.6%；在管建筑面积约为4850万平方米，同比增长5.0%，来自第三方占比为78.8%。

反馈到盈利表现上，康桥悦生活年内实现毛利约1.98亿元，同比下降8.3%；毛利率为21.3%，同比下降1.2个百分点。

期内，该公司录得亏损1935万元、归母净亏损3675万元；2024年则实现利润6878万元、归母净利润4841万元。

需要留意的是，近2亿毛利最终还是走到了亏损这一步，其中“消失的利润”流向了何处？

答案浮现在1.62亿元的信用减值损失，该项数据较2024年同期激增117%，背后原因则是贸易及其他应收账款回款周期长、期末余额增大，导致信用减值损失大幅增加。

聚焦在贸易及其他应收账款上，2025年，该项数据达到14.18亿元，同比增加51%，其中就包括来自宋革委的7.26亿元应收账款。

高额应收款来由

回顾物企的应收账款来源，基本上均分别来自关联方企业和第三方企业，但康桥悦生活这种来自单一董事，且是公司实控人的应收账款，则相对少见些。

这也意味着，这家物企已沦为实控人的大额提款机。

时间回到2024年7月，康桥悦生活对外披露一则内幕消息公告，表示在准备2024年中期业绩期间，发现一家全资附属公司2亿元存款于同年6月11日被提取，后于同年6月30日被退回原银行账户。

对此，银行的回应指出，提取存款的原因为宋革委控股公司“河南诚桥置业有限公司”曾向该银行申请一项贷款，并声称附属公司为此签署了“差额补足承诺函”。

值得注意的是，该承诺函由公司执行董事戴卫于2021年签署，但戴卫从未获提供已签署的承诺函副本，公司档案与涉事银行均没有该承诺函的记录存在。

对此，康桥悦生活态度坚决，认为银行划扣行为不合法，提出“正考虑向当地相关监管机构进行备案，亦会考虑将此事件上报上级监管机构，且保留对该银行采取进一步法律行动并提出任何索赔的权利”等说辞。

一个月后，随着银行对该事件提起诉讼，康桥悦生活角色转变，附属公司成为了被告，索赔金额约6.08亿元，外加诉讼、追讨债务等所有相关费用。

后来的一审判决结果显示，因双方均有过错，康桥悦生活附属公司仍须对“河南诚桥”抵押物变卖后仍不足清偿的剩余债务承担40%的赔偿责任。董事会初步估计，附属公司的潜在负债可能介于1.4亿元至1.8亿元之间。

不过，涉事银行不服一审判决，再于2025年初提起上诉。

2026年2月，二审判决结果出炉，与一审判决完全逆转：法院认定康桥悦生活附属公司签订的承诺函合法有效，须承担4.74亿元偿付责任，主要是“河南诚桥”所签订的若干贷款协议项下的本金与利息。

另一方面，宋革委承诺对康桥悦生活所遭受的损失作出全额补偿，康桥悦生活可随时从宋革委处取得所需资金，以及必要时与银行协商还款安排。

作为宋革委的儿子，面对父亲遗留下来的历史包袱，宋祥熙会选择什么方式处理？是继续上诉直到扭转局面，还是运用过往投资经验盘活父辈资产以偿债？有待后续观察。

免责声明：本文内容与数据由观点根据公开信息整理，不构成投资建议，使用前请核实。