5600亿造假案开庭！许家印认罪，中国房地产迎来历史拐点

作者 | 燕大

今天，中国房地产领域，迎来了一个标志性的拐点时刻。

核心人物许家印被抓两年零6个月之后，传来恒大集团、恒大地产以及许家印案三案同时在广东深圳中院公开开庭审理。

恒大集团的罪名包括：非法吸收公众存款、集资诈骗、违法发放贷款、欺诈发行证券、违规披露重要信息、单位行贿；恒大地产的罪名则是：欺诈发行证券；

大家最关心的许家印，罪名包括：非法吸收公众存款、集资诈骗、违法发放贷款、违法运用资金、欺诈发行证券、违规披露重要信息、职务侵占、单位行贿。

当法槌在深圳敲响，当许家印当庭认罪悔罪，正式宣告一个叱咤中国地产三十年的枭雄时代，彻底结束。

这不仅是对一家企业一个人的法律审判，更是对过去房地产野蛮生长年代的全盘清算，是行业从狂飙突进转向理性规范的历史分水岭，其意义远超个案本身。

回顾过往，许家印和他的恒大曾是中国房地产黄金时代最耀眼的符号。92年放弃河南舞阳钢铁厂的铁饭碗南下深圳，从贸易公司业务员干起，94年转战广州地产，操盘收割项目“珠岛花园”，以“小面积、低价位、迅速开发、迅速销售”的短频快模式一战成名。

之后许成立恒大单干，以高杠杆、高周转的模式激进扩张，2009年恒大在香港上市，市值突破700亿，许家印登顶中国首富。此后十年恒大在全国扩张，2017年市值超过4000亿港元，许家印也再次登顶首富。

恒大在崛起的过程中，踩中了城镇化浪潮、货币宽松、预售制红利以及金融加持的时代风口，恒大“拿地即暴富、举债即发展”的成功路径成为行业共识，无数房企跟风狂奔，拿地、加杠杆、玩资本、搞多元化，将规模至上、负债驱动、野蛮扩张演绎到极致，整个行业都在高负债的狂欢中越走越远。

高负债高杠杆加到极致，卖房回笼的资金、融资的资金加在一起无法覆盖支出，资金链崩塌就是在一瞬间。

2021年恒大债务雷被掀开，在暴雷前夕老许的妻子悄然变成了前妻，揭开盖子后广东工作组进驻恒大，中间两年多时间多次曝出许家印保交楼、化解债务新闻，最终没能化解恒大的危机。

到了23年7月，距离恒大停牌近16个月，眼看要到除牌期限，恒大终于公开账本，结果爆了个超级大雷——为了融资，恒大2019、2020年财报造假，造假收入分别超当年总收入的50%和78%，两年总共虚增5600多亿营收，虚增利润约920亿。

之后恒大以这个假营收假利润获得的债券融资，则全部涉嫌欺诈，这也是为什么恒大集团、恒大地产以及许家印本人的罪名里都包含“欺诈发行证券”的核心原因。

2023年十一前夕网传许家印被抓，与他一同被抓的还有主导恒大财富的二儿子、前首席财务官及一众核心管理人。

自此，由于同时涉及到海内外资产、投资人以及债务人，恒大进入漫长的化解债务和处置资产过程。

现在恒大和许家印双双被审，其意义远超个案本身。

过去很长一段时间房地产行业陷入无序扩张、监管缺位以及资本任性，随着恒大与许家印被审，标志着整个行业从无序野蛮转向理性规范的历史分水岭。

这场审判，彻底撕下了房地产高杠杆、高负债模式的最后遮羞布，宣告以前那种高杠杆、高负债、高周转的野蛮扩张模式已经彻底成为过去式，规范合规、低负债将成为主流。

以前那种大规模疯狂拿地、地王频现、高扩张的时代结束了，换句话说，新房大开发时代彻底的结束了，房企或者说这个房地产市场都不可能再盲目扩张。

再延伸来看，这场审判也预示着由民营资本主导中国房地产市场的格局可能一去不复返了，很大概率未来的中国房地产市场将全面由国央企主导，从新房的拿地建设，到二手房的收储流通，民营房企可参与的方向越来越窄。

换句话说，过去那种遍地建设新房的时代再也回不去了，以后主要是存量时代，二手房或存量房将成为主流，二手房交易将成为主场。

那么回过头来看，距离房地产巅峰过去了六年，恒大和许家印也双双被审，意不意味着房地产触底了？

根据中原地产的数据，截至今年1月，四个一线城市的二手房价格距离2021年的历史高点——北京下降了38.3%，上海下降了39.6，广州下降了40.4%，深圳下降了44.3%，也就是几乎都回到了近十年前的水平。

最近从表现上来看，在政策的强力加持下，京沪二手房“小阳春”行情显现，二手房表现继续强于新房，很多人已经在下手抄底，有些房东也在取消挂牌甚至加价出售。

另外前几天高盛发布报告表示，预计上海和深圳的房价将在2025年底至2028年底期间上涨15%。

市场的主流观点是，现在房地产已经走完了“L型”走势的那一竖，开始走“L型”的一横，处于筑底阶段，也就是止跌回稳阶段。

不过具体来看，房价，尤其是二手房到底怎么走，具体取决于城市区位、就业、收入、人口年龄组成结构等等，因城因区而异，也因人而异。

因为随着年轻人达峰，楼市的分化不可避免，有涨也有跌，具体到某一个城市就要看区位、看人口结构，而非一概而论。

许家印和恒大被审，意味着地产疯狂扩张彻底结束，同理，全民扎堆买房带来的全面普涨也宣告结束。