鱼珠TOD+九年制+低密叠院！掀翻天河东的来了

近来，天河东新盘密集，扎堆加推上新，各有各的卖点，产品还特别卷！这对买房人来说其实是好事。

但跑了这么多趟，跟不少粉丝聊下来，大家都有一个同感：

盘是真不少，热度也高，可挑起来总有点拿不准。好像哪个都不错，好像又缺一个能让人心里特别踏实的。

如果还没下定主意，不妨再等等鱼珠TOD项目，虽位处黄埔，但配套放眼整个天河东，绝对算得上顶配。

据爆料，该项目可能今年6月份就拿地动工，可以先看几个基础信息：

超级大盘，密度1.9，有叠院产品！洋房主打改善，预计是100㎡以上产品。

鱼珠核心区，地铁上盖TOD，周边有地铁5/13号线。规划自带商业、学校等配套。

大家最关心的：

这项目到底有多能打？

1、体量：50万㎡超级大盘

项目地块总研究范围约39.52公顷，其中核心住宅地块占地约26.42公顷，计容建面超50万㎡，即相当于两个广州太古汇那么大。

近两年，广州建面超30万㎡的地块仅4宗，在土拍市场“小而美”的时代，像鱼珠TOD这种巨无霸，本身就自带流量。

2026年广州供地蓝皮书显示，最先亮相的将是一期地块，占地约11.7万㎡，建面超22万㎡。

2、容积率1.9：天河东极度稀缺的低密叠院

比起塔楼望江大平层，更值得改善客盯紧的，其实是叠院产品。

首先，低密底盘上的叠院，广州主城凤毛麟角。

50万㎡体量+容积率1.9，放在广州，是独一档的存在。尤其过去五年，天河出让的宅地容积率2.0以下的仅2宗，含有叠院产品的项目，总价两千万级起步。

叠院对容积率要求极高，没有低密大底盘，根本做不出来。

其次，鱼珠CBD核心区里的叠院，地段不可复制。

鱼珠TOD的叠院，步行可到地铁5/13号线鱼珠站，两站珠江新城，这种城市叠院，在珠金琶鱼核心范围内，目前没有竞品。

再者，产品形态本身，切中天河东升级的空白。

天河东过去十年，新房多高层、超高层，改善客想从刚需三房换到更舒适的居住形态，要么去金融城买高价大平层，要么远一点的别墅。

鱼珠叠院恰好填补了这个空档，上有露台、下有庭院，分层而居，既有别墅的私密感和空间感，又不用牺牲通勤和生活便利。

据爆料！叠院产品总价预计约1000万起步，部分景观优越的楼栋，可能支持整栋购买，并可进行定制化装修，或许能打造成独栋别墅！

当然，这样的整栋总价估计去到5000万级别，但对于追求终极改善的买家而言，这无疑是在天河东核心区的罕见选择。

可以预判，这批叠院货量不会多。因为在50万㎡大盘里，叠院通常只占一小部分。

配套齐全：

学铁商景，四张牌全部拉满

• 交通：双地铁口TOD上盖

项目就在黄埔大道支线与中山大道东之间，黄埔与天河的边界，距离地铁5号线、13号线换乘站鱼珠站约300米，5号线三溪站也在步行范围内。

直接一站金融城，两站到珠江新城，13号线直通广州火车站和新塘站，两条黄金线路的交汇，占据广州东部轨道交通的核心节点。

• 教育：自带九年制学校，还有隔壁名校加分

项目本身规划落实了17处公共服务设施，主要包括九年制学校、幼儿园、少年宫等。

书包是配齐了的，品牌和教学质量要看后续引入的教育集团，但估计不会差。

还有一个潜在的利好值得关注。

项目一公里范围内，中交四航·珠江春已签约华南师范大学附属中学，将合作共建一所45班的九年制学校，由华附直接派出核心团队管理运营，并纳入华附教育集团管理体系。

名校资源的扎堆落地，无疑在提升整个片区的教育能级。

• 商业：山姆、宜家、美林天地，出门就是

项目对面是鱼珠商业广场和保利鱼珠时光，周边分布着美林M·LIVE天地、山姆会员店、居然之家、宜家等成熟商圈。

这套商业组合，放在整个天河东区域，绝对是顶配。

• 景观：南向江景+双公园

项目南向直面珠江，且周边高层建筑不算密集，有条件的楼栋有望享受到南向江景资源。

周边还有瓦岗湖公园、蟹山公园等休闲配套，景观资源好。

规划中还特别提到，项目将以地铁车辆段上盖综合开发为路径，着力打造全天候活力社区与生态综合体，届时社区环境会更上一层。

更重要的是，鱼珠片区正迎来系统性品质升级。

根据《黄埔区“鱼珠东会客厅”品质提升行动方案》，鱼珠核心区将分阶段实现：

2026年底临江大道鱼珠湾隧道通车；至“十五五”中期，滨江绿带贯通、路网升级；“十五五”末期，初步建成世界级滨江公园。

建设效果图，徐以实际建设为准，图源：广州黄埔发布

或在三个层面

影响天河东市场

最后，想再聊聊天河东的格局变化。

鱼珠TOD项目这张牌打出来，我觉得会在三个层面影响天河东格局：

第一，价格天花板或被捅破。

目前天河东核心区，改善新盘价格普遍在5-8万/㎡区间，鱼珠TOD项目的地段+低密+江景+TOD+九年制学校综合优势，叠院单价估计能站上5万+/㎡。

毕竟周边的广州鹏瑞1号、合景臻溋名铸等金融城顶豪，已经为这个板块的价格想象空间铺好了底。

第二，区域从刚需改善混合，进一步向高端改善转型。

目前，天河东部分板块成交主力是120㎡上下的刚改产品。

像鱼珠TOD这种低密洋房+叠院的高端配置，会再把一批改善客群的目光拉过来，推动整个板块向上走。

第三，周边竞品面临贴身肉搏。

如果鱼珠TOD项目还覆盖小户型，估计天河东的同类在售盘，要承受新一轮去化压力。

新盘多，对买家是件好事，可以横纵向对比后择优选择。

总而言之，鱼珠TOD项目体量大、密度低、配套全，在天河东独一份。

它大概率会拉高板块价格天花板，成为区域从刚需市场转向改善赛道的一大助力。

同时，项目占据珠金琶鱼地段+低密+江景，预计会主推改善大户型，看重居住品质和通勤、不着急入住的买家，可以等等看。

如果大家想第一时间收到项目的最新讯息，了解更多动向，不妨添加我们客服，备注【买房】，入群详谈。

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