汉中一房东降租金后租客退租拆卖店内门窗：其辩称约定“门窗隔断留给房东”未明确是哪个门窗，律师解读

室内门窗被拆除（受访者供图）
合同部分内容（受访者供图）

极目新闻记者 舒隆焕

近日，陕西汉中宁强县一房东曝光租客退租后拆除店内门窗变卖一事，引发关注与热议。

4月14日，极目新闻记者获悉，涉事门店位于宁强县阳平关镇。房东王先生称，他与合伙人曾在此门店经营火锅店，自行装修了门店，包括安装室内门窗和在室内建隔断墙。2024年11月，王先生将门店转让给哈女士等人，同样经营火锅店。

商铺租赁合同显示，门店年租金为2.8万元；承租期内，承租方在不改变和影响房屋整体结构的前提下，可进行装修装饰；期满不续租，其装修材料由承租方自行处理，若拆除，其费用由承租方自理；门窗隔断留给房东。王先生称，承租方接手门店后，并未重新对门店进行装修。

王先生提到，当地同类型的门店年租金一般为3万元，他考虑到生意不好做，给承租方优惠了2000元房租。因此，门店年租金定为2.8万元。数月前，双方在沟通续租时，他又将年租金降低1000元。当时，对方先支付了1万元，边干边看市场行情。如果再租满一年，对方需要补齐剩下的1.7万元租金。

前不久，承租方正式退租。王先生带新租客去门店看房。他称，推开门店大门时，自己傻眼了，室内的门窗、部分电线被拆了，四处打听得知，承租方将拆除的物品卖给了二手回收商，“我打电话问对方，对方称其租了门店，退租时有权处置店内的门窗、桌椅板凳、锅碗瓢盆等。”

王先生坦言，没想到承租方退租后会拆除门窗并变卖，且上述合同明确约定“门窗隔断留给房东”。承租方因拆除门窗导致室内地板、部分天花板等破损，后续全面重新装修需花费数万元，损失较大。王先生感觉遭到了报复，因此向当地警方报案，警方称此事系民事纠纷，无法立案调查。之后，他委托律师，准备起诉承租方。

14日，承租方哈女士回应了此事。哈女士称，接手该门店时，她向房东支付了2.8万元的转让费，按照行规，支付了转让费相当于买断了室内的门窗、空调、锅碗瓢盆等。因此，退租后她有权处置室内的门窗、空调、锅碗瓢盆等，“这些物品都卖给了二手回收商，共计6000多元。”

哈女士表示，房东知晓拆除并变卖门窗一事，她否认被指报复房东。此外，她认为房东提出少收3000元房租不算主动降房租，而是双方根据门店位置、市场情况等协商的结果。记者提及合同已约定“门窗隔断留给房东”，哈女士辩称，她并未拆除门店入户门和后门，室内的隔断墙还在，自己只是拆除变卖了室内的门窗，“约定的‘门窗隔断留给房东’并未明确是哪个门、哪个窗。”

哈女士表示，她不怕被起诉，手里有相应的证据，包括支付记录、聊天记录等，自己会积极应诉，并考虑起诉房东侵犯其名誉权，“这个事儿不仅在当地传开了，还闹到了网上，我觉得太丢人了。”记者提出查看前述证据，哈女士称需要咨询律师后再回复。截至发稿，记者未收到相关资料。

王先生表示，此前自己并不知道拆除室内门窗一事。他向记者确认，双方确实存在2.8万元的转让费，但哪有转让门窗和房子结构的行规？对于合同约定“门窗隔断留给房东”，他认为，这包括门店内外的所有门窗。

宁强县阳平关镇派出所工作人员称，此前已接到关于此事的警情，有专人处理。此事属于普通的民事（合同）纠纷，双方当事人均表示将通过诉讼解决。

陕西恒达律师事务所高级合伙人、律师赵良善认为，该案例的核心争议在于合同约定与物权归属。依据《民法典》相关规定，因加工、附合产生的物归属有约定的按照约定，案涉租赁合同明确写明“门窗隔断留给房东”，即便条款表述未细分门窗位置，按照租赁交易惯例与合同文义解释，应涵盖商铺全部门窗及隔断，承租方以“未明确具体门窗”为由抗辩，缺乏法律依据；同时，商铺转让费属于商业经营对价，并非附属设施所有权转让价款，双方未书面约定转让费包含门窗权属转移，承租方主张“转让费买断门窗”的行规，无法对抗书面合同约定与物权归属规则。

赵良善表示，承租方擅自拆除和变卖门窗的行为，已触犯相关法律规定。《民法典》第七百三十三条明确规定，租赁期限届满承租人应当返还符合约定状态的租赁物，第七百一十五条也规定承租人未经出租人同意，不得擅自处分、损毁租赁物及附属设施，本案承租方不仅违反合同约定，还侵害了房东对门窗的所有权，且因拆除行为造成房屋地板、天花板等设施破损，根据最高人民法院关于城镇房屋租赁合同纠纷的司法解释，承租方因拆除行为导致房屋毁损的，应当承担恢复原状、赔偿损失的民事责任，其擅自变卖他人财物的行为，需全额赔偿房东对应的经济损失。

赵良善分析，从维权与责任认定来看，本案属于民事合同与侵权纠纷，房东有权通过民事诉讼主张合法权益。而承租方称房东侵犯其名誉权，需提供充分的法律依据。如果房东只是以曝光自身遭遇为由，维护自身合法权益，相关行为不属于恶意诋毁名誉的情形。相反，承租方违约侵权事实清晰，需承担违约责任及侵权赔偿责任。此案也映射了商铺租赁中，书面合同条款需明确细化附属设施归属，承租方应严格依约返还租赁物，不得擅自处分房东所有的附属设施。

（来源：极目新闻）