大摩：房东信心再度恶化

大摩最近发布了一篇报告，内容是关于购房者信心变化。我一直比较喜欢看外资研报这类草根调研，真实性很强。这篇报告的数据来源就是3月中旬收集的很多房东反馈表，我们从中可以看到房东信心再度恶化。

首先是关于购房意愿的，在所有受访者中，表示自己会在未来6个月、12个月购房的占比依然偏低，分别只有1%和3%。还是那句话，买涨不买跌，房价跌了，大家就会突然发现好像自己也不是刚需，再等两三年买房也不是不可以。

不过即便如此，未来一年只有4%的人有购房需求，这个数字还是很低的。与之对应的是，大概6%的人打算未来2~3年再买房。这就代表了一件事，大部分刚需用户都还在观望，想等房价企稳后再购买。

接着是对房价的预期，47%的潜在购房者（注：在采访中表示自己极有可能买房的）认为未来12个月房价会下跌，这比去年10月调查的净42%更恶化。这也对应了我上面说的，刚需都在压制自己的购房需求，至少是把需求往后拖，躲过目前房价下跌阶段。

不过也可以看出一件事，现在买房的人已经有一半抱有房价会继续跌的觉悟了，也就是说，他们是真的把房子当作消耗品，而非投资品。这件事情就显得很悲壮，他们知道自己要接盘，但是却无能为力，时代的洪流面前，个人是非常微不足道的。之后如果有人说自己买房亏了，别急着嘲讽对方愿赌服输，很多人确实是被迫买房的。

分城市来看，一线城市净46%的潜在购房者认为未来12个月房价会下跌，明显优于去年10月调查的净67%。这也很正常，去年下半年一线有一波补跌，所以那段时间一线城市的居民对房价的悲观态度达到了顶点。今年开春迎来了一波小阳春，大家突然又有了“房价又行了”的错觉。

归根结底，还是因为大部分人只能看到眼前的价格波动，而无法分析资产的真实价格。追涨杀跌，不管是股市还是楼市，都是这样。

接着看想要卖房的人，表示自己迫于压力而卖房的业主比例进一步上升。在潜在卖房者中，49%表示自己会在未来6个月把房子抛掉，高于去年10月调查的41%；另有8%表示自己已经挂牌。

2020年左右，很多人买房的杠杆是非常高的，直接锁死未来30年的收入。但是现在一旦遇到行业发展不顺（这是大概率事件），那么当手上存有的现金被消耗掉之后，似乎就只剩下卖房这一个选项。遗憾的是，很多家庭卖房的时候才发现，随着房价蒸发掉一半的泡沫，房子卖掉后可能也就仅够还银行剩余的贷款。这就意味着，自己之前还的房贷和首付都没了，白干这么多年，都是免费给银行打工。

但其实银行也就赚个中介费，虽然这笔中介费并不低，但是大头还是被买家拿走了。财富并没有消失，只是发生了转移。

然后房东在确定卖价时，高达61%的业主愿意亏损卖房，对比去年10月的52%，去年7月的56%。其中有48%的业主，愿意接受10%以内的亏损幅度；有10%的业主，愿意接受20%以内的亏损幅度。另外有3%的业主，表示无论价格如何，都愿意尽快售出。

小阳春之后，很多人说房价企稳了。如果我们来看真实的调研数据就会发现，就算是卖家都不觉得房价能够企稳，更何况是买家。判断房价企稳的指标有两个：第一是范围要大，一线和绝大多数二线要大面积企稳，像小阳春这样只有上海房价反弹是不够的；第二是时间要久，最起码要有半年以上吧，小阳春就持续一两个月，目前看已经有稳不住的迹象了。

目前看，只有香港一个城市真正是实现了房价企稳。至于核心原因嘛，跟租金回报率有关，之前在知识星球发过一些判断租金回报率的标准，大家可以比照各自的房子算一算。

总的来说，大摩给出的观点和论证方法都是很靠谱的，数据也是非常详实。像这种草根调研也就只有外资研报才有，内资研报根本不可能做这些事情，一是没有预算，二是带不来派点。内资券商研究所更多还是在搞能够直接赚钱的勾兑，这类费力不讨好的深度研究是比较欠缺的。

不过现在房价调整幅度确实很大了，目前国内已经有少部分房子具备了一定的性价比。之后随着房价继续下跌，这类我觉得“能够买”的房子应该会越来越多，甚至会慢慢出现“值得买”的房子。

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