三栋楼体量，能否撑起市中心改善大旗？福厝紫阳缦宸【深度测评】

今天测评福州二内晋板块的福厝紫阳缦宸，优缺点一次说清：

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地段

项目位于二环内晋安的长乐路王庄街道，属于地段成熟的市中心板块，离鼓楼五一广场近，满足鼓楼外溢需求。

宏观地段亮点就是商业有世欧广场，交通有福马路、地铁2号线紫阳站，教育福州则徐中学，生态有晋安河，均步行可达。地块土拍规定划片是象园小学和十八中象园分校

微观地段环境：西侧就是长乐路，属于二级主干道，有噪音粉尘影响；南北有老旧社区，东侧是空地，规划不明，有说是学校用地，但是人口趋势摆在那里，本文认为不大可能，推测或许最终也是宅地。四周属于典型城市旧改区域，周边多为建成年代较久的成熟社区，生活氛围浓厚、配套落地性强。

02

户型

项目占地约 11.87 亩，容积率 2.4，限高 60 米，规划3 栋 7-17 层的小高层住宅，总计97户，属于小型社区结构。

地块为长条形，从上图过程稿可知，楼栋布局呈三字形。西侧户型受主干道影响大，东侧会弱一些，属于典型沿街项目。因为社区小，没啥亮点，无法与现有中大社区比较，主要关注户型。

沿街户型，作为新规产品，阳台一般都是内包使用，这样室内看起来显大，这正是多数开发商宣传新规户型利用率优于旧规的核心逻辑：新规下可拓展的面积增量，主要集中在飘窗与阳台部分，这也是购房者在户型对比中需要重点核算、横向对比的关键维度。

1#楼的139㎡

关键亮点：独梯独户，半个独立餐厅，三个明卫，U型厨房，明电梯厅

不足：主卧衣帽间空间不大。

2##的148㎡

相当于138㎡扩大版本，关键亮点：独梯独户，半个独立餐厅，三个明卫，U型厨房，明电梯厅。

对比138㎡，增加主卧衣帽间空间

3#楼148㎡户型

亮点：同上，另外电梯远离卧室。

不足：过道面积较多，从入口到主卧动线过长。这个148㎡不如上一个148㎡

总结：对比市面户型，电梯厅全明设计，多了可自用的入户空间，全明卫生间。

03

价格

福厝・紫阳缦宸的前身是宗地 2024-57 号，于 2024 年 11 月 1由福州建工福厝置业以底价 2.94 亿元竞得，成交楼面价约 15479 元 /㎡。对比周边新盘2.8万，这个楼盘合理价格应该是3万以下。

项目优缺点十分鲜明：优势在于占据王庄核心区位，地铁、商圈配套成熟，户型设计也可圈可点；缺点则是，以中改定位来看，这个社区的居住质感确实有所欠缺，属于有舍有得的选择。因此，这类小体量社区仍属于刚改产品的认知范畴，对于首次改善的客群而言，其产品力基本能够满足需求；但对于二次改善的购房者来说，往往对社区配套、公共空间、生活舒适度等有更高要求，项目则难以完全匹配其期待。

这类小体量地块，本最适配刚需户型，无奈当下市场普遍向改善定位倾斜。不过小体量也带来了去化压力小的优势。项目的核心适配客群，是偏爱王庄热闹氛围、认同片区生活烟火气的购房者，即地缘客。

假如按 2.8 万 /㎡的单价测算，项目入手门槛大致在 390 万左右，这个价格水平基本对标 2018 年周边片区的名义备案价。这个项目到底值多少，可以留言评论。