上海商业地产市场回暖：租赁需求持续复苏，核心区域投资热度升温

仲量联行2026年第一季度上海房地产市场回顾与展望

上海，2026年4月14日—— 2026年第一季度，随着政策持续发力、经济活跃度稳步回升，上海商业地产市场迎来积极回暖，为全年奠定良好开局。仲量联行上海商业地产部总监兼华东区零售地产部负责人黄臻表示：“2026年第一季度，上海甲级办公楼市场需求持续回暖，租金降幅收窄，整体市场表现分化。“ 零售物业方面，随着支持性政策加码与消费信心稳步修复，运动服饰、潮玩杂货、消费电子及平价餐饮等业态租赁需求保持强劲。物流地产方面，租户主导的市场环境为众多本地企业提供了仓储设施升级契机。投资市场方面，上海核心区域资产成交势头活跃，成交总额同比上升。上海旅游市场持续回暖，推动酒店市场稳步复苏。

甲级办公楼

2026年一季度，上海甲级办公楼市场需求持续复苏。全市净吸纳量录得20.1万平方米。中央商务区净吸纳量录得7.2万平方米，黄臻表示：“金融服务企业仍是主要需求来源，部分外资金融及专业服务企业展现积极的租赁策略，同时科技互联网企业升级型需求活跃。”非中央商务区市场净吸纳量录得13.0万平方米，市场持续受益于成本驱动与升级型需求。

一季度全市录得一个甲级办公楼项目竣工交付，建筑面积221,000平方米。受新竣工项目影响，中央商务区空置率环比上升1.2个百分点至19.3%。得益于成本驱动型需求以及本季度无新增供应，非中央商务区空置率环比下降1.3个百分点至28.4%。

整体租金跌幅有所收窄，项目表现分化加剧。中央商务区市场租金环比下降1.2%至6.3元每平方米每天，较上季度收窄1.6个百分点。非中央商务区租金环比下降1.5%至4.1元每平方米每天，较上季度收窄1.2个百分点。部分已成功续租主力租户或者达成目标出租率的优质项目率先收紧议价空间，而鉴于市场仍有大量可租赁面积，以及新近竣工项目带来的竞争格局，整体市场租金依旧承压。

产业园区

一季度，上海产业园区净吸纳量录得255,000平方米，面对新项目的持续入市，产业园区租户积极寻求品质升级与成本平衡。部分新兴板块产业及商务氛围逐渐成熟，吸引优质企业入驻。仲量联行上海商业地产部产业园区总监俞则人表示，“科技互联网和先进制造类企业仍为产业园区的主力需求方，生命科学类企业的需求已显现初步回暖迹象。同时，政府平台类的产业孵化器及科研机构等需求也较为活跃。”

一季度，六个产业园区项目竣工交付，总建筑面积录得547,800平方米，推动上海产业园区整体空置率环比上升0.9个百分点，达到32.4%。短期内较大的供应入市使得市场租金继续承压。整体市场租金环比下降1.2%至3.3元每平方米每天。

零售物业

2026 年第一季度，“国补”延续、消费贷贴息、扩大免签入境范围等促消费政策继续加码，推动消费市场信心稳步提升。黄臻表示，“在新兴消费趋势不断涌现和政策支持的双重驱动下，运动服饰、潮玩杂货、消费电子以及平价餐饮等业态的租赁需求依然保持坚挺。”

随着越来越多品牌选择在客流密集的核心商圈布局大面积旗舰或概念店，以打造沉浸式消费体验、升级品牌形象，核心商圈租赁活跃度进一步提升。2026 年第一季度，核心商圈空置率环比下降 0.3 个百分点至 8.1%。然而，品牌在非核心商圈的拓店依然相对谨慎。2026 年第一季度，非核心商圈空置率环比微升 0.2 个百分点至 13.5%。

由于本季度上海零售物业市场无新增供应入市，消费市场活力也持续改善，整体租金跌幅有所收窄。一季度，核心商圈首层租金环比下降 0.3%至41.7 元每平方米每天；非核心区域租金环比下降 1.0%至14.3 元每平方米每天。

展望未来，与数智经济、品质生活、理性务实及情绪价值深度关联的新兴消费趋势，将持续催生对相关零售业态的空间需求。与此同时，服务消费有望加速崛起，为消费增长提供新动能。消费者日益从“购买商品”转向“购买体验与服务”，在文化娱乐、体育赛事、教育培训、健康咨询等领域的服务需求有望进一步释放。这一转变不仅将推动内需扩容与经济结构优化，更将为零售地产带来新机遇。

物流地产

2026年第一季度，上海物流地产租赁需求延续了2025年的复苏态势，净吸纳量超28万平方米。当前租户主导的市场环境为众多本地企业提供了仓储设施升级契机，其中第三方物流（3PL）企业持续引领租赁需求。业主方通过提供更为灵活的租约条款积极吸引租户，推动本季度空置率环比下降2.6个百分点至25.1%。

2026年第一季度无新增项目竣工交付；全年上海预计有四个项目、合计47.6万平方米交付入市，仅为2025年新增供应总量的46%。2026年，新增供应将集中于松江、嘉定和青浦三个子市场；其中松江子市场新增供应面积占比最大，短期内或推高该区域空置率。

2026年第一季度，上海物流地产市场租金环比下降3.4%至每日每平方米1.08元，跌幅较上季度明显收窄。仲量联行中国区产业及物流服务部负责人尹鸿表示：“自2026年起，上海物流地产供应端压力将有所缓解，但整体空置率预计仍将维持在20%以上，对租金构成下行压力。不过，租金跌幅有望收窄，各细分市场表现也将进一步分化。”

投资市场

2026年第一季度，大体量资金涌入上海大宗交易市场，内环内资产成交势头高涨，累计达成24宗交易，成交额录得约146亿元，同比上升27%。从交易规模维度分析，本季度数宗地标性办公楼成交拉高了单体交易规模，单体平均成交额达6.1亿元，较2025年第一季度的4.8亿元同比增长27%。

从成交区位来看，在本季度录得的24宗交易中，15宗为内环内资产，成交总额达103亿元，占本季度总成交额的70%。同时，资产分化态势显著，非核心区域资产成交普遍较少，市场呈现出核心优质资产稀缺，外环区域供应仍在高位的局面。

2026年第一季度，地标办公楼资产备受大资金青睐，核心区域办公物业仍为买家投资首选，办公物业交易额达97亿元，占成交金额的66%和成交宗数的54%。其余类别资产的交易金额中，零售商业占19%，酒店占9%，长租公寓和工业地产分别占5%和1%。

从需求结构看，本季度自用型需求占比增至42%，较2025年全年水平显著上升，叠加当前贷款利息优惠政策，进一步推动自用型买家入市。从投资者类型而言，境内企业与高净值人士保持活跃态势，港资及东南亚资本亦开始积极布局上海核心资产。

仲量联行投资及资本市场华东区负责人孙翎表示：“伴随投资人对核心资产的持续收购，上海核心区域可售资产持续减少，我们预计核心区资产价格进入筑底阶段。”

酒店市场

上海酒店市场量价齐升、客流稳健，业绩持续向好。在国际与国内旅游需求同步回暖的推动下，上海酒店市场表现持续强劲。2026年1至2月，上海国际旅游入境人数约115万人次，同比增长21.4%，其中外国人占比达75%，已恢复至疫情前水平；同期全市五星级酒店入住率同比提升2.4个百分点，平均房价上涨6.6%，RevPAR（每间可售房收入）同比增长11.1%。节假日期间客流亦显著增长：春节九天长假接待游客2,167万人次，同比增长8.4%；清明三天假期接待游客740万人次，同比增长5.6%。

2026年一季度新增一家奢华酒店。上海徐家汇中心安达仕酒店于2月初正式开业，设有267间客房，填补了徐家汇商圈奢华酒店的空白；本年度剩余三季度还将有约1,800间高端奢华酒店客房陆续入市。

仲量联行大中华区酒店及旅游地产事业部董事总经理周涛表示：“上海到访客流强势回升，有力推动酒店业绩稳健增长；部分区域新开业酒店将进一步助力商圈能级提升与整体发展。”