丰台土拍：真的有王炸吗？   陈海保聊规划

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陈海保 主播

3月27日，丰台区万泉寺0007地块正式挂牌，将于4月30日完成出让。

起始价57.71亿元，折合楼面价5.85万元/㎡。

土地面积约3.95公顷，地上建筑规模9.87万㎡，容积率2.5，限高80米，局部高点不超过90米。

规划解读

这块地非常热门，是北京今年到目前为止总价最高的地块。

地段位置好，有环线优势，很多人在猜它能否成为北京今年首个溢价成交的地块。

仔细看它的自身条件还是存在一些制约因素的。

1、隐秘的配建

地块东南面是莲花河，沿河道两侧规划有五块绿地，总面积给约17公顷，全部要由竞得人负责建设并无偿移交主管部门。

建安成本不低于2000元/㎡，算下来整个配建的成本超过3.74亿元。

相当于住宅每平米的楼面价增加了3800元，达到6.23万元/㎡，逼平中海丽金府的楼面价。

并该且地块内还涉及2处未定级不可移动文物，也会增加综合开发成本，压缩利润空间。

2、楼栋排布

地形狭长且朝向不正，面宽资源一般。

预计规划8栋楼，西侧18层为主，西南角一栋是8层；

沿河的东侧为26层，东南角一栋是标志性建筑，总高28层，首二层裙楼植入商业零售、文化休闲、社区服务等功能。

面积段预计140-220㎡。

3、售价预测：10万+

丽金府地块出让时，关注度颇高，除了是北京近年来首宗不限价纯宅地，还因为它是当时为数不多的三环内地块。

万泉寺0007地块在位置上更靠近二环和丽泽商务区，多个地铁站步行可达，出行便利。

附近在售新盘有两个：

最近的是中海丽金府，拿地价6.2万/㎡，网签均价10.16万元/㎡；

再往南还有中海丽泽叁號院，楼面价5.8万元/㎡，网签均价9.02万元/㎡。

两个次新盘：

端礼著楼面价6.48万元/㎡，网签均价11.2万元/㎡；

北京瑞府楼面价7.03万/㎡，网签均价10.25万元/㎡。

推算下来，万泉寺0007地块的售价也不会低于10万/㎡。

区位地段

位于丰台区太平桥街道，二环至三环之间，是万泉寺村棚户区改造项目中一幅地。

往南几百米就是2024年的百亿地王项目——中海丽金府。

在丽金府地块出让时，0007地块规划为综合性商业金融服务用地，今年初丰台区“准供地清单”上，该地块宣布拟调整为二类居住用地。

调规之后，项目定位高端改善型住宅，并且给出了较为具体的规划要求，包括结合“好房子”政策，保障品质住区首二层共享开放；综合考虑城市界面形象，居住地块立面采用较高窗墙比，采用现代主义的设计手法等。

地块西北方向多高层建筑，其中北边是天阅公馆，总高37层，还有一个酒店项目，再往北是龙湖天街。

西边是中阳广场，写字楼+商业，3栋主体建筑分别为15层、19层和21层；西北角方向是中央戏曲学院。

东面和南面是沿河绿化带，生态环境可圈可点，住宅地块与这部分绿化带会做地下连通，构建连续的慢行系统与景观廊道。

用地项目范围内涉及丰台区2 处未定级不可移动文物，分别为马尔格尔古德碑和万泉寺公园石刻，其基本信息和保护要求请与丰台区文物行政部门核准。

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