房价还在跌 但有人把钱换成了深圳的房，成都的年轻人排队买二手房

2017年房价涨到高点之后，很多城市房子价格掉得厉害，官方二手房数据显示，过去十年里深圳的房子保值率保持在85%以上，上海有83%，成都是81%，北京跟杭州都在80%出头，反过来看鹤岗、廊坊这些地方，保值率已经跌破60%，有的地方十年直接跌了40%多，这说明一件事：房子贵不等于稳得住，真正能扛得住的，是那些总有人想买、地却一直不够卖的地方。

深圳能挺住，不是靠政策有多好，而是因为这里真有活可干，华为、腾讯、比亚迪、大疆这些公司都聚在这里，光是高薪岗位就养活了上百万人，14到35岁的人差不多占了全市一半，年轻人多，结婚买房的需求一直不断，这种需求不是降首付刺激出来的，是实实在在的工作机会带来的，我有个朋友去年从武汉跳槽过来，第一件事就是去看房，他说工资涨了，房租都快赶上月供了。

上海的情况确实不同，金融行业高度集中，陆家嘴那一片楼里的人年均收入经常达到七八十万，土地供应这几年明显减少，五年内缩减了六成，从2023年到2025年，几个核心地块一挂牌，几分钟就卖光了，有钱人不往别处去，只盯着这里，这不是炒作，而是资金知道哪里最安全，我查过数据，上海内环内二手房挂牌价在2024年全年波动不到5%，比很多理财收益更稳定。

成都的人口增长一直保持稳定，常住居民已经超过2150万，在中西部地区排在首位，每年净流入人口达到10万以上，而且这些人中多数是25到35岁的年轻人。世界500强企业在成都设立总部的数量在西部最多，太古里和春熙路不仅是游客常去的地方，还成为四川、云南、贵州一带家庭改善住房时的参考标准。一位云南的朋友提到，他们家乡的亲戚在决定是否买房前，通常会先了解成都的房价情况。

北京还是那个样子，央企总部占了全国七成左右，海淀和西城的学区房挂牌周期短，不是因为家长急着买，是因为真有孩子要上学，医疗资源也集中，像协和、北大医院这些地方，外地人来看病的时候顺便看看房子，已经成了习惯，但老破小的学区房现在不太管用了，除非配上品牌开发商的新楼盘，否则挂上半年也没人过问。

杭州能发展起来，靠的是民营企业跟数字产业，这里有38家民企进了中国500强，直播基地数量排全国第二，抖音创作者也扎堆聚集，西湖边的老房子、运河旁的新社区，加上电商和游戏公司天天都在招人，年轻人愿意留下来，一位做短视频的女孩跟我说，她刚在拱墅区买了房，不是为了等升值，是担心以后租金再涨，工资跟不上。

很多人觉得地铁开通后房价就能稳住，但实际上远郊的地铁房要是没有产业支撑和学校配套，到了2024年去化周期仍然需要两年以上，西安和郑州的商业区虽然热闹，夜市人流量很大，但房子的保值能力排不进全国前五，因为它们的产业基础不够扎实，工作机会难以长期支撑购房需求。

从2023年开始各地放开限购政策，三四线城市试过一轮又一轮办法，房价却还是往下掉，这件事说明政策可以暂时拖延局面，但改变不了市场的基本走向。

自然资源部2025年的数据显示，一线城市住宅用地占比首次超过工业用地，这反映出城市规划重心从“厂建哪儿”转向“人住哪儿”，核心区域房子供应紧张，不是因为开发商不愿意建造，而是因为土地资源确实有限。

我翻过不少挂牌记录，北上广深核心区域的二手房，2024到2026年价格波动基本控制在10%以内，而三四线城市动不动就上下30%，这差距不是运气问题，而是由市场结构决定的。