三个月均价跌掉259元/㎡，南通这波“小阳春”能持续多久？

2026年一季度，南通市区（含崇川区、开发区、苏锡通园区）新房市场供应收缩、成交小幅回暖，但回暖基础并不牢固——去化周期仍在拉长，价格让步仍是驱动成交的关键手段。

Part.1

供应量同比缩减11%

深度改善选择更丰富

2026年一季度，南通市区新发16张住宅销售许可证，累计新增供应1030套新房。

与去年同期相比，供应量缩减约11%，产品形态进一步向深度改善靠拢，墅类、大户型产品选择更丰富。

从板块分布看——

• 老城区：4个项目合计供应375套，为全市供应量最大板块，其中万濠东郡136套、濠东璟园92套、盛和观濠别院75套、锦鸿府72套

• 原港闸：新增供应304套，全部来自云锦九璋

• 任港湾五龙汇：4个项目合计供应281套，其中南光澳门中心134套、盛和九里云和92套、澐玺禄40套、运河院子15套

• 苏锡通：大华铂璟湾66套

• 开发区：江山鼎4套

• 创新区、新城区、新东区：一季度均无新增供应

供应端的收缩与结构性偏移，反映出开发商在当前市场环境下的两重考虑：一是主动控制推货节奏，避免加剧库存压力；二是聚焦核心地段与改善产品，以匹配有限的有效需求。

Part.2

成交量同比上涨14%

成交价下跌259元/㎡

剔除尾盘及长期滞销项目后，一季度南通市区主力在售新房项目累计备案1437套。

与去年同期相比，成交量上涨约14%，这一涨幅主要得益于3月小阳春的明显放量。

一季度成交前三板块——任港湾五龙汇（289套）、老城区（272套）、创新区（231套）

这三个板块也是近一年月均流速前三——任港湾五龙汇（79套）、创新区（70套）、老城区（67套）

然而，成交量的小幅回暖背后，是成交价的持续让步。

据百城房价指数显示，2026年3月，南通新建住宅样本均价为14017元/㎡，环比下跌0.20%，同期全国百城均价环比上涨0.05%。

进一步对比——

2026年2月，南通新建住宅样本均价为14045元/㎡，环比下跌0.33%，同期全国百城均价环比下跌0.04%。

2026年1月，南通新建住宅样本均价为14091元/㎡，环比下跌1.29%，为当月百城最大跌幅，同期全国百城均价环比上涨0.18%。

2025年12月，南通新建住宅样本均价为14276元/㎡，环比下跌0.87%，同期全国百城均价环比上涨0.28%。

整个2026年一季度，南通新建住宅样本均价累计下跌了259元/㎡。

数据印证了市场“以价换量”的底色，3月销冠远创宸樾便是典型代表。这种依赖降价驱动的回暖，基础并不牢固，冲量之后回调难以避免。

Part.3

去化周期仍在拉长

“隐形库存”任重道远

截至2026年3月末，南通市区新房狭义库存（已获销许未备案）约9985套，按近一年月均385套的流速计算，去化周期约25.95个月。

再算上已入市项目未获销许房源，广义库存上升至约2.07万套，去化周期拉长至约53.71个月。

与2024年末相比，广义库存去化周期延长了近5个月。这一变化的根源并非供应扩张，而是流速放缓。

根据统计，从2025年1月至2026年3月，市区累计供应约6056套，累计备案约6098套，供求基本平衡。

但是，2024年全年月均备案约468套，2025年则降至约388套。流速的明显减慢，才是去化周期延长的真正推手。

除了上述“显性库存”，还需要关注更庞大的“隐形库存”。

根据统计，截至2026年3月末，南通市区已出让但尚未入市（以领取销售许可证为准）的涉宅地块累计已达72宗，合计土地面积约443万㎡，规划建筑面积约734万㎡。

这部分土地将在未来陆续转化为新房供应，以当前流速衡量，去化之路依然任重道远。

下一篇，我们将发布2026年一季度成交套数TOP10榜单以及“隐形成绩单”，敬请期待。

数据说明

*统计时间：2026年4月1日

*数据来源：通房e办

*备案存在延迟，仅供参考

*转载或引用，请注明来源「新知南通研究院」