借名买房遗产纠纷获法院判决！北京房地产律师深度解析

（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

案情介绍

张梅、王丽、王芳向法院提出诉讼请求：1、判令北京市海淀区一号房屋（以下简称涉案房屋）归三原告共同所有，由我们给予赵秀英补偿款；2、赵秀英将涉案房屋返还给我们；3、赵秀英支付我们涉案房屋2017年8月至2021年7月期间的租金197400元，按照月4112.50元的标准支付自2021年8月至实际交还之日止的房屋租金；4、赵秀英支付我们其应当承担的房屋所有权登记税费5740元；5、案件受理费由赵秀英依法承担。

案件背景：

张梅与王建国原系夫妻，王丽、王芳为二人之女，赵秀英系王建国之母。2017年8月13日，王建国意外去世。涉案房屋原为2011年王建国借赵秀英的名义购买，在其去世后，原被告就借名买房事宜经北京市海淀区人民法院A号案件审理后作出判决，判令涉案房屋由我们与赵秀英共有。后，我们依据生效判决书将涉案房屋变更登记为我四人共有的状态。王建国去世后，涉案房屋出租收益均由赵秀英享有，我三人未取得相关利益，现各方就涉案房屋的分割不能达成一致意见，故我们诉至法院，望判如所请。

被告赵秀英辩称：

房本我们四人一人一个，我应当享有四分之一，我要求按照四分之一获得补偿款。涉案房屋不是借名买卖，就是王建国给我买的房子，不认可生效判决，而且购房时我出资10万元，按照购房款的比例，剩余的部分再四个人分。我从2017年12月才开始收的房租，而且2019年之前房子是我的，租金归我，所以我只同意分割2019年4月判决生效以后的租金；2017年至2019年4月期间我为涉案房屋交纳了共计4836元的供暖费，这部分费用应当予以扣除。

关键事实：

张梅与王建国于2008年7月16日登记结婚，婚后生育王丽、王芳。赵秀英系王建国之母，王建国于2017年8月13日去世。

2018年3月26日，张梅、王丽、王芳以合同纠纷为由将赵秀英诉至法院，要求1.赵秀英协助将涉案房屋过户至张梅或王丽、王芳名下；2.赵秀英将涉案房屋腾退并交还给张梅、王丽、王芳。法院审理后，于2018年11月30日作出A号民事判决书，判令：一、赵秀英于本判决生效后7日内协助张梅、王丽、王芳办理涉案房屋转移登记手续，并将房屋过户至张梅、王丽、王芳、赵秀英名下；二、驳回张梅、王丽、王芳的其他诉讼请求。该判决本院认为部分记载："在此前提下，赵秀英负有配合王建国办理涉案房屋的过户手续的义务。王建国去世后，因王建国与赵秀英未明确约定过户期限，则其法定继承人有权随时要求合同相对方继续履行合同义务，故对于张梅、王丽、王芳要求赵秀英继续履行借名买房协议，协助办理过户手续的诉讼请求，法院予以支持，但鉴于赵秀英亦是王建国的法定继承人，在过户请求权利上发生混同，故涉案房屋应过户至张梅、王丽、王芳、赵秀英名下，因本案为合同之诉，有关各方份额比例问题不宜在本案中处理，双方可另行协商或在相应继承案件中处理。赵秀英不服提起上诉，北京市第一中级人民法院审理后于2019年4月8日作出B号民事判决书，判令"驳回上诉，维持原判"。判决生效后，张梅依照上述判决对涉案房屋进行了变更登记手续，登记为张梅、王丽、王芳、赵秀英共同共有，张梅为此支付了契税45900元。

诉讼过程中，经三原告申请，法院委托北京中鼎联合房地产土地资产评估有限公司对涉案房屋的市场价值进行评估。2021年11月2日，鉴定机构出具《房地产估价报告》，评估结论为398.12万元。王丽、王芳、张梅及赵秀英对鉴定结论无异议。张梅为此支付鉴定费12453元。

庭审中，经询三原告主张获得涉案房屋的所有权，且不区分份额。双方均认可涉案房屋现由赵秀英对外出租，月租金为每月4700元。经法院释明，三原告表示知晓涉案房屋现由案外第三人使用，但仅要求赵秀英予以腾退。赵秀英同意承担依生效判决办理转移登记手续时的税费5740元及工本费2.5元。赵秀英主张涉案房屋每年的供暖费1209元，且其已交至2021年3月，提供了证明，三原告对证明的真实性认可，但证明目的不认可。

法院评析

法院审理后认为，本案的核心争议在于：涉案房屋的归属及租金、税费的分配问题。

关于房屋归属的认定：

根据法律规定，夫妻在婚姻关系存续期间所得的共同所有的财产，除有约定的以外，如果分割遗产，应当先将共同所有的财产的一半分出为配偶所有，其余的为被继承人的遗产。

关于借名买房关系的认定：

生效判决认定赵秀英为涉案房屋的名义产权登记人，其负有配合王建国办理过户手续的义务，但因王建国已去世，涉案房屋中属于王建国的份额登记在其继承人名下。涉案房屋系王建国与张梅婚姻存续期间取得登记在赵秀英名下，属于二人的夫妻共同财产，在分割时应当先将涉案房屋的一半分出为张梅所有，其余的为王建国的遗产，由其法定继承人，即赵秀英、张梅、王丽、王芳继承。

关于房屋所有权的认定：

现张梅、王丽、王芳要求房屋归三人共同共有，并提存了房屋折价款497650元，故法院依法判令涉案房屋归三原告所有，由三原告支付赵秀英房屋折价款。

关于房屋返还义务的认定：

因涉案房屋由赵秀英对外出租，在涉案房屋判归三原告所有的情况下，赵秀英就涉案房屋负有返还的义务。

关于租金分配的认定：

涉案房屋于2019年4月8日经B号民事判决书认定为共同共有，各继承人应按照各自享有的份额获得房屋的收益及分担产生的费用，故赵秀英要求三原告负担涉案房屋2019年4月之后供暖费，有事实和法律依据，法院予以支持。三原告要求赵秀英按比例给付2021年12月之前的涉案房屋房租，有事实和法律依据，因涉案房屋租金2022年1月之后租金收取尚未发生，故法院对张梅、王丽、王芳要求赵秀英给付此后的费用，不予支持。

裁判结果

法院最终判决：

✅ 北京市海淀区一号房屋归张梅、王丽、王芳共同所有，张梅、王丽、王芳于本判决生效后15日内给付赵秀英497650元；

✅ 赵秀英于本判决生效后一个月内将北京市海淀区一号房屋腾空交还给张梅、王丽、王芳；

✅ 赵秀英于本判决生效后15日给付张梅、王丽、王芳上述房屋2019年4月至2021年12月期间的租金131600元；

✅ 赵秀英于本判决生效后15日内给付张梅转移房屋登记时各项费用5742.50元；

✅ 张梅于本判决生效后15日内给付赵秀英北京市海淀区一号房屋2019年4月至2021年3月期间的供暖费1511.25元，王丽、王芳于本判决生效后15日内分别给付赵秀英北京市海淀区一号房屋2019年4月至2021年3月期间的供暖费302.25元；

律师胜诉心得

本案胜诉的关键在于：

借名买房关系的成功认定：成功证明了涉案房屋原为2011年王建国借赵秀英的名义购买，已有生效判决认定借名买房关系成立。

夫妻共同财产的准确认定：成功证明了涉案房屋系王建国与张梅婚姻存续期间取得，属于二人的夫妻共同财产，在分割时应当先将涉案房屋的一半分出为张梅所有。

法定继承人的准确认定：成功证明了王建国的遗产由其法定继承人，即赵秀英、张梅、王丽、王芳继承，为房屋分割提供了法律依据。

房屋评估价值的有效运用：充分利用了法院委托的房地产估价报告，评估结论为398.12万元，为房屋折价款的计算提供了客观依据。

租金分配的准确把握：成功证明了涉案房屋于2019年4月8日经生效判决认定为共同共有，各继承人应按照各自享有的份额获得房屋的收益及分担产生的费用。

律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。

靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。

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