借名买房遇赠与陷阱！法院判决撤销赠与保护实际购房人｜北京借名买房律师深度解析

（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

案情介绍

王丽向法院提出诉讼请求：撤销李建国将一号房屋赠与给李志强的行为，恢复该房屋产权人为李建国。

案件背景：

王丽系李建国之外甥女。2003年，李建国家位于北京市朝阳区的房屋拆迁，根据安置政策获得了360平方米的安置房购房指标。李建国一家决定购买一套两居室和一套一居室，面积约171平方米；王丽的小姨李秀英决定购买一套三居室，面积约110平方米；还剩约80平方米的购房指标，安置各方均决定不用。因王丽自小在李建国家长大关系亲密，李建国表示剩余指标给王丽购房，其他被安置人均表示同意。因各方是亲属关系，未签订书面协议。

2003年李建国一家及李秀英入住安置房屋。王丽因资金不足，选择购买期房，于2003年向开发商交付了10万元定金。2008年10月选房时，因没有80平方米的两居室，王丽选择购买了两套一居室，位于北京市朝阳区（以下分别称一号房屋、二号房屋）。上述房屋的购房合同由李建国出面签订，合同及购房资料的原件由王丽持有。两套房屋交付后王丽进行了装修，目前一号房屋由王丽自住，二号房屋对外出租。因开发商的手续存在问题，两套房屋多年未能办理产权证。

2021年3月28日，王丽接到二号房屋租户的电话，称李志强拿着房产证复印件上门要求租户搬走。王丽向开发商了解后得知，两套房屋已经办理了产权证。2021年4月6日，王丽将李建国诉至法院，要求李建国将两套房屋过户至王丽名下，同时王丽申请财产保全，要求对两套房屋进行查封。李建国在法院采取查封措施前，于2021年4月13日，分别与李志强、李静签订《赠与协议》，将一号房屋赠与给李志强，将二号房屋赠与给李静，并于当日将两套房屋过户至二人名下。

被告李建国、李志强共同辩称：

王丽的姥爷、姥姥只是李建国的叔叔和婶婶，王丽并非被拆迁房屋的应安置人，不享有购房指标。购房资格在法律上不允许让渡，李建国也未将购房指标转让给王丽。王丽未提供借名买房合同，且其主张李建国按原购房价格出让购房资格也不合常理，双方之间不存在借名买房合同关系。安置房购房指标属于全部被安置人，李建国的家人均未同意将购房指标出让给王丽，李建国无权擅自处分。

两套房屋系李建国出资购买，资金来源为拆迁补偿款和向亲友借款。李建国将两套房屋出借给王丽使用，为了方便其办理相关手续，才将购房合同及相关手续的原件交给王丽。王丽借住两年后，李建国一家要收回房屋，王丽上门吵闹以死相逼，还纠集社会人员上门闹事。后因李建国、李志强父子患病，减少了要求收回房屋的频率，但从未默许王丽强占房屋，也未停止追回房屋的诉求。

李建国与李志强、李静从拆迁安置开始就约定，在能办理房本后将两套房屋过户至李志强、李静名下。因开发商手续存在问题，直到2021年两套房屋才办理了房产证。李建国取得房本后将两套房屋过户到被安置人李志强、李静的名下，是拆迁安置方案的延续，属于合理处置。王丽的诉讼请求没有事实依据，应予驳回。

关键证据：

2004年10月13日，腾退人（甲方）甲公司与被腾退人（乙方）李建国签订《旧村改造腾退房屋货币补偿协议书》约定：甲方对乙方的被拆迁房屋进行腾退。乙方现有正式户口7人，应安置人口7人，分别是：户主李建国、之子李志强、之妻、之孙女李静、之儿媳、之母、之妹李秀英。甲方于协议签订之日起15日内，将补偿款、补助费共计500356.88元一次性支付乙方。

2008年10月16日，乙公司作为出卖人，与买受人李建国签订两份《房屋买卖合同》，约定：根据腾退管理办法，李建国向乙公司购买二号房屋和一号房屋，其中二号房屋建筑面积52.85平方米，总价款180137元，一号房屋建筑面积68.96平方米，总价款177900元。同年11月17日，乙公司交付了两套房屋。房屋交付后，一直由王丽居住、使用至今。

2020年11月14日，李建国取得了一号房屋的不动产权证书，房屋性质为"划拨/按经济适用住房管理"。2021年4月13日，李建国与李志强签订《赠与协议》，将该房屋赠与给了李志强，同日一号房屋过户至李志强名下。

2020年12月9日，李建国取得了二号房屋的不动产权证书，房屋性质为"划拨/按经济适用住房管理"。2021年4月13日，李建国与李静签订《赠与协议》，将该房屋赠与给了李静，同日二号房屋过户至李静名下。

王丽提供了《房屋买卖合同》、购房款收据、准住证、供暖协议、供暖费收据等文件，证明：两套房屋的购房手续原件由王丽持有，涉诉房屋为王丽购买。王丽还提供了装修合同、装修费收据等证据，证明两套房屋由其实际居住使用至今。

王丽提供了其与赵明在2009年4月27日签订的《借款合同》及王丽、李建国、赵明三人签订的《抵押合同》，证明：2009年，其以两套房屋为抵押向赵明借款50万元。在三方签订的《抵押合同》中，李建国明确承认两套房屋系王丽购买，购房款由王丽交付。李建国表示：《抵押合同》落款的签名像是其本人所签，但其并未签署过该内容的合同。庭审中，赵明作为王丽的证人出庭，证明《抵押合同》为李建国亲笔所签。经法院释明后李建国表示，其不申请对《抵押合同》是否为其所签进行文检鉴定。

王丽提供了多份书面证言，证明两套房屋为王丽出资，借李建国之名购买。其中证人孙强到庭表示：其与李建国家在拆迁前后都是邻居，李建国家在拆迁时钱不够，把剩余的购房面积给王丽买了两套房屋，王丽为了购房还曾向其借款3万元。证人钱伟到庭表示：其是李秀英之子，拆迁时李建国买了两套房屋后没钱了，还剩80平方米的购房指标，一家人同意由王丽购房，当时李建国家一家人都在场。李建国和李志强曾在王丽开的砖厂工作，后被王丽开除，两家的关系受到了影响。

李建国和李志强也请证人周明和吴红到庭作证。周明到庭表示：李志强家拆迁时，曾想向其借钱买房，双方没约定利息，后李志强称已向王丽借到钱了，就没有再向其借。2010年左右，其曾陪李志强到王丽家，让王丽从房屋中搬走，但王丽家没有人。吴红到庭表示：其与李建国是邻居。2010年和2012年，其曾经陪李志强、李志强之妻到王丽家，让王丽从房屋中搬走，但两次都没找到人。

法院评析

法院审理后认为，本案的核心争议在于：一号房屋是否为王丽借李建国之名购买，以及李建国将一号房屋赠与给李志强的行为是否应予撤销。

关于借名买房关系的认定：

根据现有证据，法院可认定一号房屋的购房款为王丽支付，房屋交付后由王丽实际居住使用至今。王丽主张一号房屋系其借李建国之名购买，理由充分，法院予以采信。

李建国和李志强主张，李建国向王丽借款购买了该房屋。但李建国既未与王丽签订借款合同约定借款期限、还款方式，王丽也并未将出借款项直接交付给李建国，这明显不符合借款合同的履行习惯，法院不予采信。

关于李建国家人是否知情的认定：

李建国、李志强主张，李建国无权擅自处分属于全部被安置人的房屋。法院认为：王丽在2008年交付了购房款，并入住了两套房屋，至今已实际占有房屋十余年，李建国的家人应知晓上述情况。虽然李建国、李志强的两位证人到庭表示，曾与李志强一起找王丽欲要回房屋，但两位证人亦表示并未见到王丽本人。凭证人证言，无法否定王丽与李建国之间存在借名买房的事实。李建国家在房屋被占十余年，心有不甘的情况下，未通过法律途径维权，显然不合常理，法院对其抗辩意见不予采信。

关于赠与行为的认定：

王丽系一号房屋的实际购买人，李建国应履行合同义务，将该房屋过户至王丽的名下。李建国在取得不动产权证书后，将一号房屋无偿赠与给李志强的行为，影响了王丽债权的实现。王丽要求撤销赠与行为，恢复该房屋产权人为李建国的诉讼请求合法有据，法院予以支持。

裁判结果

法院最终判决：

✅ 撤销被告李建国与第三人李志强于2021年4月13日签订的《赠与协议》；

✅ 被告李建国与第三人李志强于本判决书生效之日起十日内到房产登记部门，将一号房屋过户登记至被告李建国名下。

律师胜诉心得

本案胜诉的关键在于：

借名买房关系的准确认定：成功证明了一号房屋系王丽借李建国之名购买，购房款由王丽支付，房屋由王丽实际居住使用十余年。

证据的有效运用：充分利用了《房屋买卖合同》、购房款收据、装修合同、装修费收据等关键证据，形成了完整的证据链。

《抵押合同》的关键作用：成功证明了李建国在《抵押合同》中明确承认两套房屋系王丽购买，购房款由王丽交付，且李建国未申请文检鉴定，法院采信了该证据。

证人证言的有力支持：成功证明了多位证人的证言，均证明了借名买房的事实。

赠与行为的及时撤销：成功证明了李建国将一号房屋无偿赠与给李志强的行为影响了王丽债权的实现，符合撤销赠与的法定条件。

法律适用的准确把握：准确适用了《民法典》关于撤销赠与的相关规定，成功为当事人争取到了合法权益。

律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。

靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。

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