借名买房合同被法院认定有效！北京房产律师教你如何维权

（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

案情介绍

王秀英、王建国、王明华向法院提出诉讼请求：

请求法院依法分割被继承人王强的所有遗产；

请求法院判令三原告依法继承被继承人王强位于北京市大兴区的一号房屋的份额；

请求法院判令三原告与二被告相互配合办理上述房屋的产权变更登记手续，办理产权变更登记手续的费用按规定负担；

请求法院判令上述房屋产权变更登记办理完毕后，三原告与二被告均可将该房屋予以拍卖、变卖，拍卖、变卖所得价款由三原告与二被告按继承份额比例予以分割，拍卖、变卖产生的费用亦由三原告与二被告继承份额比例负担；

案件受理费由二被告承担。

案件背景：

王建国与王明华系王强父母，王秀英与王强于1991年5月24日在美国登记（注册）结婚，王强与王秀英均为初婚。

王强与张丽华于2013年3月19日在湖北省民政厅登记结婚，后经北京市大兴区人民法院判决王强与张丽华的婚姻关系无效。

王强与张丽华于2005年10月31日生育一女王小红，于2010年3月8日生育一女王小丽。

纠纷起因：

2018年7月3日，被继承人王强于美国去世。因被继承人王强去世时没有留下遗嘱，且其遗产数额尚未确定，目前已知的财产仅有一号房屋一套，故三原告请求对王强的遗产依法分割。

被告王小红、王小丽及第三人张丽华辩称：

不同意原告的诉讼请求，这个房子是张丽华与王强共同购买的房子，虽然张丽华与王强的婚姻被撤销，但是张丽华系在跟王强结婚后才知道王强在美国的婚姻状况，张丽华是无过错方。

张丽华于2001年与王强认识，大女儿2005年出生，小女儿2010年出生。涉案房屋包括购房、装修、物业、水电全部是由张丽华承担，且被继承人患病期间均由张丽华与二被告照顾，因此不同意原告的诉讼请求。

关键证据：

庭审中，被告王小红、王小丽及第三人张丽华提交北京市大兴区人民法院民事判决书证明涉案房屋，购房及还款都是由被继承人和张丽华共同进行的。

经上述民事判决书内容可知，一号房屋系王强借用好友赵志刚的名义于2003年7月22日购买，房屋总金额为659868元，首付款199868元，贷款460000元，于2013年9月3日还清贷款。

在上述民事判决书王强的事实和理由部分写有："……在赵志刚与开发商甲公司签订房屋买卖合同时，我直接给付首付款199868元。我以部分现金、部分转账的方式支付给赵志刚购房贷款460000元，再由赵志刚代为偿还，剩余部分由我妻子直接到银行以现金方式还清……"并称房屋的物业水电费均是由第三人张丽华承担支付。"我妻子"指第三人张丽华。

据此，法院认定王强与赵志刚借名买房合同成立，因赵志刚已去世，判决赵志刚继承人将涉案房屋过户至王强名下。

原告反驳：

王秀英对此不认可，称涉案房屋贷款部分是由王秀英直接从美国汇款给被继承人，后由被继承人还清，房款均是从王秀英美国的账户支付的，张丽华在与被继承人同居期间没有工作和收入，都是由被继承人承担生活费，因此张丽华没有能力支付房款。

并提交了2013年9月1日至2013年9月30日的大通银行账户账单，显示2013年9月6日，个人储蓄在线转账48500美元。

被告及第三人反驳：

张丽华与被继承人于2001年相识，被继承人是做生意的，在国内生意经营不善，而张丽华的父母及亲戚是经商的，张丽华自己也有生意和积蓄，有能力偿还房款。且即使王秀英给被继承人转款，也不能说明被继承人用该笔款项偿还房款。

法院评析

法院审理后认为，本案的核心争议在于：借名购买的一号房屋是王强单独所有还是王强与张丽华共同共有。

关于借名买房的认定：

根据现有证据，王强和张丽华的婚姻被确认无效，一号房屋购买于王强和张丽华同居期间，属于二人同居期间所得财产。

关于房屋出资的认定：

王秀英提供的转账账单系涉案房屋贷款还清之后的转账记录，且即使该转账确实转给王强，亦不足以认定王强将该笔款项用于购买涉案房屋，不足以认定一号房屋是由王强单独出资购买，不能认定一号房屋属于王强单独所有。

关于财产性质的认定：

根据我国法律规定，被确认无效或者被撤销的婚姻，当事人同居期间所得的财产，除有证据证明为当事人一方所有的以外，按共同共有处理。

关于继承份额的认定：

故应按王强和张丽华共同共有处理。在王强去世后，一号房屋的一半份额为张丽华的个人财产，一半份额为王强的遗产。

因王强未立遗嘱与遗赠抚养协议等，遗产按照法定继承办理，三原告与二被告各继承十分之一的房产份额。

关于其他诉求的认定：

对于三原告要求二被告配合办理涉案房屋的产权变更登记手续的诉求未超出遗产处理范围，法院予以支持。

对于三原告要求判令办理产权变更登记手续的费用按规定负担以及要求三原告可将涉案房屋予以拍卖、变卖，所得价款按份额予以分割以及按份额承担拍卖、变卖产生费用的诉求，属于尚未发生的事实，法院不予处理。

裁判结果

法院最终判决：

✅ 北京市大兴区一号房屋由张丽华、王小红、王小丽、王秀英、王建国、王明华按份共有，张丽华享有50%份额，王小红、王小丽、王秀英、王建国、王明华各继承10%份额；

✅ 张丽华、王小红、王小丽、王秀英、王建国、王明华于本判决生效后90日内互相配合办理涉案房屋的产权变更登记手续；

律师胜诉心得

本案胜诉的关键在于：

借名买房法律关系的准确认定：成功证明了一号房屋系王强借用赵志刚名义购买，且借名买房合同成立并有效。

同居期间财产性质的准确把握：准确适用了《民法典》关于被确认无效或者被撤销的婚姻，当事人同居期间所得的财产按共同共有处理的规定。

证据的有效运用：充分利用了法院民事判决书、银行转账记录等关键证据，形成了完整的证据链。

出资事实的有力证明：成功证明了张丽华在房屋购买、装修、物业、水电等方面的出资事实，以及其与王强同居期间的财产贡献。

时间节点的准确把握：成功证明了一号房屋购买于王强和张丽华同居期间，且房屋贷款还清时间与王秀英转账时间的关系，进一步强化了房屋为共同共有的认定。

律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。

靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。

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