曾经企业入驻率仅14%，现在已成税收“亿元楼”！怎么做到的？

建成近20年的商办楼宇“中港汇·黄浦”更新后，办公空间出租率从更新前的14%跃升到85%；百年建筑“古象大楼”更新后，从封闭的办公楼变身为带动周边街区活力的“功能锚点”。

上海是中国商办楼宇最为集中的城市之一。近年，一批商办楼宇由于硬件老化、功能单一，面临市场竞争力下滑的困境。从国家到市级层面，纷纷推出鼓励楼宇更新的政策，特别是去年上海对商务楼宇启动大规模更新——首批启动全市10个试点商务单元的更新。在政策的东风下，越来越多商办楼宇开始探索更新改造。

“中港汇·黄浦”“古象大楼”近两年相继完成更新，一个大刀阔斧地改，一个轻量化地改，重新面市后，市场接受度都很高。记者日前走访了两幢楼宇，看看它们如何通过更新实现“翻身”？对上海其他商办楼宇更新又有何借鉴经验？

从企业入驻率14%到税收“亿元楼”

步入位于打浦路15号的“中港汇·黄浦”，一层是装潢气派的五星级酒店“铂尔曼”的大堂；二层是由低效办公区域改造而来的“广慈思南·中港汇黄浦生命港国际创新中心”——专注于生命科学产业的孵化空间与共享实验室。再往上，是酒店与办公区域，包括会议厅、客房、配套酒廊和餐饮以及25个楼面的办公区。目前，入驻“中港汇·黄浦”的企业有半数以上为生命科学类企业，形成了“上下楼就是上下游”的关系。

“中港汇·黄浦”前身为一家星级酒店，开放于2007年，当时是服务上海世博会的配套酒店。后因更多五星级酒店的崛起加上自身硬件老化，酒店入住率下滑。楼内部分高楼层一度被用作办公区域，但办公出租率仅有14%。

2019年底，酒店原址被香港沪港联合控股集团收购并着手改造。“楼宇更新不仅仅是硬件设施的提升，而要围绕产业精准改造。”香港沪港联合控股集团中国区房地产董事总经理张涛告诉记者，酒店周边两公里之内有3家三甲医院，距离最近的瑞金医院仅700米，对吸引生命科学企业有着天然优势。

锚定生命科学产业赛道，香港沪港联合控股集团斥资近2亿元对楼宇进行内外焕新，更是“砍掉”了一半数量的客房，调整为办公区域。

香港沪港联合控股集团的判断没有错。生命科学产业是黄浦区近年重点发展的产业之一。黄浦区在瑞金医院周边打造了没有围墙的“广慈-思南国家转化医学创新产业园区”，集聚生命健康、转化医学以及上下游企业。

更新后的“中港汇·黄浦”填补了该区域高品质办公楼宇的短缺，因此“广慈-思南国家转化医学创新产业园区”运营方主动找到楼宇，一举租下了八个楼面。这也奠定了“中港汇·黄浦”的产业底色。楼内入驻企业既有医润博康、上海市数字医学创新中心、广创临床科研转化中心、merci肿瘤临床诊疗创新中心等产业基础设施类机构，也有沛嘉医疗、北京泰德制药等知名前沿医疗和生命科学企业。楼宇不仅形成楼内的产业生态，也与周边楼宇内企业深度联动。

楼内的办公业态也激活了酒店业态。酒店17个会议室有七成以上常年被医学行业会议预订，有15％的客房订单来自医学行业人士。

更新彻底盘活了楼宇。“中港汇·黄浦”跃升为税收“亿元楼”，其办公区域平均租金高于周边同级别楼宇15％，2025年酒店业态全年出租率达到87％。

从低效办公楼到激活街区的锚点

“中港汇·黄浦”通过更新提升了企业入驻率、楼宇方的租金收益；另一幢楼宇——“外滩ftc”更新后在短期内虽未增加楼宇方收益，但因补强了周边产业功能，对区域发展至关重要。

位于九江路69号的“外滩ftc”，前身为建造于1936年的“古象大楼”，此前由于长期承担着低效的商务办公功能，空间封闭、设施老化，楼宇价值没有发挥出来。

外滩ftc

“楼宇更新并不是‘一刀切’让楼宇变得更高端，而是要因地制宜为功能服务。”黄浦区城市更新推进办副主任钱峰说。

对“古象大楼”的更新目标，就是要补足、补强外滩地区的产业生态功能。“一方面，作为上海互联网优质内容创作集聚区，黄浦区需要打造一处服务与集聚互联网优质内容创作机构与创作者的地标性空间，首选最具标志性的外滩。另一方面，外滩是黄浦金融产业的重要承载地，‘十五五’期间黄浦发力金融科技赛道，亟须一处枢纽型空间集聚产业链上的生态企业，让它们能与聚集外滩的金融机构发生化学反应。”“外滩ftc”董事长陈萌说。

因“古象大楼”地处外滩历史风貌区，黄浦区对其更新选择了“轻量化改造”。在建筑主体结构与外观不改变的前提下，增加了建筑的开放度，在一层打造了通透的入口和商业外摆空间。内部则采用模块化、可拆卸设计实现功能切换：打造了路演、发布中心、混合办公与孵化空间、闭门研讨与艺术展示空间等，精准匹配互联网优质内容创作者与金融科技生态企业的需求。楼内设计风格极其简约，在很多房间顶部还能看到各种管线，而不是像一些高端商务楼那样全部包入装饰中。

“外滩ftc”的内部空间

“外滩ftc”的外摆位

更新后的楼宇有了一个更现代的名字——“外滩 ftc”，意为“趣味、潮流、创造”在此汇聚。一家入驻其中的初创金融科技企业负责人告诉记者，外滩区域过去给人的印象都是高大上的金融机构，很少有向各方人群开放的专业空间。“在外滩 ftc能碰到专业的投资者、科技企业资深人士以及跨领域的专业人士，还有政府提供的集成式政务服务。对企业来说，这里意味着机会。”

“外滩ftc”位于一层的公共空间

“外滩ftc”在去年7月开放，迅速成为承载“金融科技 + 互联网优质内容创作” 综合生态的重要载体，截至今年3月底已吸引95家企业落地。

“外滩 ftc”的更新也激荡起九江路街区的活力氛围。一墙之隔的一幢商务楼宇正在对底层楼面进行更新，计划与“外滩 ftc”打造联通的共享空间；同街区的另一幢大楼也对更新跃跃欲试。

楼宇更新着眼当下，更要面向未来

纵观上海推动楼宇更新，近年因地制宜探索了多种更新方式。

有不动结构、不改产权的轻量级改造，如外滩ftc仅用25天完成了改造，亚洲大厦“原地”由写字楼变为“垂直剧场”；有硬件焕新的中量级改造，如陆家嘴商务广场、中港汇·黄浦以整楼焕新来改变楼宇环境，实现楼内企业的更替；还有结构重置或功能性改变的重量级改造，如锦沧文华广场从酒店业态转变为商场、办公，苏河美欣公寓从纯办公性质转变为保障性租赁住房。

无论哪一种更新模式，有三个核心经验被楼宇运营方与政府部门反复提及。

其一，楼宇更新绝非简单装修升级，必须紧扣产业定位与区域发展。

“现在上海新建写字楼供应大，老楼改造如果没有差异化，没有人租。”张涛说，盲目做甲级写字楼在当下已没有市场，必须找到自己的“垂直赛道”。

不同类型的企业对楼宇硬软件需求也存在差异，如，科创型企业更看重楼宇的智能化设施与创新氛围，金融企业对楼宇的地理位置和安全保障有着较高要求。“楼宇改造方在更新前都要将这些问题想好。”

“城市与区域中缺什么功能，以更新来补足、补强，这样的楼宇一定有市场。”苏河美欣公寓运营方告诉记者。苏河美欣公寓从纯办公性质转变为保障性租赁住房，月租金一万到四万元，被称上海保障性租赁住房的“天花板”；因填补了上海高端保障性租赁住房的空白，公寓一面市就被抢订一空。

苏河美欣公寓

其二，良好的政企合作关系在楼宇更新中起到关键性作用。

“更新后的租金能不能覆盖改造成本？改造方能不能承受几年的回本周期？更新中可能遇到产权复杂、楼宇结构有缺陷等难题，能否解决？”多位楼宇运营方认为，中心城区楼宇更新绝不是单一主体能完成的，政府的支持、服务以及政策创新，对楼宇更新成败起着关键性作用。

“中港汇·黄浦”在更新中就遇到了多产权人的难题。黄浦区城市更新推进办、属地街道打浦桥街道与楼宇改造、运营方一起创新了“产权方主导＋小业主协同”机制：即由酒店全额承担改造成本，小业主共享红利，打破了多产权人的协商壁垒。针对更新成本高的问题，黄浦区给予楼宇改造扶持补贴，并在政策上支持楼宇业态兼容转化，街道则做好各方资源对接，为楼宇更新以及运营赋能。

其三，推动楼宇更新，不仅要着眼于当下的存量楼宇“去化”，更要面向未来。

不少业内人士认为，“科创回归都市”已成为一种趋势。未来，可能需要在写字楼内配套建设共享实验室、高速算力中心，满足生命科学、数字科技等领域企业的研发需求；需要对部分楼宇预留“制造业上楼”专属楼层与承重设计，兼顾初创科创企业与成熟科技企业的差异化需求。建议政府部门与市场机构，以“功能前置”的更新思路来定位上海中心城区的楼宇更新。

编辑 / 孙冲

来源 / 解放日报 三层阁（唐烨）

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上观号作者：上海黄浦