房屋租赁纠纷裁判要旨汇编（2025版）

房屋租赁纠纷典型案例汇编

第一部分：指导性案例

第二部分：参考案例

第三部分：公报案例

第四部分：地方法院参考案例

第五部分：地方法院典型案例

第一部分：指导性案例

01、指导案例170号：饶国礼诉某物资供应站等房屋租赁合同纠纷案

【裁判要旨】：

违反行政规章一般不影响合同效力，但违反行政规章签订租赁合同，约定将经鉴定机构鉴定存在严重结构隐患，或将造成重大安全事故的应当尽快拆除的危房出租用于经营酒店，危及不特定公众人身及财产安全，属于损害社会公共利益、违背公序良俗的行为，应当依法认定租赁合同无效，按照合同双方的过错大小确定各自应当承担的法律责任。

【案例文号】：（2019）最高法民再97号

第二部分：参考案例

02、参考案例：出租改变原建设工程规划许可的特殊用途房屋应取得相应改建许可——某建材公司诉某投资公司等房屋租赁合同纠纷案

【裁判要旨】：

出租人承诺办理相关特殊证照或许可证并按照承租人的要求装修房屋，租赁双方书面约定满足条件后双方再签订的《房屋租赁合同》，较之一般房屋租赁合同具有租赁标的特定化，办理证照、许可证专业化，签订前期协议涉及利益金额巨大等特点。特殊用途房屋租赁合同约定由出租人装修的，可以参照承租人装修合同解除、无效时立法精神和处理原则，即由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失，充分考虑出租人的资质、营业范围、行业情况，双方过错大小等情况，谨慎平衡当事人利益。

【入库编号】：2023-07-2-111-003

【案例文号】：（2020）沪02民终3014号

03、参考案例：房屋违法性不影响就房屋租赁合同终止履行达成协议的效力——上海某工贸公司诉上海某科技公司、曹某某房屋租赁合同纠纷案

【裁判要旨】：

出租方与承租方就租赁协议终止履行、厂房返还等事宜达成的协议，其权利义务的约定独立于租赁协议。租赁标的物的违法性仅影响租赁协议效力，不影响双方就租赁协议终止履行、厂房返还等事宜所达成协议的效力。

【入库编号】：2024-07-2-111-004

【案例文号】：（2014）沪一中民二（民）终字第648号

04、参考案例：转租期限超过承租人剩余租赁期限之约定有效——江门市纯某某装饰建材发展有限公司诉某某足浴城、苏某盛租赁合同纠纷案

【裁判要旨】：

在民法典施行前，承租人经出租人同意将租赁物转租给第三人，当承租人与第三人签订的转租合同所约定的租赁期限超过承租人剩余租赁期限时，对于超出部分的约定的效力，在民法典实施后，人民法院应适用民法典第七百一十七条的规定，认定转租期限超过承租人剩余租赁期限的事实并不影响转租合同效力。至于转租合同是否有效，则应根据《中华人民共和国民法典》总则编第六章民事法律行为的效力部分相关规定来判定。

【入库编号】：2023-16-2-111-008

【案例文号】：（2021）粤民申4430号

05、参考案例：漏水水管位于住户自用水表的水阀之外，属于楼栋业主的共有部分，物业公司未尽到注意义务的，应承担主要赔偿责任——某服饰店诉张某、某机关事务管理局、某机关服务中心财产损害赔偿纠纷案

【裁判要旨】：

Ⅰ、漏水水管位于住户自用水表的水阀之外，对于住户来说“不具有利用上的独性，也不可以排他使用”，故该部分水管应当认定为属于全楼共用水管，属于楼栋业主的共有部分，故不应当由住户独自承担全部损害赔偿责任。

Ⅱ、物业公司虽未与住户签订《物业服务合同》，但物业公司向业主收取物业管理费用，事实上也为小区提供物业服务。故物业公司对小区共有部分负有维修、养护与管理的职责，其未尽到注意义务，应承担主要的赔偿责任。

【入库编号】：2023-16-2-043-004

【案例文号】：（2023）兵11民再7号

06、参考案例：公房承租人可以作为原告针对征收决定提起诉讼——李某某诉潍坊市奎文区政府房屋征收决定案

【裁判要旨】：

直管公房租赁权是国家为了保障公民居住权而提供的一项具有重大财产利益的权利。不同于平等民事主体之间通过签订房屋租赁合同而取得房屋的承租权，直管公房承租人通过向行政机关申请而获得直管公房租赁权。基于该项权利，直管公房承租人得以长期缴纳低房租居住该房屋，对该房屋享有长期的占有和使用权，其经济地位近似于房屋所有权人。因此，征收部门在征收直管公房的过程中，考虑到直管公房承租人的特殊地位，以及征收行为对直管公房承租人权益的直接且重大影响，应当对其合法权益予以充分保护。直管公房承租人与房屋征收决定之间具有利害关系,具有对房屋征收决定提起诉讼的原告资格。

【入库编号】：2024-01-3-005-002

【案例文号】：（2019）最高法行申14483号

07、参考案例：以违法建筑物为标的物的房屋租赁合同无效，当事人请求支付房屋占有使用费的应予支持——熊某琴与王某明、唐某豹等房屋租赁合同纠纷案

【裁判要旨】：

Ⅰ、出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。

Ⅱ、房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费用的，人民法院一般应予支持。但是，因出租人原因导致对承租人经营造成一定影响的，可酌情减付房屋占有使用费用。

【入库编号】：2024-16-2-111-004

【案例文号】：（2016）赣民再101号

08、参考案例：因租赁物存在权利瑕疵，导致合同目的无法实现的，承租人有权解除合同——陈某诉向某贵房屋租赁合同纠纷案

【裁判要旨】：

Ⅰ、出租人履行房屋租赁合同，应当保证租赁物符合约定的用途。租赁物存在权利瑕疵并导致房屋租赁合同目的不能实现时，承租人有权解除房屋租赁合同。

Ⅱ、因出租人和第三人权属争议导致房屋租赁合同的解除，租赁房屋为另作其他经营活动而支出装修费用的，承租人有权要求出租人赔偿相应损失。

【入库编号】：2024-18-2-111-001

【案例文号】：（2021）渝04民再5号

09、参考案例：房屋租赁期间装饰装修物的处理规则——某快餐公司诉宝清县某公司房屋租赁合同纠纷案

【裁判要旨】：

承租人经出租人同意对租赁房屋进行装饰装修，装饰装修物的处理原则依租赁合同的效力状态及终止原因不同而区别对待：合同无效时，未形成附合的，折价归出租人所有；形成附合，出租人又不同意利用的，各自按过错程度分担现值损失；合同期届满时，承租人不得请求出租人补偿装饰装修费用；合同解除时，由违约方承担装饰装修物的残值损失。

【入库编号】：2023-16-2-111-007

【案例文号】：（2016）黑05民终744号

10、参考案例：房屋租赁合同解除后守约方负有减损义务——某商业公司诉某文化传媒分公司、某文化传媒公司房屋租赁合同纠纷案

【裁判要旨】：

承租人未依约支付租金且不实际占有使用租赁房屋，出租人已明确告知承租人解除合同并将行使合同权利收回房屋，且具备收回房屋的客观条件的，出租人负有在合理期限内及时收回房屋的减损义务。出租人长期不收回租赁房屋并主张高额占有使用费的，对其未履行减损义务所致的损失，人民法院不予支持。

【入库编号】：2023-07-2-111-004

【案例文号】：（2020）沪02民终3179号

11、参考案例：房屋转租后室内家电设施出现安全故障引发损害时的责任承担——张某甲、朱某乙等诉邵某、朱某甲财产损害赔偿纠纷案

【裁判要旨】：

Ⅰ、在房屋租赁合同关系中，出租人有义务保障所提供的房屋及其附属设施符合安全适用的标准。出租人允许承租人转租房屋，并非对出租人权利义务的概括转移。出租人的上述义务并未因房屋转租而转移给承租人。承租人将房屋转租后，相对于次承租人来说，处于“出租人”的地位，对于次承租人同样负有该义务。

Ⅱ、若出租人和承租人均未尽到保障房屋附属设施符合安全适用标准的义务，导致次承租人发生损害的，出租人和承租人的行为构成侵权法上的过错。次承租人可以基于侵权事实的存在，要求出租人和承租人按照各自的过错程度承担相应的赔偿责任。对于出租人和承租人的过错程度，应当结合各自预防和防范风险发生的能力予以认定。

【入库编号】：2024-07-2-043-001

【案例文号】：（2021）沪02民终4427号

12、参考案例：房屋甲醛超标的，承租人有权解除合同——王某诉郭某房屋租赁合同纠纷案

【裁判要旨】：

出租人应当向承租人提供符合租赁用途，具有使用、收益价值的租赁物。出租人提供的房屋甲醛超标无法满足租赁用途，甚至危害承租人健康安全的，承租人有权解除租赁合同并要求出租人退还租金及保证金。

【入库编号】：2024-07-2-111-005

【案例文号】：（2023）沪0113民初34603号

13、参考案例：承租人提起执行异议之诉的处理——昆明某银行云溪支行诉王甲、王乙申请执行人执行异议之诉案

【裁判要旨】：

申请执行人以其享有抵押权为由，主张解除租赁人对房屋的占有使用的，人民法院应当对抵押权人、租赁权人各自享有的权利性质、取得权利时间的先后、有无过错等因素进行实质审查，作出综合判断。成立在抵押权之前，并已占有使用的租赁权可以排除移交租赁物的强制执行。

【入库编号】：2024-08-2-471-010

【案例文号】：（2023）云民终字600号

14、参考案例：房产拍卖中案外人以房屋租赁权为由提出执行异议的处理规则——于某与李某豪执行异议案

【裁判要旨】：

对于案外人主张房屋租赁权要求排除执行的异议审查，应当秉持审慎、有限实体审查的原则，准确认定案外人所主张租赁权的真实性，通过审查租赁合同签订、租赁物的占有使用等细节情况，考察当事人主张的事实之间是否存在相互矛盾之处，防止案外人和被执行人相互串通、利用案外人异议程序恶意阻却执行。

【入库编号】：2024-17-5-201-016

【案例文号】：（2015）闵执异字第5号

15、参考案例：违约方请求解除合同的，解除时间可基于公平原则及诚信原则确定——文某华、陈某莎诉江苏某果超市公司、某果超市公司房屋租赁合同纠纷案

【裁判要旨】：

违约方在特定条件下，基于合同僵局的情形，有权申请法院终止合同的履行，但该主张不影响违约责任的承担。违约方主张终止合同是形成诉权，但并不能直接产生合同终止的效力。合同终止的时间应由人民法院根据公平原则和诚实信用原则，结合案件的实际情况予以确定。

【入库编号】：2024-07-2-111-003

【案例文号】：（2021）皖18民终1886号

16、参考案例：在法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同且已占有使用该不动产的案外人主张租赁权方能成立——胡某与宋某执行异议案

【裁判要旨】：

Ⅰ、对于案外人主张承租权成立的条件应进行严格审查。需同时符合以下两个条件方能成立：其一，在法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同；其二，在法院查封之前承租人已占有使用该不动产。

Ⅱ、在案外人异议案件的审查中，应该综合是否实际缴纳租金、租金是否严重偏离市场价格、缴纳方式是否符合一般交易习惯、物业管理缴费凭证等因素综合进行认定，以防止承租人与被执行人恶意串通拖延执行。在涉及房屋买卖以及抵押登记的情形时，也可以参考相关合同中是否有关于房屋出租情况的表述。

Ⅲ、案外人承租在先的租赁权成立仍不能阻却拍卖等强制执行措施，其产生的法律后果是签署租赁协议及合法占有的承租人能在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行人的不动产，即继续承租涉案房屋直至租赁期满。实践中，需要予以明确的是该项异议属于案外人针对执行标的提出的异议，执行法院应当对此进行立案审查，并作出裁定，不可直接认定租赁权成立并予以执行。

【入库编号】：2024-17-5-201-027

【案例文号】：（2019）京0102执异144号

17、参考案例：合同的根本违约及违约方解除权的获得——某公司诉某酒店房屋租赁合同纠纷案

【裁判要旨】：

Ⅰ、合同履行过程中构成根本违约的情形。

所谓根本违约，是指当事人一方的违约行为，使得另一方当事人订立合同的目的完全落空，无法实现；非根本违约，是指当事人一方的违约行为，虽然没有产生另一方当事人无法实现其订立合同目的的后果，但造成了另一方当事人的损失，如延迟履行义务等。现实生活中的违约情形纷繁复杂，应当判断是否构成根本违约。《中华人民共和国民法典》第五百六十三条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。”明确了法定解除的实质性条件是不能实现合同目的。本条规定中“不能实现合同目的”的判断标准是违约结果的客观严重性，即是否实际剥夺了债权人的履行利益，使得当事人订立合同所追求的履行利益不能实现。此类情形主要包括：①不能履行合同主要债务。②拒绝履行。又包括：当事人在履行期限届满前以明示或者默示方式拒绝履行合同非主要债务；当事人在履行期限届满后拒绝履行主要债务的；当事人在履行期限届满后不履行其他合同义务致使合同目的不能实现的。③履行与约定严重不符，无法通过修理、更换、降价等方法进行补救，致使不能实现合同目的。④履行主要债务之外的其他合同义务不适当，致使不能实现合同目的。在当事人的违约行为未构成根本违约时，不能因此解除合同。

Ⅱ、合同履行过程中，违约方的解除权。

一般而言，违约方不享有合同解除权。但是，在一些长期性合同，如房屋租赁合同，在履行过程中，双方形成合同僵局。一概不允许违约方通过起诉的方式解除合同，有时对双方都不利。

因此，《中华人民共和国民法典》第五百八十条：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以请求履行，但是有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未请求履行。有前款规定的除外情形之一，致使不能实现合同目的的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求终止合同权利义务关系，但是不影响违约责任的承担。”此条第二款赋予违约方申请终止合同权利义务的权利。

违约方起诉请求解除合同的，符合下列条件的，法院依法予以支持：

（1）违约方不存在恶意违约的情形，即违约方不履行债务的原因，并非是有能力而不履行，而是丧失了履行能力；

（2）违约方继续履行合同，将对其明显不利；

（3）守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则。

违约方解除合同的，其本应当承担的违约责任不能因解除合同而减少或者免除。同时，应当注意适用上述条款赋予违约方解除权是在满足上述条件下可以依法通过诉讼行使解除权，而非任意解除权，不能仅凭违约方的意愿行使。

【入库编号】：2023-08-2-111-005

【案例文号】：（2023）吉民再158号

18、参考案例：以虚假租赁合同主张房屋附租约拍卖的，人民法院不予支持——李某诉某银行上海市静安支行、陈某如、孙某敏等案外人执行异议之诉案

【裁判要旨】：

Ⅰ、针对抵押房产进行拍卖时，案外人以租赁合同主张房屋应当附租约拍卖并提供了相应证据的，人民法院应当首先审查租赁行为的真伪。对于以虚假租赁合同主张房屋附租约拍卖的，人民法院不予支持。

Ⅱ、对于租赁行为真伪的审查，具体可以从以下几方面进行：一是查明租赁合同签订的时间。对于在查封或者设置抵押权之前签订的合同，应结合其他证据判定其是否属于“倒签”行为。重点审查是否存在一次性签订超长租赁期限的情形。二是查明房屋的实际占有使用状况。占有是租赁权公示的一般表现形态，可以结合物业费、水电煤、装修协议等证据综合判定案外人是否实际占有使用房屋。三是查明租金支付情况。实际支付租金是判断租赁关系具有真实性的重要依据。对于大额租金的支付，应以银行转账凭证为据。对声称以现金结算，并一次性支付全部租金的主张，由于明显不符合日常交易习惯，一般不予采信。

【入库编号】：2024-07-2-471-012

【案例文号】：（2021）沪02民终5769号

19、参考案例：租赁房屋征收补偿款中停产停业损失的分配——某某木材加工厂诉某某汽车维修公司、陈某良房屋租赁合同纠纷案

【裁判要旨】：

房屋在租赁期限内被征收，合同对征收补偿款的分配未作约定或约定不明，承租人请求支付征收补偿款中房屋装饰装修价值补偿、搬迁和临时安置补偿的，应予支持。承租人请求支付征收补偿款中停产停业损失补偿的，综合考虑出租人的租金损失、承租人的经营损失等因素，依据公平原则，酌情予以支持。对于出租人而言，案涉房屋被征收也意味着其停止出租房屋获利，不应轻易否定出租人根据其租金收入损失分割停产停业补偿利益的权利。

【入库编号】：2023-16-2-111-009

【案例文号】：（2023）粤13民终4991号

20、参考案例：租赁在后，查封在前的财产不适用“买卖不破租赁原则——上海某装饰材料有限公司诉上海某新型建材有限公司排除妨害纠纷案

【裁判要旨】：

《中华人民共和国合同法》第二百二十九条确立了租赁合同中“买卖不破租赁”的原则，该原则系指租赁关系成立之后，即使出租人将租赁物转让给第三人，承租人仍然可以向受让人主张租赁权，受让人所取得的财产是负担租赁权的财产。但是针对人民法院对债务人的财产采取查封、冻结等强制措施之后，债务人才设定租赁权的情形，应为上述原则的例外，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条的规定，不应继续适用“买卖不破租赁”原则。

【入库编号】：2023-08-2-039-001

【案例文号】：（2012）沪一中民四（商）终字第1796号

21、参考案例：因不可归责于双方的事由导致合同履行不能时双方责任的认定——陈某诉昭通市某局房屋租赁合同纠纷案

【裁判要旨】：

Ⅰ、双方合同约定的内容意思表示明确时，在履行过程中单方变更原约定范围时，在对方事前未明示认可、事后也未明确追认的情况下，不能直接以默示方式推定已经取得对方的同意，应严格执行“合同变更内容约定不明确、推定为未变更”的法定条件。

Ⅱ、因不可归责于双方当事人的事由导致合同解除和因过错违约导致合同解除属于不同的两种情形，应区分处理。当因不可归责于双方当事人的事由导致合同履行不能时，在双方达成解除合同的合意情况下，不能再认定任意一方违约，并且，在双方就终止合同达成一致但就赔偿金额未达成一致意见前，双方协商解决纠纷期间，当事人可以行使同时履行抗辩权。

Ⅲ、合同约定解除后实际损失难以鉴定确定的条件下，人民法院可以根据公平原则和诚实信用原则结合合同实际履行情况等综合因素，酌定给予亏损方相应的经济补偿。

【入库编号】：2023-16-2-111-005

【案例文号】：（2020）云民再38号

第三部分：最高人民法院公报案例

22、江某民诉南京宏阳房产经纪有限公司房屋租赁合同纠纷案

【裁判要旨】：

Ⅰ、出租人向承租人提供租赁物，应符合租赁用途。经营房屋租赁业务的出租人，应对室内空气质量进行检测、治理，使之符合国家有关环保标准。出租人如提供有害气体超标的租赁房屋，侵害了承租人的生命健康安全，致承租人的租赁目的无法实现，承租人要求解除合同并退还相金等费用的，人民法院应予支持。

Ⅱ、出租人的核心义务是向承租人提供符合租赁用途，具有使用、收益价值的租赁物。出租人提供有害气体超标的租赁房屋，侵害了承租人以安全健康为内容的人格权，致承租人的租赁目的无法实现，故相关房屋不应用于出租，已出租房屋亦无权收取租金，承租人有权要求解除合同并退还全部款项。

本案中，被告宏阳公司作为经营房屋租赁业务的企业，应主动对室内空气质量进行检测、治理，使之符合国家有关环保标准。在被告既未主动进行室内空气质量检测，又拒绝配合承租人进行空气质量检测的情况下，原告江某民有权自行委托有资质的检测机构进行检测，被告无权以原告单方检测为由拒绝承认检测结果。根据原告提交的检测报告，被告出租的房屋中甲醛、总挥发性有机物TVOC严重超标，可能致使用人受到严重健康损害。虽无确定的证据可以证明原告妻子的疾病由上述有害气体引起，但也不能排除与有害气体超标导致的免疫力减退等因素有关。被告虽也提供同一机构的检测报告证明室内空气质量符合标准，但其检测时间在原告入住之后较久，根据气体的挥发性质，相应有害气体检测值可能随时间、温度或通风、治理等情况逐渐减少，不能据此证明原告居住期间的空气质量合格。且从第二份报告检测值看，即便在间隔近半年、有害气体挥发性较弱的冬天，甲醛数值也接近国家标准上限，亦佐证了第一份报告结论的正确性。综上，本案《房屋租赁合同》应予解除。原告江某民要求解约的主张通过法院特邀调解组织送达起诉状副本于2021年7月3日到达被告宏阳公司，故房屋租赁合同于当日解除。合同解除后，被告应退还原告支付的全部款项6556元。

【案例来源】：《最高人民法院公报》2022年第11期

第四部分：地方法院参考案例

23、上海法院参考性案例第15号：七天快捷酒店管理（北京）有限公司等诉上海松瓯实业有限公司等房屋租赁合同纠纷案（上海市高级人民法院2013年9月3日讨论通过）

【裁判要旨】：

若强制性规定的意旨是加强行政管理，而非否定私法行为的效力；所规制的是合同履行前提条件，而非合同本身，则该强制性规定为管理性强制性规定，而非效力性强制性规定。据此，《建筑法》第61条第二款关于“建筑工程未经竣工验收或者验收不合格，不得交付使用”的规定应为管理性强制性规定。租赁房屋未经竣工验收并不导致租赁合同无效；如承租人因此无法使用房屋的，承租人有合同解除权。

【案例文号】：（2012）松民三（民）初字第1644号（2012）沪一中民二（民）终字第3152号

24、上海法院参考性案例第16号：上海迅通物流有限公司诉上海凌运庆铃汽车修理服务有限公司房屋租赁合同纠纷案（上海市高级人民法院2013年9月3日讨论通过）

【裁判要旨】：

对于存在实际控制关系的诉讼主体，虚构、伪造证据材料，提起无实质性对抗的民事诉讼，通过自愿达成调解协议或放弃抗辩径由法院判定，侵害第三人利益的，法院可依照《民事诉讼法》第112条之规定认定为虚假诉讼，依法作出不准撤诉及驳回起诉的裁定，并对相关当事人进行民事制裁。

【案例文号】：（2009）普民三（民）初字第2471号（2011）普民四（民）再初字第1－1号（2011）普民四（民）再初字第1－2号（2011）普民四（民）再初字第1号

25、上海法院参考性案例第116号：上海海隆置业有限公司、米翰等342名业主诉温州东信公司等房屋租赁合同纠纷案

【裁判要旨】：

在必要共同诉讼中，部分当事人的生存状态及其继承人的身份情况难以及时、准确查明，且在诉讼过程中可能发生新的死亡情形的，为人数不确定的必要共同诉讼。对此，可以参照《中华人民共和国民事诉讼法》关于人数不确定的普通共同诉讼的规定，发布公告，通知当事人或其继承人限期进行登记，推选诉讼代表人或自己参加诉讼，并在已起诉的当事人中，为未参加登记的当事人指定诉讼代表人。推选或指定代表人后，原当事人不再列入当事人序列，代表人的诉讼行为对其所代表的当事人发生效力，裁判结果及于全体被代表的当事人。

【案例文号】：（2019）沪0115民初33242号 （2020）沪01民终6966号

26、陕西法院：陈岐山与陕西新开元餐饮有限公司、孙晋强房屋租赁合同纠纷案

【裁判要旨】：

对涉及不动产的纠纷的实体处理，要正确按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，妥善处理好不动产的相邻权利人的相邻关系。

【案例文号】：（2007）陕民再字第4号

27、陕西法院：西安市房地局第一分局诉张小英租赁合同纠纷案

【裁判要旨】：

对于分割空间出租的商厦，在没有特别约定的情况下，门头使用权由出租人保留，在满足一定条件的情况下，出租人可以将门头交给部分承租人使用。

【案例文号】：（2008）西民一终字第746号

第五部分：地方法院典型案例

一、广东高院：不动产租赁合同纠纷典型案例（2024年8月22日）

28、承租人经营范围不符合产业园区发展规划，不符合行使优先承租权的“同等条件”——某实业公司诉某厂房屋租赁合同纠纷案

【裁判结果】：

深圳市坪山区人民法院一审认为，租赁物的用途直接关系租赁物的价值维持，是同等条件的重要考量因素。地方政府将租赁厂房所在园区的发展方向定位为“半导体”，某实业公司的经营范围为“贵金属”，不符合园区整体发展规划，故认定某实业公司不符合行使优先承租权的同等条件，判决驳回某实业公司的诉讼请求。某实业公司不服一审判决，向深圳市中级人民法院提起上诉，二审判决驳回上诉，维持原判。

【典型意义】：

地方政府基于区域产业布局、环境保护和安全生产等因素全盘考虑，确定产业园区的发展规划和战略定位。出租人对入驻企业的经营范围进行审查，确保产业园区发展符合政府发展纲要、租赁物保值增值，既是其应当承担的社会责任，也符合商事主体的营利性特征。本案明确了优先承租权的行使要件，界定了“同等条件”的考量因素，对培育新质生产力、优化市场结构、护航地区经济高质量发展具有重要意义。

29、超出国家电价标准违法收取的电费应予退还——某发展公司诉某市场公司房屋租赁合同纠纷案

【裁判结果】：

广东省高级人民法院再审认为，出租人按1.35元/度的标准计收电费的行为，违反了我国电力法中“任何单位不得超越电价管理权限制定电价”的强制性规定，该行为无效。出租人虽辩称电费中包含“供电设备的折旧损耗、公共设施用电损耗和物业费”，但未能明确损耗、折旧具体金额并举证，将物业费纳入电费的行为亦有违电力法“禁止任何单位和个人在电费中加收其他费用”的强制性规定。综上，出租人应退还高于国家电价标准收取的电费。

【典型意义】：

电力是人民群众日常生活的必需品，电价关乎国家宏观政策的执行，故电价规定属于效力性强制性规定。租赁合同中约定高于国家电价标准收取电费的条款，以及合同履行中出租人高于国家电价标准收取电费的行为，均有违电力法的强制性规定，属于无效的民事法律行为。本案对超过国家电价标准收取电费的行为给予否定性的评价，明确承租人可以请求出租人返还多收电费的裁判规则。

30、因行政征收导致租赁合同解除，承租人有权请求分配停产停业损失补偿款——陈某诉某公司房屋租赁合同纠纷案

【裁判结果】：

广州市荔湾区人民法院一审认为，双方签订的租赁合同仅约定土地使用权补偿款、建（构）筑物补偿款归出租人所有，未就停产停业损失补偿款的分配作出约定。实践中，因征收而遭受停产停业损失的主体可能同时包括出租人和承租人，故在合同没有排除承租人该项权利的情况下，承租人有权请求分配。综合考虑剩余租赁期限、租金标准等因素，酌定陈某与某公司按1:9的比例分配停产停业损失补偿款。一审判决后，双方当事人均服判息诉。

【典型意义】：

行政征收经营性用房会对租赁双方的正常生产经营活动造成客观阻碍，故应给予一定的经济补偿。在合同未作约定的情况下，蒙受损失的租赁双方均有权请求分配。本案通过分析可能影响各方损失程度的因素，确立了综合考虑剩余租赁期限、租金标准及经营用途等因素，合理确定分配比例的裁判规则。

31、长租公寓运营商受业主委托与承租人所签合同直接约束业主——李某诉徐某房屋租赁合同纠纷案

【裁判结果】：

深圳市福田区人民法院一审认为，李某委托某物业公司出租管理其房屋，某物业公司在向徐某披露上述代理关系后，以公司名义与徐某签订房屋租赁合同，该合同直接约束李某和徐某，某物业公司收取租金的行为，对李某发生效力。徐某在已足额支付租金的租赁期限内，对租赁房屋享有占有使用权。李某无权请求徐某腾退房屋并重复支付租金。一审判决后，双方当事人均服判息诉。

【典型意义】：

长租公寓运营商对房屋的控制管理权可能基于业主的委托，也可能基于与业主的租赁合同。两种不同的法律关系下，各方的权利义务不同：如运营商与业主之间为委托合同关系，且运营商在与承租人订立合同时披露了该代理关系，则运营商与承租人签订的租赁合同直接约束业主与承租人；如运营商与业主之间为租赁合同关系，运营商又将房屋转租给次承租人，则根据合同相对性，转租合同仅约束运营商和次承租人。本案以运营商是否持有并披露业主签名的授权委托书作为二者的区分标准，确立了委托合同关系的认定规则。

32、承租人确认按现状承租，不得以面积差异为由主张减少租金——某管理公司诉温某房屋租赁合同纠纷案

【裁判结果】：

佛山市中级人民法院二审认为，案涉租赁合同并未约定租金按房屋面积计算，视为按套整体计租。且温某在承租前已查看并确认知晓房屋现状，故其与某管理公司达成按现状租赁、确定租金标准的合意，是建立在对房屋面积有清楚认知的基础上。故温某的抗辩缺乏事实依据，不予支持。

【典型意义】：

租赁行业常见的计租方式有两种：按面积确定租金单价和按套整体计租。租赁合同通常会写明租赁物的面积与地址，但约定的租金标准并非“X元/平方米（或者‘亩’等面积单位）”，则推定为按套整体计租。本案确立了计租方式的认定规则。

33、租赁合同无效且未到期，承租人应赔偿免租期的部分占有使用费——翁某诉王某房屋租赁合同纠纷案

【裁判结果】：

广州市中级人民法院二审认为，因租赁房屋未取得建设工程规划许可证，案涉房屋租赁合同无效，双方对合同无效各负50%过错。但双方设定免租期的真实意思，可以作为处理免租期租金收益损失的参考，故参照租赁合同约定的月租金、剩余租赁期限比例计算免租期内的占有使用费，并根据当事人过错程度判决由承租人赔偿其50%给出租人。

【典型意义】：

出租人给予承租人免租期的目的，在于按期取得整个租赁期内的全部收益，在该目的未能完全实现的情况下，出租人有权请求承租人予以适当赔偿。从承租人的角度，其依据无效合同取得的免租期内的占有利益，也应相应返还。本案确立的无效合同免租期条款处理规则。

34、缔约时未如实披露已设定抵押权的事实，应赔偿承租人因抵押权实现而遭受的损失——李某诉某实业公司土地租赁合同纠纷案

【裁判结果】：

云浮市中级人民法院二审认为，某实业公司在缔约阶段未如实告知李某租赁土地的抵押情况，在双方的租赁合同因抵押权实现而解除的情况下，李某有权请求某实业公司承担违约责任。李某因抵押权实现而遭受的直接损失，主要体现为多付租金，而合同约定的违约金低于李某的损失，故综合考虑某实业公司的违约程度、剩余租赁期限比例等因素，对李某合理期限内的租金差额损失予以支持，并判令某实业公司向李某支付违约金。

【典型意义】：

抵押在先，租赁在后，是“买卖不破租赁”的例外规则。在该情形下，因抵押权实现而导致租赁物发生所有权变动的，租赁合同解除。在本案出租人违约导致租赁合同解除的情况下，承租人积极实施替代交易，维护下一手租赁交易的稳定。本案对承租人及时止损、减少矛盾冲突的做法予以肯定，引入替代交易规则计算守约方的可得利益损失。

35、承租人违约变更土地实际用途，出租人有权解除租赁合同——某经济合作社诉黄某土地租赁合同案

【裁判结果】：

清远市中级人民法院二审认为，黄某未按约定的用途使用土地，擅自在农用地上开办电镀厂，致使土地资源受损，某经济合作社有权解除合同。故判决解除合同、限期恢复原状并交还土地。

【典型意义】：

承租人擅自将约定用于养殖的农用地变更为工业用途，不仅构成违约，而且违反了土地用途管制制度。

【案例来源】：广东省高级人民法院2024年8月22日发布《不动产租赁合同纠纷典型案例》

二、北京二中院：房屋租赁合同纠纷典型案例（2024年1月8日）

36、承租人自行搬离房屋并明确表示放弃房屋内所有物品的，出租人应当及时收回房屋，防止损失扩大。

【裁判结果】：

法院生效判决认为，承租人赵某没有合同解除权，其擅自搬离涉案档口的行为构成违约，其未与出租人办理档口交接，视为承租人未交还租赁标的物，应当继续支付合同解除前的租金及合同解除后的占有使用费。关于支付占有使用费的期间，虽然赵某没有合同解除权，但其明确表达了不再继续履行合同的意思并搬离涉案档口，甲公司认可赵某承租的档口并未上锁，虽然赵某在涉案档口内遗留部分物品，但赵某在2021年11月4日的庭审中明确表示放弃涉案档口内的所有物品。此时，甲公司作为守约方，应当采取适当措施防止损失扩大，及时收回涉案档口。甲公司在赵某明确表示放弃涉案档口所有物品且有能力控制涉案档口的情况下，未及时收回，客观上放任了损失的扩大，其不得就此后扩大的损失请求赔偿。法院考虑甲公司收回涉案档口亦需要一定时间，酌情确定赵某应当参照合同约定的租金标准向甲公司支付一定房屋占有使用费，之后的档口空置损失属于甲公司未采取适当措施导致的扩大损失，法院不予支持。

【要点提示】：

在承租人已经实际搬离租赁标的物并明确表示放弃租赁标的物内物品所有权的情况下，出租人应当及时收回租赁标的物，防止损失扩大，否则，不得就扩大的损失请求赔偿。

37、出租人以承租人违约为由要求解除合同并要求承租人搬离房屋，承租人按照要求实际搬离并通知出租人的，即使未依约办理交接手续，出租人亦应当及时收回房屋，防止损失扩大。

【裁判结果】：

法院生效判决认为，在刘某明确要求解除合同并要求薛某搬离涉案房屋的情况下，薛某已经实际搬离涉案房屋并及时告知刘某，虽然双方未办理交接手续，但刘某作为守约方，亦应当在薛某搬离后采取适当措施防止损失扩大，及时收回涉案房屋。其以薛某未依约交接为由拒绝收回涉案房屋，客观上放任了损失的扩大，其不得就扩大的损失请求赔偿。据此，法院综合考虑薛某未与刘某办理正式交接的事实以及应当给予刘某合理的收回房屋的时间，对于薛某应当支付的房屋占有使用费予以酌情确定。对于刘某主张的过高的房屋占有使用费，系刘某未采取适当措施导致的扩大的损失，法院不予支持。

【要点提示】：

在出租人明确要求解除合同并要求承租人搬离租赁标的物的情况下，如承租人已实际搬离且将搬离的情况告知出租人，即使未依约办理交接手续，出租人亦应当及时收回租赁标的物，防止损失扩大。

38、出租人起诉要求承租人腾退房屋，承租人在诉讼期间同意腾退的，出租人应当及时收回房屋，防止损失扩大。

【裁判结果】：

法院生效判决认为，朱某作为守约方，在张某已将涉案房屋腾空并多次通知返还房屋的情况下，应当及时收回涉案房屋以防止损失继续扩大，如果其认为尚未达到合同约定的收房标准，可以通过另行主张损失的方式解决，而不能一味拒绝收房，否则其不得就扩大的损失请求赔偿。法院给予朱某一定的合理收房时间，参照合同约定的租金标准，酌情确定张某应当向朱某支付的房屋占用费金额，之后的房屋空置损失属于朱某没有采取适当措施导致的扩大损失，其无权要求张某赔偿。

【要点提示】：

出租人起诉要求承租人腾退房屋，如承租人同意腾退，出租人应及时收回房屋，防止损失扩大。如出租人认为租赁标的物未达到收房标准，可依约或依法向承租人主张违约损失赔偿，而不能仅以此为由拒绝收房。

39、承租人搬离房屋后，出租人不能以双方对违约责任未达成一致为由拒绝收房。

【裁判结果】：

法院生效判决认为，在乙公司违约后，甲公司作为守约方亦负有避免损失扩大的义务，应尽快收回房屋，依据在案证据可见，甲公司明确知晓乙公司已于2022年5月搬离，并开始对外招租，其应尽快收回房屋避免损失扩大，否则应就扩大的损失自行承担责任。法院综合合同履行情况、过错情况，根据公平和诚信原则，酌情确定乙公司向甲公司支付的租金金额。

【要点提示】：

房屋交接与违约责任承担并不矛盾，在承租人明确表示不履行合同的情况下，出租人可以就合同解除的违约责任承担等问题另行主张解决，但不能仅以双方就违约责任承担未达成一致为由拒绝收房，否则不得就扩大的损失主张赔偿。

40、出租人违约导致承租人合同目的不能实现的，承租人应当及时返还房屋，如果因承租人原因未及时返还的，承租人仍需支付一定的租金或占有使用费。

【裁判结果】：

甲餐厅向陈某支付了2019年度的租金，但是由于陈某无法配合甲餐厅在涉案房屋重新办理营业执照以及食品经营许可证，导致甲餐厅2019年实际仅使用涉案房屋1个月左右。租金系租赁标的物使用价值的对价，对于因出租方原因导致承租方实际无法使用租赁物的期间，出租方应当将相应的租金退还给承租方。但是另一方面，承租人如果认为因出租人的原因无法使用租赁房屋，导致其合同目的不能实现的，其作为守约方，亦需及时采取措施，防止损失扩大。在陈某无法协助甲餐厅办理相关证照的情况下，甲餐厅仍然一直占用涉案房屋，亦需支付基本的房屋占用费用。综合考虑上述情形，法院酌情确定陈某应当退还甲餐厅2019年度的部分租金。

【要点提示】：

在出租人违约导致租赁目的无法实现的情况下，承租人作为守约方亦需及时主张权利，包括采取适当措施防止损失扩大。如果承租人既不解除合同，又不返还租赁标的物，仍需支付一定的租金或占有使用费。

三、天津三中院：房屋租赁纠纷典型案例（2023年3月1日）

41、天津某物业有限公司与崔某会房屋租赁合同纠纷案——国有企业涉房屋租赁合同性质难界定，裁判难度

【裁判结果】：

法院审理认为，案件争议焦点为：某物业公司与崔某会之间租赁行为的性质；某物业公司能否向崔某会主张相关房屋租金的民事权益。崔某会承租案涉房屋，源于其作为某央企职工身份，该房系单位内部的分配调整房。2012 年某物业公司与案外人某资产公司签订《周转楼转让协议》后，仍旧依据原条件向崔某会收取租金并开具收据，并未对房屋承租情况变更。在特定政策背景下，因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷不属于人民法院主管工作的范围，因此法院对其之间租赁行为的性质不予评判。

案涉房屋并非为无偿占用，崔某会作为房屋占用人，需缴纳必要的占有使用费用。但其数额应按照双方的约定执行，现某物业公司以张贴公告的方式单方作出占有使用费调整的意思表示，在崔某会未能明确表示同意的情形下，双方对费用标准的调整不应视为达成合意，某物业公司意欲调整的费用标准对双方不产生法律效力。因此法院判决崔某会参照之前双方当事人实际履行的支付标准，向某物业公司交纳 2018 年至 2020 年房屋使用费，并驳回某物业公司解除合同的诉求。

42、天津某棉花加工有限公司与天津市某科技发展有限公司租赁合同纠纷案——转租涉主体多，更需明确约定各自权利义务，降低法律风险

【裁判结果】：

法院审理认为，某棉花公司与某棉业公司为关联企业，某棉花公司与某科技公司成立租赁关系，某棉花公司与周某成成立转租关系。某科技公司与某棉业公司成立租赁关系，某棉业公司与周某成成立转租关系。

周某成向某棉业公司支付的费用系履行周某成与某棉业公司或某棉花公司之间租赁关系项下的支付租金义务，并非向某科技公司履行支付租金义务，无其他证据证明周某成系代某棉花公司向某科技公司支付租金。转租并不免除某棉花公司交纳租金的义务，因此依据某棉花公司与某科技公司的租赁协议约定，参照约定的年租赁费数额，判令某棉花公司向某科技公司给付 2014 年 4 月 17 日至 2014 年 12 月 14 日期间的租赁费。

【典型意义】：

现实中，转租行为一旦发生纠纷，必然涉及租赁合同及转租合同两个法律关系，以及出租人、承租人、次承租人三方权利义务的平衡与保护。对次承租人来说，为防范法律风险，应当高度注意两个问题：

一是要确认承租人是否有对外转租的权限，如无则需要经过出租人同意，因为法律对此有明确规定；

二是要与承租人签订书面的转租合同，明确权利、义务及违约责任，因为从承租人处转租本身就存在一定风险，如果再没有书面转租合同风险无疑会增大。

43、冯某明等12人与天津市某商场有限公司系列租赁合同纠纷案——约定解除权条件是否成就，要根据条款规定、交易习惯及诚信原则综合评判

【裁判结果】：

法院审理认为，冯某明等人与某商场订立的租赁合同合法有效，对双方的权利义务及行使约定解除权的事由均有明确约定。本案中，冯某明等人主张交回电子秤、核对水电费数额的行为表明双方已解除合同，对此某商场否认，且其在交还电子秤的《说明》中已明确交还电子秤的行为不属于合同的解除，因双方未就合同解除事宜达成一致，故不属于约定解除。

冯某明等人主张系某商场违约，其与某商场签订的商铺租赁合同应予解除，因未提供相应违约证据佐证，故法院不予支持，双方当事人签订的商铺租赁合同的解除条件未成就，合同应继续履行。因商铺租赁合同尚未解除，法院不予支持冯某明等人基于合同解除主张某商场返还租金和租赁保证金的诉求。

【典型意义】：

约定解除权的审查主要是合同意思表示解释的问题。意思表示解释时，应当按照所使用的词句，结合相应的条款、行为性质和目的、习惯以及诚信原则，确定相关条款的含义。应注意区分约定解除权与单方解除合同的违约条款。一方以合同约定的解除条件成就为由请求解除合同的，法院应当审查违约方的违约程度、违约后果、是否影响守约方合同目的实现，根据诚信原则，确定合同是否应解除。违约方的违约程度显著轻微，不影响守约方合同目的实现，守约方请求解除合同的，人民法院不予支持；反之，则依法予以支持。

44、王某飞与天津某家居家饰生活广场有限公司租赁合同纠纷案——承租人提前解除合同应承担违约责任，并需尽到合理交接房屋等附随义务

【裁判结果】：

法院审理认为，王某飞与某家居家饰广场签订的租赁期限为 2019 年 5 月 16 日至 2019 年 8 月 31 日止的《展位租赁及管理服务合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，应为有效合同，双方均应按照合同约定履行。

根据某家居家饰广场提供的《展位租赁及管理服务合同》、统计表及银行转账回单，可以证明王某飞缴纳的定金及装修押金均已折抵前期的租金及管理费。某家居家饰广场有权依据合同向其主张租赁费和管理费，判令王某飞向某家居家饰广场支付租赁费、管理费及逾期付款违约金。

【典型意义】：

承租人无正当理由提前解除租赁合同、不支付租金等费用的，构成违约，应当承担相应违约责任。同时承租人负有及时与出租人妥善办理房屋交接手续，及时将租赁房屋交还出租人的义务，避免一走了之，使租赁房屋空置，带来不必要损失。通常承租人提前搬离租赁房屋的，一般以承租人将租赁房屋妥善交接给出租人之日，作为租赁合同实际解除时间。

对出租人来说，如果承租人已经实际搬离了租赁房屋并请求出租人接收房屋的，出租人虽然享有依据合同约定或法律规定追究承租人违约责任或要求承租人赔偿相应损失的权利，鉴于房屋租赁合同的自身特性，一般不宜强制承租人继续履行租赁合同。

因此，为防止合同僵局出现和房屋空置损失扩大，出租人亦应及时配合承租人交接房屋，否则出租人拒不配合或故意拖延接收房屋，亦将会面临承担房屋空置损失扩大责任的风险。为减少此类纠纷发生，当事人双方应秉持诚信原则，依法依规依约履行各自的权利义务。

45、天津某汽车销售有限公司、天津某汽车服务有限公司等与天津自贸试验区某物流有限公司房屋租赁合同纠纷——受疫情影响，经营性房屋租赁可根据实际情况调减租金

【裁判结果】：

对于违约金，双方在合同违约责任中约定了违约金计算标准，对履约保证金的处理约定为“履约保证金作为违约金归出租人所有”。按照惯常理解，上述条款应理解为违约方支付违约金，而履约保证金可以折抵违约金。因此法院判决天津某汽车服务有限公司向某物流公司支付欠付租金、房屋占用损失、水电费、采暖费及扣除履约保证金后的违约金。

【典型意义】：

房屋租赁合同属于长期性合同，疫情形式等变化，尤其对商场、宾馆、餐饮等行业影响较大。对于经营性房屋租赁，应当根据因疫情及防控措施受到直接和间接影响的程度，正确区分不可抗力、情势变更、商业风险。对符合不可抗力情形的，一般应当支持承租人关于相应减少租金的诉讼请求。

对受疫情及防控措施影响，租赁房屋无法正常经营符合情势变更情形的，可根据公平原则，结合案件实际情况，确定是否及如何调减租金。在承租人未经权利人同意将房屋转租的情况下，次承租人的权利难以保障。在经营性房屋租赁合同中，因承租人对开展经营进行较多投入，在因无权处分或非法转租导致租赁合同无效或者无法履行的情况下，易给承租人带来装修和生产经营方面的损失。

46、某科技有限公司与某投资开发有限公司房屋租赁合同纠纷案——受疫情影响不可抗力的判断，要结合对合同义务履行的影响程度

【典型意义】：

受疫情及防控措施等影响，导致承租人无法正常营业的客观情况，是否构成房屋租赁合同中的不可抗力，应当根据其对合同义务履行的影响程度判断。对于出租人而言，在疫情及防控措施不影响房屋交付和约定用途情况下，一般不宜认定出租人因不可抗力未履行租赁房屋的交付义务。

对于承租人而言，生产经营受到影响，不直接构成抗拒交付租金等义务的事由，一般也不宜认定为不可抗力。但是，受疫情及防控措施影响，租赁房屋已不符合约定用途、租金交付义务受直接影响导致客观不能履行等情形，可以认定为不可抗力。

47、李某强与天津市某工贸有限公司租赁合同纠纷案——未按用途使用农业用地租赁致合同无效，遇拆迁征收可获合理补偿

【裁判结果】：

法院审理认为，案涉土地用途为设施农业用地，其用途应为工业化农产品作物栽培、规模化的畜禽水产养殖以及与此相配套的附属设施用地使用。然而，李某强承租案涉土地后实际用于工业用途，按照租赁协议中“设计图纸应在某工贸公司处备案”等约定，某工贸公司亦明知案涉土地的实际用途与登记用途不符。据此，《租赁协议书》约定的实质内容及其签订后的履行情况，均违反国家法律的禁止性规定，应当认定无效。

在《租赁协议书》无效的情况下，李某强无权占有案涉土地，某工贸公司有权要求其腾空地上物。尽管《租赁协议书》无效，但李某强自《租赁协议书》签订之日起至今十余年，事实上占用案涉土地经营获利，有关租金约定仍为双方当事人的真实意思表示，应参照双方约定标准给付土地占有使用费、物业费。另外其中的清算条款，仍可参考适用。

按约定案涉土地如因不可抗力原因和国家政策需要拆除，使双方造成损失的，协议终止，双方互不承担责任。如国家给予补偿时，李某强有权享有地上物应得的补偿。因此支持就该评估报告所涉及的相应费用，李某强要求某工贸公司给付该部分补偿款的请求。

【典型意义】：

我国对于设施农业用地的使用要求严格，不按土地性质使用租赁土地的，租赁合同无效。但租赁合同无效并不必然导致全部合同条款无效，对于租金支付、征收补偿等条款，仍可根据实际情况参照适用。房屋租赁合同履行中，拆迁人取得房屋拆迁许可证或其他合法审批手续，并发布拆迁公告，当事人据此要求解除租赁合同的，应予支持。

租赁期间，出租人的房屋被征收的，出租人主张解除合同，要求承租人腾退房屋，承租人要求分得部分征收补偿，实践中做法不一。

一般认为，租赁合同尚未到期，房屋遇征收的，出租人与承租人在租赁合同中对征收时如何处理有约定的，从约处理；租赁合同对此没有约定或者约定不明的，承租人主张赔偿损失的，分别情形处理，但其获得的补偿不能超过房屋所有权人获得的补偿范围。

48、翟某与天津市某区文化旅游体育局返还租赁房屋纠纷案——承租人需审查房屋权属，转租中还需注意租赁期限的届满时间

【典型意义】：

很多承租人签订合同时未对租赁房屋的权属进行核实，极易因其他权利人主张权利，导致租赁合同无法履行。尤其在本案涉及的转租行为中，除了房屋权属的审查，还应注意租赁期限的时间范围。转租合同约定的租赁期限应当在承租人的剩余租赁期限内，超出承租人剩余租赁期限的转租期间无效。司法解释规定“但出租人与承租人另有约定的除外”，指的是如果出租人与承租人另有约定，在剩余租赁期限之外的转租也是有效的，可以按照约定确定转租有效。

但在超出剩余租赁期外，次承租人继续使用租赁房屋，出租人未提出异议的，是认定形成不定期租赁合同还是认定次承租人无权占有该房屋，在司法实践中仍存在争议。

在房屋租赁合同解除后，因为有转租合同存在，出租人在次承租人仍占有房屋时，有权要求次承租人腾房，理由是本租合同已经解除，转租合同当然不复存在，次承租人负有腾房义务。如果次承租人在解除合同后，对租赁房屋仍然占有一段时间的，对逾期腾房的房屋使用费，负有继续支付义务。

49、天津某餐饮广场有限公司与天津自贸区某体育管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案——未经消防验收合格的商业地产租赁，并不必然导致租赁合同无效；装修残值是否赔偿及计算标准要根据合同履行情况综合考量

【典型意义】：

Ⅰ、对于未经消防验收合格的经营性房屋租赁，并不必然导致租赁合同无效，应区分两种情况：

第一，属于《消防法》第十一条规定的人员密集场所和特殊建设工程的，未经消防验收或者消防验收不合格的，违反了《消防法》的强制性法律规定，租赁合同无效；

第二，《消防法》第十一条规定以外的商业地产租赁的，未经消防验收或者消防验收不合格的，不影响合同的效力，当事人可以据此主张违约责任。

Ⅱ、剩余租赁期限内的装修残值，是指在房屋租赁合同履行期限届满前解除合同时，形成附合的装饰装修物在剩余租赁期限内尚存的价值。

Ⅲ、在判定是否赔偿装修损失时，

第一，要明确合同解除原因，明确合同解除系单方违约或双方违约，还是因不可归责于双方的原因，以此确定是否赔偿以及赔偿比例。

第二，装饰装修的剩余价值，主要通过装饰装修的工程造价扣减合同履行期间消耗的装饰装修价值来确定，需明确装修残值的计算年限和残值评估基准日期。

Ⅳ、装修残值的计算年限，要依据租赁期限来确定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同有关条款、合同目的、交易习惯以及诚信原则，确定该条款的真实意思。对于装修残值的评估基准日期，应考虑合同的履行状况，主要基于承租方对租赁物实际使用的期限确定。

【案例来源】：天津市第三中级人民法院2023年03月01日发布《天津三中院房屋租赁合同纠纷审判白皮书（2019年-2022年）》

四、青岛中院：审理房屋租赁合同纠纷典型案例（2021年11月2日）

50、出租的房屋必须取得规划许可证——租赁合同是否有效受制于规划而非其他审批

【法官释法】：

最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件的司法解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效；但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。由此可见，影响租赁合同效力的“证”系“建设工程规划许可证”，在未取得建设工程规划许可证的情况下，能够影响租赁合同效力的“批准建设”应当是城乡规划主管部门或省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府作出，以除此之外的证照或批复作为租赁合同有效的依据，尚缺乏法律依据。

本案中，租赁的厂房因历史原因未取得建设工程规划许可证，因此，租赁该房屋的合同是否有效需审查该厂房的建设是否经过城乡规划主管部门或省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府的批准。宋某对此提交的证据仅为县级政府批准的土地出让文件和《土地使用权证》，两份证据仅能证明涉案厂房土地出让的合法性，不能证明厂房建造的合法合规性；《土地使用证》上的宗地图仅能反映涉案土地的现状，不代表或必然证明厂房的建造取得了主管城乡规划部门的批准，因此，宋某的主张没有得到法院认可。实践中，房屋可能具有土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证等，不同的“证”代表着不同的职能部门在不同的职权范围作出的审定意见，因此，判断不同领域的问题需要对号入座，不能张冠李戴。我国司法解释规定的考量租赁合同效力的因素是工程规划的合法性，因此，土地使用权、土地规划，或是商务部门等其他主管部门的意见，不能作为影响该类合同效力的依据，此类问题引发的纠纷较为常见，应引起关注。

51、想搬就搬太任性，提前解约需担责——承租人提前解除合同应承担违约责任，并需尽到合理交接房屋等附随义务

【法官释法】：

Ⅰ、承租人无正当理由提前解除租赁合同、搬离租赁房屋的，构成违约，应当承担相应的违约责任。同时承租人负有及时与出租人妥善办理房屋交接手续，及时将租赁房屋交还出租人的义务，尤其要避免一走了之，而使租赁房屋处于空置状态，造成不必要的损失。通常，承租人提前搬离租赁房屋的，一般以承租人将租赁房屋妥善交接给出租人之日作为租赁合同实际解除的时间。

Ⅱ、对出租人来说，如果承租人已经实际提前搬离了租赁房屋并请求出租人接收房屋的，出租人享有依据合同约定或法律规定追究承租人违约责任或要求承租人赔偿相应损失的权利，鉴于房屋租赁合同的自身特性，一般不适宜强制承租人继续履行租赁合同。因此，为防止合同僵局出现和房屋空置损失扩大，出租人亦应及时配合承租人交接房屋，否则出租人拒不配合或故意拖延接收房屋，亦将会面临房屋空置损失扩大的责任。

52、违规租用居民住宅楼开办餐馆，被查被罚被停业——合同目的不能实现，租赁双方均有过错

【法官释法】：

生活中，经常出现在住宅房屋经营餐饮，及在经营餐饮过程中，因噪音、油烟等问题与居民发生纠纷的情况。《青岛市餐饮服务业环境污染防治监督管理办法》第四条规定，不得在居民住宅楼新开办餐饮服务场所。本案中双方当事人均明知不应在居民住宅楼新开办餐饮服务场所，但出租人仍出租给承租人作为餐饮服务场所，而作为承租人的张某明知是住宅楼，还进行餐饮经营并进行大量装修。本案合同因违反规定无法继续履行，双方合同目的均无法实现。出租人蒙受了租金损失，承租人不仅无法正常经营，还产生了装修费损失。因此，在租赁经营场所时一定注意审查房屋的性质，确定是否可以用作经营场地，不要存在侥幸心理。

53、租了房却又无法继续使用，是将租赁进行到底，还是好合好散？——租赁合同不适宜强制履行，守约方也应及时止损

【法官释法】：

生活实践中，往往会出现一方违约时，守约方认为只要其不同意解除合同就应当继续履行。但是，并非所有的合同都适宜强制继续履行，例如租赁合同，在承租人确无意继续履行的情况下，强制其继续租赁使用房屋可能造成房屋的闲置、经营成本或生活成本不必要的扩大等物的浪费或损失的产生，因此，通常不适宜强制继续履行。对此，可由违约方以承担违约责任为代价，获得合同的解除。同时，按照法律规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案中出租人在承租人明确告知解除合同并以实际行为表示不履行合同，且出租人也明确知道房屋处于空置状态的情况下，应采取适当措施防止损失扩大，放任房屋空置而扩大的损失不应由承租人负担。

54、租赁的房屋漏水谁担责？——合同约定要清楚，举证责任要明确

【法官释法】：

依法成立的合同，对各方当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，林某与鞠某在房屋租赁合同中明确约定，“如房屋结构出现漏水、漏雨等其他问题由出租人林某负责修缮”。因此，因涉案房屋水管破裂导致的修缮问题，按照合同约定应由林某负责。合同还约定，“承租人鞠某居住期间：水、电、煤气、电器等设施如使用不当出现损坏或火灾，由鞠某修复或承担。”故按照合同约定，鞠某仅对因使用不当造成的损失承担责任。林某主张鞠某使用不当，但林某并未提交证据证明。而鞠某提交了自来水公司员工赵某出具的现场鉴定报告单，证实涉案房屋水管管道年久失修存在老化问题。涉案房屋漏水发生在凌晨一点多，正是一般人休息熟睡的时间，林某主张漏水系鞠某使用不当造成亦与常理不符。综上，林某对自己提出的诉讼请求未能提供相关证据证明，故其应当承担举证不能的法律后果。

55、“小题大做”不占理，违约后果需自担——房屋轻微漏水不是拒交租金的理由

【法官释法】：

租赁合同关系中，提供适租的房屋是出租人的主要合同义务，而交纳租金则是承租人的主要合同义务，在出租人如约交付了房屋、承租人长期正常使用的情形下，以房屋存在轻微问题而拒交租金，是构成违约的行为。当然，根据合同的约定或法律的规定，出租人也负有维修房屋等义务。在租赁合同履行期间，经常会出现房屋漏水等问题，建议双方在合同中对房屋维修等义务明确约定，避免出现分歧。本案中出租人具有维修房屋的义务，但是在出现漏水的情况下，承租人应积极告知出租人漏雨的情况并通知其进行维修，如果出租人没有及时维修，承租人也可先行维修，由出租人承担维修费用。如果出租人未及时维修的后果足以影响房屋正常使用，足以影响承租人租赁合同的目的不能实现，承租人可以提出解除合同，但承租人既使用租赁房屋又以此拒绝交纳租金，缺乏事实和法律依据，其需承担相应的违约后果。

56、房屋已另租，损失不再计——承租人提前解除合同出租人损失的确定

【法官释法】：

本案中，双方对承租人提前解除合同后的租金的处理问题未予约定，故而发生争议。房屋租赁合同的目的，就出租人而言是取得房屋租金。承租人在租赁期间届满前解除合同，如自合同解除日以后的租金全部返还承租人，必然给出租人造成租金损失。毕竟出租人另行出租房屋需要时间及其他成本投入，承租人不应无视出租人的损失。现双方就终止协议后的租金的处理未作约定，人民法院应参照出租人的实际损失处理。另外，如果合同中有免租期或实际履行中有免租期，也应在合同中进行约定或者记录交付房屋的时间，对因长期租赁而对房屋租金进行优惠的情况，也应在合同中写明，这样，在提前解除合同计算实际损失时，则可有相应证据予以证明，否则对出租人而言，给予的优惠条件在合同提前解除后将无法得到弥补。

57、谁投资谁受益，利益平衡公平为先——租赁合同无效情形下拆迁收益在出租人和承租人之间的分配

【法官释法】：

在房屋租赁过程中，当因为政府征收等原因导致租赁合同不能继续履行时，即便是租赁合同无效的情形下，承租人作为实际承租使用房屋的一方，因房屋拆迁而遭受停产停业、搬迁等损失也是客观存在的，如征收补偿的停产停业补偿金、搬迁补偿金全部由出租人享有，则会产生严重的利益失衡，有违公平原则和自然正义，因此，应当就相关补偿在出租人与承租人之间进行分配。对房屋的装修损失，承租人应当提供证据证明其对房屋进行了装修增建。因而，承租人在使用租赁房屋过程中，应当注意保留相应的证据，例如装修的合同、发票，装修前后的照片对比等。在承租人能够提交充分证据证明其装修损失的情况下，出租人应在受补偿的范围内对承租人的装修损失进行补偿。

【案例来源】：青岛市中级人民法院2021年11月02日发布审理房屋租赁合同纠纷典型案例

五、青岛中院：涉拆迁房屋租赁合同纠纷典型案例（2022年6月29日）

58、利用百度地图APP及谷歌历史影像APP等技术确认案涉场地历史情况定分止争

【裁判结果】：

二审中，双方确认青岛某工贸有限公司承租案涉房屋后出租人曲某某不再实际控制案涉场地也未新建新的建筑物，考虑新建时间与案件诉讼时间相隔较久远，其案涉地点原为城中村附近，书面证据保存较困难，故当庭向双方释明，可利用谷歌地图、百度地图、天地图影像等软件查询案涉场地2000年左右的情况，以确认争议部分房屋在租赁前是否存在，进而确认是否由青岛某工贸有限公司建设。青岛某工贸有限公司利用上述APP软件展示了案涉场地的历史影像。最终二审法院认为，青岛某工贸有限公司一审已提供证人证言，初步证明其投资新建的面积在1100平米左右。二审中又通过软件说明的方式，初步证明了案涉场地上的多处房屋面积。而曲某某在认可青岛某工贸有限公司在案涉场地有投资建设的情况下，作为被拆迁人，其是与拆迁部门确定具体拆迁面积、标准的一方当事人，对拆迁面积、赔偿分布及组成具有更强的举证能力，但曲某某对被拆迁部分不能说明其建设部分与青岛某工贸有限公司建设部分的面积区分，应承担举证不能的责任。最终依据软件中显示的图像及体现的面积支持青岛某工贸有限公司部分诉讼请求。

59、因征收房屋造成合同目的无法实现产生经营损失补偿应考虑剩余期限及出租人接受补偿实际情况认定

【裁判结果】：

二审认为，对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，应当根据房屋被征收时的效益、停产停业期限等因素确定。在租赁合同中，因征收房屋造成合同目的无法实现，产生经营损失补偿，应根据租赁合同的约定进行处理，没有约定的，应考虑剩余期限以及出租人接受补偿的实际情况予以认定。本案中双方对拆迁补偿问题未在合同中进行约定，双方系因拆迁导致合同无法继续履行，且青岛某科技公司交付租金至政府决定进行征收之后，因此，其有权获得停产停业损失。青岛某包装公司主张青岛某科技公司未进行实际经营，但青岛某科技公司交纳租金的行为本身即代表其对案涉房屋的利用与投入，且拆迁评估中亦包含青岛某科技公司的附属物及装修部分，青岛某包装公司证据亦不足以证明青岛某科技公司未进行正常生产经营。房屋征收对双方的生产经营均造成一定影响，双方均应获得部分停产停业损失，一审法院结合合同实际履行情况对双方应获得的比例进行酌定，是一审法院行使自由裁量权的合法范围，且裁量比例适当。对一审判决予以维持。

【典型意义】：

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，被征收房屋所有权人系给予补偿的对象。但对于已经出租的经营性用房，在房屋被征收时，承租人亦势必会因此遭受房屋装修、搬迁费用及停产停业等损失，该损失与房屋征收行为之间存在利害关系，故，基于公平原则，应当由出租人给予承租人合理的拆迁补偿费用。

60、租赁合同无效情形下拆迁收益在出租人和承租人之间分配

【裁判结果】：

法院经审理认为，因案涉房屋未取得建设工程规划许可证，亦无经主管部门批准建设的相关证据，故根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，出租人与承租人就案涉房屋签订的《厂房租赁合同》无效。但承租人租赁案涉厂房后在其中实际进行着生产经营，在租赁期限内，因拆迁行为直接导致了其无法继续占有使用案涉房屋并进行生产经营，势必产生相应损失，故基于公平原则，在出租人实际获得相应拆迁补偿的情形下，承租人主张分配相应的搬迁补助费、停产停业损失等补偿应当获得支持。本案中，根据承租人提交的厂房照片、装修发票、合同等证据，可以认定承租人对房屋进行了装修增建，故基于谁投资谁受益的原则，出租人亦应当给予承租人相应的装修补偿。

【典型意义】：

在房屋租赁过程中，当因为征收等原因导致租赁合同不能继续履行时，即便在租赁合同无效的情形下，承租人作为实际承租使用房屋的一方，因房屋拆迁而遭受停产停业、搬迁等损失也是客观存在的，如征收补偿的停产停业补偿金、搬迁补偿金全部由出租人享有，则会产生严重的利益失衡，有违公平原则和自然正义。因此，应当就相关补偿在出租人与承租人之间进行合理分配。对于房屋的装修损失，承租人应当提供证据证明其对房屋进行了装修增建。因而，承租人在使用租赁房屋过程中，应当注意保留相应的证据，例如装修的合同、发票，装修前后的照片对比等。在承租人能够提交充分证据证明其装修损失的情况下，出租人应在已领受补偿的范围内对承租人的装修损失进行补偿。

61、当国企改制遗留问题遇上拆迁分层解决避免矛盾激化

【裁判结果】：

案涉《租赁房协议书》是双方当事人的真实意思表示，虽然合同约定的租赁期间为30年，但因当时《中华人民共和国合同法》尚未颁布，还没有对最长租赁期间的规定，即使超过20年期间部分无效，也不影响前20年租赁期间的合同效力。现案涉房屋土地租赁期限已经届满，出租人不同意上诉人继续租赁，按照市场价格交纳合同到期后的占有使用费予以支持。但是考虑到案涉房屋涉及到国有企业改制过程中老职工的遗留问题，在未能妥善解决该问题的情况下，直接判决腾让案涉房屋与土地影响到老职工的居住等权益，可待相关部门出台办法之后解决，故驳回了出租人腾让案涉房屋的诉讼请求。青岛某公司上诉后，二审维持了一审判决。

综合本案具体情况，判决上诉人按照市场价格给付占有使用费的基础上对案涉房屋与土地暂时不予腾让，既保障了被上诉人的合法权益，亦为政府协调各部门一揽子解决问题赢得了时间。

62、承租人主张分配拆迁补偿款诉讼时效可从拆迁补偿款实际领取之日起计算

【裁判结果】：

二审法院认为，在出租人实际领取相应拆迁补偿款之前，承租人即使向出租人主张补偿款，出租人亦可以其未实际获取补偿款为由予以拒绝，实际上出租人也确实无从给付，并且相关的补偿款项数额也无法确定。因此，一般来说，出租人实际获取拆迁补偿款系承租人能够向出租人据实主张拆迁补偿款的前提条件之一。

案涉房屋于2013年列入拆迁范围，进入拆迁程序。2016年出租人与有关部门签署拆迁协议，拆迁补偿款分多次发放，陆续结清。因拆迁补偿款的分配问题被上诉人一直找上诉人协商解决，被上诉人还就该拆迁补偿款的分配问题多次向有关部门反映问题要求解决。2020年，承租人在得知出租人已实际领取补偿款后向法院提起诉讼。综合前述，本案诉讼时效期间应自承租人知晓补偿款已经实际领取后起算，承租人起诉分配补偿款，未超诉讼时效，一审判决并无不当。

【典型意义】：

根据我国现行法律法规的规定，房屋拆迁补偿中的被拆迁人为房屋所有权人，拆迁补偿协议签订主体分别为房屋征收拆迁部门与房屋所有人。因此，承租人通常不是拆迁补偿协议的签订主体。但承租人作为租赁房屋实际使用人，因房屋拆迁导致租赁合同无法继续履行，同样面临经营风险与财产损失。司法实践中，租赁房屋被征收拆迁，租赁合同解除，承租人可以依据租赁合同向出租人或房屋所有人依法要求补偿损失或分配补偿款。出租人在领取补偿款后，应将属于承租人的相应权益转交给承租人。承租人请求分配补偿款的诉讼时效可自知道或应当知道补偿款已经发放后起算。本案认定出租人应当在拆迁补偿范围内依据租赁合同关系对承租人的实际损失予以相应补偿，对妥善处理租赁合同关系中涉及的房屋拆迁补偿纠纷，具有积极参考及借鉴作用。

63、判决次承租人直接获得拆迁补偿款减少当事人诉累

【裁判结果】：

一审法院认为，我国《国有土地上房屋征收与补偿条例》虽规定应当对被征收房屋所有权人给予补偿，但规定的补偿项目包括被征收房屋价值的补偿，因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿以及因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。其中的后两项补偿，其补偿对象虽然通常是被征收房屋的所有权人，但对于已经出租的经营性用房，在房屋被征收时，因承租人势必会遭受房屋装修、搬迁费用及停产停业等损失，该损失与房屋征收行为之间存在利害关系。在本案中，案涉房屋的现有的部分装修、设施设备等是被上诉人青岛某生物科技有限公司作为次承租人的投入，本案征收过程中确定相应补偿数额的评估是以该公司对案涉房屋装修、设备价值等为标的进行的估值，根据公平原则以及谁投资谁受益原则，支持被上诉人关于停产停业损失、搬迁补助费、装饰装修损失等诉讼请求。二审维持一审判决。

【典型意义】：

案涉厂房在租赁过程中因为青岛院士双创高新技术产业园（一期）项目规划列入拆迁范围而被拆迁，虽然政府相关部门的拆迁补偿是对产权人的补偿，但是在承租人参与诉讼，转租关系能够确认的前提下，根据拆迁评估及谁投资谁受益原则，直接将产权人获得的拆迁利益中与次承租人相关的部分补偿给次承租人是有法律依据和现实意义的。这样就不需要产权人依据合同的相对性先补偿给承租人，再由承租人补偿给次承租人。

64、租赁合同遇拆迁而解除在出租人与承租人之间合理分配拆迁补偿款

【裁判结果】：

二审法院认为，房屋拆迁必然影响出租人后续租金的收取，亦是停产停业损失的一种，故对承租人主张其应获得全部停产停业补偿款的主张，不予支持。故，对一审判决予以维持。

【典型意义】：

本案系出租人与承租人因拆迁补偿款分配引起的房屋租赁合同纠纷。租赁合同遇拆迁而解除，拆迁补偿款中的停产停业损失补偿款应根据房屋被征收时的使用与效益情况、停产停业期限等，在出租人与承租人之间进行合理分配。一方面，承租人作为租赁房屋实际使用人，因房屋拆迁导致租赁合同无法继续履行，存在搬迁成本与生产经营的收益损失，可获取相应停产停业损失。另一方面，作为出租人，房屋拆迁必然影响其后续租金的收取，亦是停产停业损失的一种，亦可获取相应停产停业损失。本案判决通过在出租人与承租人之间合理分配拆迁补偿款中的相关款项，对妥善化解城市更新过程中涉及的拆迁补偿款分配纠纷、定分止争、顺利推进城市建设具有积极参考及借鉴作用。

65、租赁合同到期涉拆迁拒不搬离且不缴租金承租人无权获得拆迁补偿款

【裁判结果】：

法院经审理认为，本案中双方签订的租赁合同约定，合同于2015年7月1日到期，双方再未续签合同。上诉人某材料站于2015年8月向被上诉人发出解除合同的通知，双方合同于2015年8月解除。合同解除后，被上诉人不但未按照约定腾出房屋，而且未缴纳房屋占用费直至房屋2018年拆迁。房屋的拆迁补偿是政府对被拆迁房屋的合法权利人剩余期限经营的可得利润损失以及搬迁、装修等的合法补偿，该补偿应当由房屋所有权人以及有权占有房屋的人按照法律规定获得。被上诉人无偿占有房屋三年多且未支付对价，与房屋相关的所有补偿均应当归房屋的所有权人即上诉人所有。判决驳回青岛某公司的诉讼请求。

【典型意义】：

按照我国关于房屋拆迁与补偿的法律规定，拆迁补偿的对象是房屋所有权人，并非承租人。但承租人在正常承租、经营期限内因拆迁行为造成经营不能，房屋所有权人可就其获得的拆迁补偿对承租人予以合理补偿。本案中，拆迁行为发生于租赁合同期满三年之后，拆迁行为并未对承租人在租期内对房屋的占有、使用和收益产生影响，承租人与拆迁行为并无实际上的利害关系。且租期届满后出租人已明确告知承租人解除合同，承租人仍拒不腾房且长期无偿占有房屋。如果对承租人给予拆迁补偿，将使得承租人基于其不合法、不诚信的行为获利，这既损害了房屋所有权人的合法权益，亦违反了商事交易的等价有偿、权利义务对等原则，也将导致承租人为获取拆迁利益而拒不腾房，影响城市更新的有序推进。对拆迁补偿利益的合理分配，既符合法治、诚信的社会主义核心价值观，也为服务城市更新发挥司法指引作用。

66、承租人使用租赁房屋至合同约定租赁期限届满拆迁时承租人添附装饰装修及搬迁补助不应支持

【裁判结果】：

二审查明，虽然双方提交的合同版本内容不完全一致，但均有条款“在租赁期间，如乙方对租赁房屋进行装修及添加附属物品，应征得出租方同意，租赁期满可以由承租方自行移走，其他装修及附属品归出租方”。青岛某工贸公司主张案涉房屋用于经营饭店，2015年底因拆迁开始即无法经营，宋某某主张案涉房屋2014年就停止经营，其停止经营与拆迁无关，不应获得停产停业补偿。二审法院认为，简易房、木头房为青岛某工贸公司投资所建，且已获得补偿，依据谁投资谁获益的原则，相应补偿应归青岛某工贸公司所有。关于装饰装修及附属物部分，虽然双方合同无效，但原约定的租赁期限到2017年11月25日，因此，到该日期为止，案涉房屋的不可拆迁的装饰装修及添附物的所有权就应归出租人所有。承租人直到2020年方从案涉房屋中搬离，其对上述装饰装修及添附物的价值已利用完毕，故上述装饰装修及添附物的价值应归出租人宋某某所有。一审对此认定有误，二审法院依法予以纠正。关于搬迁补助费，因案涉房屋部分合同无效，青岛某工贸公司、柴某某本应搬走；且即使合同有效，到原合同约定的2017年11月25日承租人亦应搬离。故柴某某、青岛某工贸公司的搬离行为与是否拆迁并无因果关系，亦不应就此获得相应利益，故相应搬迁补助费亦不应由其取得，上述部分一审认定有误，二审予以纠正。关于停产停业补偿部分，因双方确认已于2015年之前停止经营，且现无证据证明停止经营与拆迁无关，故一审对停产停业补偿酌定双方各分得50%认定正确，二审法院予以维持。

【典型意义】：

租赁房屋因政府征收而在租赁合同期内无法履行的，假如双方在租赁合同中并未约定该种损失如何分配承担，而承租人的损失又客观存在。应结合租赁合同的履行情况、剩余租赁期限以及被征收房屋拆迁补偿方案中的停产停业损失补偿金额等因素，酌定给予承租人适当补偿。在租赁合同无效的情况下，如果双方对损失承担有约定，应参照原约定处理。本案中原合同约定租赁期满装饰装修归出租人所有，客观上承租人搬离案涉场地时原合同约定的租赁期已届满，因此装饰装修的价值应归出租人所有，承租人无权再获得相应补偿；相应搬迁补助费用，如果合同有效，在租赁期内因拆迁导致承租人提前搬离，承租人有权获得相应补偿；但在合同无效以及原租赁期限已届满的情况下，承租人搬离与拆迁并无关系，因此上述补偿费用不应予以补偿。征收拆迁是城市更新和城市建设的重要部分，法院要充分发挥司法裁判示范引领作用，引导社会公众依法理性解决有关纠纷。在租赁合同案件中如系因拆迁补偿问题产生争议，无论合同是否有效，均需重点关注原合同约定的履行期限。因为如果承租人一直使用案涉房屋至原租赁期限届满，其很多权益已通过租赁合同的履行获得，就无权再获得因拆迁带来的补偿利益。这种裁判理念，可以避免承租人为获取不当的拆迁利益而拖延搬离案涉房屋，妨碍出租人取得拆迁补偿款及拆迁整体利益。

67、二审调解妥善化解涉及拆迁租赁合同纠纷

【裁判结果】：

二审法院认为，一方面，案涉合同明确约定房屋被征收则租赁合同解除，某建材公司作为出租人在房屋被征收时有权解除合同。一审判决解除合同，并无不当。另一方面，本案租赁房屋虽被征收但尚未拆迁，承租人则因合同解除须提前搬离，其原有生产经营计划无法实现，客观上存在一定经济损失。案件经二审调解，某汽修厂同意解除合同，某建材公司则同意减免部分租金作为提前解除合同对承租人的补偿，某汽修厂与某建材公司房屋达成和解协议，案件调解结案。

【典型意义】：

承租人，特别是需要从事生产经营的承租人，在签订租赁合同时，如果合同将征迁约定为合同解除条件且拆迁的所有补偿费用均归出租人时，应慎重考虑其中的经营风险，合理投资与生产。否则，可能发生房屋拆迁导致租赁合同无法继续履行，而作为承租人的财产损失无法得到补偿的情况。本案中，当事人双方经过法院调解，对合同解除、房屋恢复原状并返回等事项达成一致，对妥善处理租赁合同关系中涉及的房屋拆迁补偿纠纷，依法支持城市更新和城市建设具有积极参考作用。

【案例来源】：青岛市中级人民法院2022年6月29日发布拆迁房屋租赁合同纠纷典型案例

六、佛山中院：房屋租赁合同纠纷典型案例（2025年1月2日）

68、蔡某与某物业公司房屋租赁合同纠纷——提前退租的，出租人和承租人均应及时办理交接手续

【裁判结果】：

法院经审查认为，蔡某虽主张其已于2020年4月底搬走，其无需再支付此后的租金。但蔡某未举证证实其搬走时有通知某物业公司并办理完毕商铺返还交接手续，故其关于无需支付此后租金的主张缺乏理据。某物业公司作为出租人，在蔡某拖欠租金且经多次催收未予缴纳，甚至未予任何答复的情况下，应及时查看商铺的状况并及时依照合同约定收回商铺以防止损失扩大，根据某物业公司于2020年8月27日发出《律师函》的内容，结合办理退租手续和清空商铺需要的合理期限，以及蔡某在收到该短信后仍未及时清缴欠费，应视为蔡某以实际行为同意解除租赁合同，双方解除租赁合同的时间为2020年10月27日，蔡某应向某物业公司支付2020年1月22日至2020年10月27日的租金。

69、李某与张某等房屋租赁合同纠纷——承租人对租赁物是否能办理经营所需证照负有审慎注意义务

【裁判结果】：

法院经审查认为，张某作为出租人，负有提供适租房屋的义务，房屋安全检测报告显示张某提供的房屋确实存在质量问题，其也未依据鉴定报告的建议进行维修整改，导致案涉租赁物无法办理牌照，对合同解除负有过错。同时，合同约定由承租人李某自行办理营业执照及有关经营许可证，李某作为专业的经营者，对案涉房屋是否可以办理特种行业许可证并投入经营负有审慎注意义务，现案涉房屋因无法办理牌照导致无法经营，李某对合同解除亦负有过错。

【典型意义】：

出租人负有保障租赁物适租的基本义务，若租赁用于有特殊要求的经营活动的，承租人在订立合同之前也应对房屋是否满足自身经营需要、是否能办理经营所需证照进行审慎审查。在合同未对相关特殊经营用途作明确约定的情况下，出租人并不当然负有此项保障义务。本案确立了因房屋质量问题导致无法办理经营证照的情形下，出租人和承租人的责任分配规则，较好地平衡了租赁双方的利益，避免任何一方因未充分履行合同义务获益，树立了诚信履约的价值导向。

70、某股份社与熊某、杨某房屋租赁合同纠纷——租赁合同中约定出借办学资质，违反法律法规强制性规定，应属无效

【裁判结果】：

法院经审查认为，案涉《租赁合同》包含某股份社出借办学许可资质和出租经营场所两种法律关系，属于混合合同。因出租经营场与出借办学许可资质两者彼此存在依附性，两者不可分离；而办学资质具有专属性和特定性，某股份社将办学资质出借予熊某、杨某，违反了法律法规的强制性规定，案涉《租赁合同》整体无效。根据《民法典》第一百五十七条的规定，某股份社从杨某处取得的保证金20万元因案涉《租赁合同》无效应予返还。某股份社与熊某完成各种手续交接后未能及时返还保证金确给杨某造成资金占用期间的损失，杨某诉请以某股份社拖欠的全部保证金为基数自杨某起诉之日起按全国银行间同业拆借中心公布同期贷款市场报价利率的标准计算利息至全部款项清偿完毕之日止，合理有据。

【典型意义】：

实践中，往往由于相关经营许可申领严格，部分租赁合同包含了出租人除向承租人出租租赁物外，同时出借经营许可资质的情形。此类所谓租赁，当事人的真实目的实质上同时包含了场所租赁及经营许可资质出借两个相互依存的部分。但出借经营许可资质的做法违反法律法规的强制性规定，依法应属无效，而由于该出借行为与场所租赁相互关联，租赁合同往往会被认定为整体无效。本案对指导交易主体合法订立合同、避免非法经营风险具有较好的示范作用。

71、李某与某酒店房屋租赁合同纠纷一案——承租人违约导致合同解除后免租期租金的处理

【裁判结果】：

法院经审查认为，某酒店未经与李某沟通协商即擅自离场、搬走和拆除家具家电，某酒店的行为构成违约，应承担相应的违约责任。合同约定了三个月的免租期，是李某合理预期收取三年返租所给予的优惠，现合同未能继续履行，某酒店系过错方，其不应完全享有免租期利益，而且《委托经营管理合同》约定某酒店提前退租需支付一个月租金作为违约金，李某主张某酒店赔偿三个月房租与其所受损失相当，予以支持。

【典型意义】：

在租赁合同中，免租期作为一种常见的优惠条款，通常用于吸引承租人并减轻其初期的经济压力，但出租人给予承租人免租期的目的，在于按期取得整个租赁期内的全部收益，在性质上类似于《民法典》第159条所规定的附条件的民事法律行为。在对于合同提前解除免租期租金负担没有约定的情况下，依权利义务对等的原则，一般可参照按照剩余租赁期限占全部租赁期限的比例，并结合双方违约程度与合同解除的关联程度来处理免租期租金问题。本案确立的免租期条款处理规则，较好平衡了租赁双方的权益，避免违约方通过免租期条款获取额外利益，树立诚信守法的价值导向。

72、何某与黄某房屋租赁合同纠纷——优先承租权的行使条件

【裁判结果】：

法院经审查认为，无论是否续租，按约支付租金及其他费用都是承租人应尽之合同义务，承租人的优先承租权也是建立在其遵守合同约定的前提下。承租人行使优先承租权应满足两个条件：一是出租人继续出租房屋；二是承租人以同等条件承租。租赁合同作为典型的继续型合同，订立和履行是以双方某种程度的信赖关系为基础的，同等条件应当包括主观条件和客观条件。主观条件即出租人对承租人依约履行合同的信赖，如承租人在原合同履行过程中存在多次或严重违约，影响双方信赖关系，则不能认定满足同等条件；客观条件即合同核心条款，主要包括租金标准、支付方式与期限、租期和租赁用途等内容。本案中，黄某、何某在租赁合同履行期间发生冲突，双方彼此对对方的信任程度降低，何某在双方合同关系存续期间未按照约定时间支付租金，其行为构成违约，且何某未有证据显示黄某将租赁物出租于第三人。因此，何某主张其有优先承租权，缺乏理据。

【典型意义】：

优先承租权应满足的同等条件包括了主观条件。若承租人多次逾期支付租金致双方信任基础缺失，将会在一定程度上影响优先承租权中主观条件的满足。承租人主张行使优先承租权时对此应加以特别关注，而不能仅仅着眼于客观条件。本案对优先承租权行使的理解与适用，具有一定的指导作用。

73、陶某与某产业园管理公司房屋租赁合同纠纷——租赁合同中关于出租人可以对承租人放置在租赁物内的物品行使留置权的约定无效

【裁判结果】：

法院经审查认为，双方就提前解除合同达成一致意见后，陶某已经付清租期内的租金，为便于及时交还租赁物，陶某对租赁物内的物品进行清理是合理且必要的，该行为也是避免损失进一步扩大的必要措施，但是某产业园管理公司以行使合同约定的留置权为由对陶某清理物品的行为进行阻扰，其行为违反了法律规定。留置权作为物权的一种，应当遵守物权法定的基本原则，在合同纠纷中，只有在法律明确规定合同一方享有留置权的情况下，权利人方可行使留置权，而法律并未规定租赁合同中的出租人享有留置权，案涉合同中关于某产业园管理公司可以行使留置权的约定属于无效约定，某产业园管理公司也不享有留置陶某财产的权利。因此，某产业园管理公司阻扰陶某清理租赁物内物品的行为缺乏事实和法律依据，由此造成的损失扩大的后果由其自行承担，对于某产业园管理公司主张的合同解除后的占用费，法院不予支持。陶某要求取回其所有的物品，某产业园管理公司有义务配合。

【典型意义】：

在一些房屋租赁合同中，出租人会在合同中约定若承租人不按照合同约定支付租金，出租人有权留置承租人放置在租赁物内的财产，并有权就该财产优先受偿。对于此类合同条款的效力如何，实践中有不同的观点。本案通过分析留置权的性质，明确了根据物权法定原则，租赁合同中关于出租人可以行使留置权的约定属于无效约定，出租人不享有对租赁物内物品的留置权，有利于租赁双方对各自权利义务建立合理预期及依法行使权利，进而推动租赁市场有序、健康、高效运行。

74、蔡某、某商业公司与罗某、某投资公司房屋租赁合同纠纷——出租人自助行为超过合理限度的需向承租人赔偿损失

【裁判结果】：

法院经审查认为，蔡某、某商业公司多期欠付租金等费用的行为构成根本违约，双方的租赁合同关系因罗某行使法定解除权而解除。罗某作为出租方，应当依照合同的约定，保证租赁物正常运转及不得干预蔡某、某商业公司的正常经营活动，此系其主要合同义务。罗某通过多次断电等违约行为妨碍蔡某、某商业公司正常的经营活动，给其造成严重影响。罗某的自助行为违反了合同义务，进一步阻碍了租赁合同的履行和恶化了双方的租赁关系，对合同解除也存在过错，需向承租人赔偿一定的损失。

【典型意义】：

实践中，因承租人未按照约定期限支付租金等费用，出租人采取锁门、断水、断电等私力救济措施的现象普遍存在。但《民法典》第1177条对适法自助行为的构成要件进行了规定，主要包括须有不法侵害状态存在、须为保护自己的合法权利、须情况紧迫而来不及请求有关国家机关的援助、不得超过必要限度及须为法律或公序良俗许可；同时规定了“受害人采取的措施不当造成他人损害的，应当承担侵权责任”。一般情况下，承租人未支付租金损害的是出租人取得租金收益的权利，现实紧迫性不强，强行长时间锁门、断水、断电则可能直接导致承租人无法实现合同目的，造成的损失甚至会大于出租人的租金损失，进一步加深双方矛盾。此种私力救济方式超出适法的合理限度，不值得提倡。对于欠付租金的行为，出租人可以通过追究违约责任的方式催促及时履行义务；达到约定或法定解除条件的，可以通过行使合同解除权进行权利救济。

75、某机械公司与某机床厂房屋租赁合同纠纷——因村改拆迁导致租赁合同解除，承租人有权请求对补偿款进行合理分配

【裁判结果】：

法院经审查认为，某机械公司系案涉厂房的实际使用人，双方之间的租赁合同因村改政策而解除，双方均因此产生了搬迁、停产、临时安置等经济损失。现某机床厂因此获得了拆迁补偿款、村改清拆补助费，在双方未作明确相反约定的情况下，理应根据公平原则在双方之间进行合理分配。具体而言，对于搬迁损失，可根据双方确认的设备归属进行核算。对于某机床厂所获取的其余征收款和村改清拆补助款，某机械公司可在某机床厂所获取范围内根据其承租面积、剩余租期比例等因素请求某机床厂进行给付。

【典型意义】：

司法实践中，因租赁物被征收、拆迁等导致合同提前解除的情况时有发生；近年来，随着城市更新、村级工业园改造等项目的不断推进，相当数量的补偿款分配纠纷也由此引发，相关争议主要集中于承租人能否获得补偿款、可以获得的补偿款项目、补偿款的具体计算方式等。本案通过对补偿款项目性质的厘定，明晰了争议处理规则，明确了在双方未作明确相反约定的情况下，理应根据公平原则对补偿款进行合理分配，较好地实现了出租人、承租人权益的平衡保护。

【案例来源】：佛山中院2025年1月2日发布《房屋租赁合同纠纷案件审判白皮书（2020年-2024年）》及十大典型案例

七、门头沟法院：经营性房屋租赁合同纠纷典型案例

76、房屋租赁合同解除后装饰装修费用的赔偿，应明确合同解除的责任并合理计算损失。

【裁判结果】：

综合考虑双方的过错程度，法院酌情确定甲公司对乙公司的损失承担70%的责任，乙公司对其自身损失承担30%的责任，甲公司按照上述比例赔偿乙公司装修残值损失。

【法官释法】：

在判定是否赔偿装修损失时，

第一：要明确合同解除的原因，明确合同解除系出租方违约、承租方违约、双方违约，还是因不可归责于双方的原因，以此确定是否赔偿以及赔偿的比例。

第二：装饰装修的剩余价值，主要通过装饰装修的工程造价扣减合同履行期间消耗的装饰装修价值来确定。在确定装修残值时，要明确装修残值的计算年限和残值评估基准日期。装修残值的计算年限，要依据租赁期限来确定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。对于装修残值的评估基准日期，应考虑合同的履行状况，主要基于承租方对租赁物实际使用的期限确定。

77、房屋租赁合同无效后装饰装修费用的赔偿，应明确合同无效的责任并合理计算损失。

【裁判结果】：

1号房屋系临时建筑，甲公司与乙公司签订的房屋租赁合同无效。出租人同意承租人装饰装修，合同无效后，对于已经形成附和的装饰装修物，出租人不同意折价利用的，由双方按照导致合同无效的过错分担现值损失。本案中，导致《租赁合同》无效的主要过错在于甲公司，甲公司应对上述合同无效造成的损失承担主要责任，乙公司承担次要责任。

【法官释法】：

导致房屋租赁合同无效的原因有很多，司法实践中常见的是就未取得建设工程规划许可证、未经批准建设的临时建筑签订的房屋租赁合同。尤其对于双方约定租赁用途为商业用途的，承租人在承租房屋后进行装修，在产生纠纷后装修损失的赔偿往往成为双方争议的焦点。在出租人不同意利用装修时，由双方按照导致合同无效的过错分担损失，对双方的过错比例的确定，应根据个案来区分判定，但是，在没有特殊约定或者特殊情况下，认定出租人的过错大于承租人，出租人对于装修损失承担主要责任。第二，对于装修损失的确定，在房屋租赁合同无效的情况下，出租人与承租人关于房屋租赁期限的约定亦无效，因此不能按照合同约定的租赁期限分摊装修费用，出租人和承租人应对纠纷发生时现存装修物进行工程造价评估鉴定，当按照装饰附和物的现值分担损失。

78、租赁用途为商铺的，即使租赁合同中未约定协助办理营业执照的，协助办理营业执照为租赁合同的附随义务。

【裁判结果】：

双方合同签订后，刘某多次要求甲公司提供相关材料协助其办理营业执照，但截至刘某2017年4月提起诉讼，甲公司仍未能提供办理营业执照所需的相关材料，此时已经超过承租方起租日期五个月，甲公司的行为导致刘某无法实现合同目的。刘某作为守约方，依法享有合同解除权。

【法官释法】：

第一，如果房屋租赁用途为店铺，租赁合同中也明确约定了租赁房屋的用途是餐饮等必须在房屋内办理营业执照的用途，即使在租赁合同中未约定协助办理营业执照的义务，出租方亦有义务协助承租方办理营业执照，出租方协助承租方办理营业执照的义务系出租方的附随义务。出租方违反附随义务，导致承租方的合同目的无法实现，承租方享有法定解除权。

第二，为避免争议和督促出租方履行义务，双方应在合同中约定办理营业执照的期限，对于未约定履行期限的，应根据合同履行情况及租赁用途、合同目的等确定合理期间。

79、承租方承租房屋上办理公司注册，合同解除后注册地址未按约定期限迁出的，应明确责任主体并酌情确定赔偿损失。

【裁判结果】：

王某未在《房屋租赁合同》约定的期限之内将甲公司的工商登记注册迁出，未履行《房屋租赁合同》的约定，且对韩某造成了损失，应当承担赔偿责任。《房屋租赁合同》确定的租金标准应包括该房屋出租时的全部收益权能即房屋的占有及办理营业执照，兼顾违约责任的补偿性和惩罚性，法院酌定王某按照每日50元的标准向韩某赔偿损失。

【法官释法】：

第一：在租赁合同到期或者解除后，若工商注册地址未迁出，一定程度上影响商铺租金收益，因此，对于需要在房屋上办理工商注册登记的，应在合同中明确租赁合同解除后迁出工商注册地址的责任条款，承租方亦应遵循诚信原则按期将注册地址迁出，否则应赔偿出租方损失；在租赁合同到期后注册地址未迁出的，出租方应采取积极措施避免损失的扩大。

第二：公司委托承租方与出租方签订房屋租赁合同，承租房屋后在房屋上办理工商注册登记的，根据合同的相对性原则，在产生纠纷后，应由承租方举证证明出租方是否知晓承租方与公司之间的委托关系，承租方无法证明出租方知晓承租方与公司之间的委托关系的，应由承租方承担责任。因此，对于受公司等第三人委托与出租方签订房屋租赁合同的，应充分评估风险，避免产生纠纷后给自己造成损失。

80、以不动产使用权抵债的内容仅系租金给付方式的特别约定，不影响该合同系租赁合同的性质，适用“买卖不破租赁”原则。

【裁判结果】：

自2002年至2004年期间，乙公司存在向甲公司转账共计1110万元的情况，现有证据不足以证实《房屋与土地租用合同》存在恶意串通损害第三人利益、通谋虚伪意思表示或其他无效情形，法院确认《房屋与土地租用合同》有效。关于《房屋与土地租用合同》的性质，本案中，《房屋与土地租用合同》所记载以不动产使用权抵债的内容仅系租金给付方式的特别约定，不影响该合同系租赁合同的性质，法院确认《房屋与土地租用合同》系租赁合同，判决李某继续履行乙公司与甲公司签订的《房屋与土地租用合同》至2024年5月31日。

【法官释法】：

租赁合同是出租方将租赁物交付承租方使用、收益，承租方支付租金的合同。以不动产使用权抵债的合同，首先要审查双方是否存在真实的债权债务关系，是否存在恶意串通损害第三人利益的情形，若双方系真实债权债务关系，通过签订不动产使用权抵债合同，承租方取得房屋使用权，出租方收取租金，抵债仅是对租金支付方式的特别约定，符合房屋租赁合同的特征。根据合同法的规定，租赁物在租赁期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同效力。在买卖和竞拍时，要充分了解标的物的相关权利状况，避免因对合同性质存在误解产生利益损失。

【案例来源】：北京市门头沟区人民法院发布涉经营性房屋租赁合同纠纷典型案例

八、北京顺义法院：租赁合同纠纷典型案例（2025年1月3日）

81、双方就租赁期限约定不明，合同视为不定期租赁

【裁判结果】：

本案中，双方没有签订书面租赁合同。通过双方 微信聊天记录可知，吴某与李某就诉争房屋自 2021 年 9 月 19 日至 2022 年 9 月 18 日期间的租赁事宜进行了明确约定且履行完毕。对于 2022 年 9 月 19 日至 2022 年 11 月 18 日租金，李某虽提出异议，但后仍将 8400 元支付完毕，双方该期间合同亦已实际履行完毕。2022 年 11 月 18 日以后，双方未对租赁期限进行 约定，李某虽对吴某主张的续租及租金事宜未予回复，但仍继续 居住使用该房屋，吴某亦未要求李某搬离，并多次向李某索要房 租，双方自此形成不定期租赁合同关系。不定期租赁中，当事人 可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方，吴某在 起诉前已通过微信通知李某解除双方租赁合同，故吴某要求解除 合同于法有据。最终法院确认双方租赁合同于本案起诉状副本向 李某送达之日解除，并判决李某按照 2800 元/月的标准支付所欠 租金及其搬离之前的房屋占有使用费。

【法官释法】：

《民法典》第七百三十条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍 不能确定的，视为不定期租赁；当事人可以随时解除合同，但是 应当在合理期限之前通知对方。”《民法典》第五百三十条规定： “合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容 没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同相关条款或者交易习惯确定。”据此，租赁期限约定不明时，如果合同双方当事人既不能就租赁期限达成补充协 议，又不能根据合同条款或者交易习惯加以确定，只要出租人没 有收回租赁物的意思，同时也没有收回行为并且继续收取租金 的，就表明双方仍然愿意维持租赁关系，但此时的租赁行为应当 被视为不定期租赁。因不定期租赁的租赁期限不确定，当事人可 以随时解除合同，但为了避免即时解除对另一方当事人的经济利 益产生重大不利影响，当事人行使任意解除权时负有预告通知的 义务。

82、出租人提前收回房屋，应支付违约金并赔偿搬家费

【裁判结果】：

双方存在房屋租赁合同关系，李某作为出租人，在约定的租赁期内提前收回房屋的行为系违约，应承担相应的违 约责任。曾某要求退还剩余房租及支付搬家费的诉请，于法有据， 法院予以支持，但曾某主张的违约金数额过高，法院酌情予以调 整，最终判决李某向曾某退还租金 960 元，并支付搬家费及违约金共计 760 元。曾某主张的误工费及精神损失，于法无据，法院 予以驳回。

【法官释法】：

出租人与承租人之间明确约定了租赁期限的合同称为定期房屋租赁合同，定期租赁合同双方均应当遵守租赁期限 约定，非经法定和双方约定事由，出租人不可以随意提前收回房屋，承租人也不能任性退租。出租人提前解除合同属于违约，由此给承租人造成的损失，应当承担赔偿责任。

83、交付房屋不符合使用条件，出租人退还押金并支付违约金

【裁判结果】：

汤某作为出租人，负有交付适租房屋的义务。根据已查明事实，案涉房屋交付翟某时，墙面存在大面积潮湿霉斑、 墙皮脱落现象，且有较大的面积的检修口未予修复，不符合一般 人正常房屋居住条件。汤某未能提供适租房屋构成违约，翟某有 权解除合同。汤某虽称翟某对案涉房屋状况明知，但未有相关证 据证明其明确告知翟某墙面遮挡部位的真实情况，故汤某此项抗 辩意见，法院不予采信。

合同解除后，翟某交纳的押金应予退还。合同约定汤某交付 房屋严重不符合合同约定或影响翟某安全、健康的，应按月租金 100%向翟某支付违约金，翟某要求汤某支付违约金的诉讼请求， 亦于法有据。最终法院对翟某的诉讼请求予以支持。

【法官释法】：

《民法典》第七百零八条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期限内保持租赁物符合约 定的用途。”出租人负有确保租赁物满足合法使用条件的法定适 租义务，一是在租赁物交付时保证交付的租赁物符合约定的用 途，具有品质完整的使用价值，使承租人能够正常使用和收益； 二是在租赁期间内保持租赁物符合约定的用途。当出租人违反上 述义务时，承租人可以采取要求出租人履行维修义务、减免租金、 延长租期或解除合同等救济措施。

84、租住房屋应合理使用，自然损耗不需赔偿

【裁判结果】：

经审理查明，沙发破损系李某饲养的宠物将沙发 撕咬导致，窗帘不存在任何破损和污垢，但存在褪色，地板砖缝 隙是因开发商交房时地砖之间存在正常空隙，一般日常打扫卫生 无法清理缝隙污渍。法院审理认为，李某承租房屋饲养的宠物将 沙发撕咬导致破损，应当进行赔偿；窗帘褪色系正常老化导致， 属于合理使用范围产生的自然损耗；地板砖缝隙变黑系问题，未 发现存在人为损坏或不当使用。故判决李某赔偿张某 1500 元沙发的损失，张某退还李某押金。

【法官释法】：

租赁物在正常使用的过程中通常都会产生自然损 耗，例如家具褪色、地板砖磨损等。当自然损耗达到极限程度时， 还会出现最终损坏的后果。通常情况下，若承租人以正常方法使 用租赁物，即使租赁物随着时间推移而出现功能或外形退化，亦 属于自然损耗。人为损坏则是由承租人疏忽或故意破坏所致。房 屋租赁合同履行时，应区分自然损耗与人为损坏，进而判断是否 需要赔偿。只有承租人未按约定方法或未根据租赁物的性质使 用，导致租赁物出现人为损坏时，出租人有权解除合同并要求承 租人赔偿损失。

85、承租人擅自转租房屋，应当承担违约责任

【裁判结果】：

周某转租房屋未经车某同意，且合同明确约定不得转租，周某在未经车某同意的情况下擅自转租，已经构成违约， 故车某有权要求解除租赁合同。车某与周某之间的租赁合同已经 解除，故车某有权要求闫某腾退案涉房屋，闫某如果与周某之间 存在争议，可另行解决。周某擅自转租房屋，构成违约，应当承 担违约责任。法院对车某的诉讼请求予以支持。

【法官释法】：

房屋租赁合同如果约定了禁止转租，或者未明确是否可以转租，承租人不得转租，或在转租前应当与出租人沟通，如果未得到转租的同意，承租人不得转租，否则构成违约。除需要向出租人承担违约责任外，还可能涉及到向次承租人承担违约 责任。

九、普陀法院：涉民生典型案例

86、房屋租赁合同中承租人未按约定使用租赁物的责任——张某某诉余某某房屋租赁合同纠纷案

【裁判结果】：

法院经审理认为，《房屋租赁合同》履行期限届满后，张某某返还房屋时应保证房屋及房屋内的物品均能够正常使用，如因张某某的使用不当造成物品损失的，张某某应当赔偿。由于马桶盖断裂，已经丧失了正常使用功能，张某某应当进行恢复，未恢复的，应承担部分赔偿责任。张某某因对煤气灶使用不当，造成表面较大凹陷，即使功能正常，但严重影响观感，亦是无法忽略的较大缺陷，张某某应承担部分赔偿责任。张某某返还房屋时向余某某交付的钥匙可正常使用，但数量上比原来少一把，张某某应承担配该把钥匙的损失。对于张某某赔偿的金额，法院综合考虑租赁期限、折旧、损耗、质量、市场价格等因素，酌情确定张某某共应赔偿余某某100元，余某某应返还张某某押金200元。法院对一方当事人要求双倍返还定金以及另一方当事人要求没收定金的诉讼请求均不予支持。

【法官释法】：

房屋租赁案件中，承租人在租赁合同终止或者租赁届满退租时，会因物品损坏后的赔偿问题与出租人产生争议。本案中，面对租赁房屋内损坏部分的赔偿问题，应将其划分为“是否需承担赔偿责任”和“需承担多少赔偿责任”两个问题来分别回应。鉴于房屋内设备确有损耗，且与承租人张某某的不当使用有关，故张某某应当承担赔偿责任。对于责任承担，可以根据租赁物损坏的程度、租赁期内的折旧、赔偿损失的方式三个角度进一步剖析房屋损失部分的责任分担。值得注意的是，出租人对房屋内的附属设施、设备的自然损耗应当负有一定的容忍义务，不能过于苛责，要求承租人按照全新状态恢复或者按照重置价格赔偿。

【案例来源】：上海市普陀区人民法院2023年2月27日发布涉民生典型案例