李嘉诚400亿“世纪回归”，地产见底了吗？

来源：市场资讯

（来源：券研社）

周期之王归来

3月19日，香港中环，长实集团年度业绩发布会。当被问及是否参与香港新一轮9幅住宅用地竞拍时，李泽钜给出了近乎斩钉截铁的回答：“地产是集团的核心业务之一，只要回报合理，我们一定会参与竞拍。”

同时，长实集团财报显示，集团手握超400亿港元现金，净负债率仅2.3%。

李氏家族在此时宣布“积极拿地”，时机耐人寻味，会不会再次开启其所擅长的“逆势投资”周期？

回望2013年至2016年，当内地楼市正值狂热、地王频出之际，李嘉诚却开启了其史诗级的战略撤退。广州西城都荟、上海东方汇经中心、北京盈科中心等核心地标被陆续抛售；2017年更是以402亿港元出售香港中环中心，创下全球写字楼成交纪录。短短数年时间，李氏家族累计套现超过1700亿港元，完美避开了此后漫长的行业寒冬。

而他们此次回归的资本来源，更值得玩味——出售英国电网公司UK Power Networks股权，预计可套现千亿港元。将欧洲资产高位变现，再以低价布局中国核心地产，这本身就是一次完美的跨市场套利。

十年一个轮回。2026年的春天，这位跨越半个世纪的经济周期的“华人商界老船长”，携超过400亿港元现金重返地产赛道。这意味着，在李氏家族的财务模型里，当前土地和资产价格已经进入“合理回报区间”。

那么，“周期之王”这一次的回归，究竟释放了怎样的信号？中国房地产市场的至暗时刻真的结束了吗？

市场见底的三大信号

李氏家族的回归，市场的第一反应是，房地产见底了吗？

判断房地产市场是否企稳，成交量历来是最敏感、最领先的风向标。3月份，重点城市的二手房市场交出了一份令业界振奋的成绩单。在此前的文章中，我们已经分析过，不仅北上广深四大一线成交量创新高，成都、西安、南京等强二线城市同样出现了显著的情绪修复，这些城市的成交放量，实际是压抑已久的刚性和改善性需求正在集中释放。

全国层面的数据同样传递出积极信号。3月份20个重点城市二手房成交面积达到1797万平方米，环比增长117%，同比大幅增长28.6%。新房成交面积1133万平方米，环比增长89%，同比增长12.4%。

民生银行首席经济学家温彬分析，这种成交量的回暖并非偶发现象，而是需求端逐步修复的必然结果——经过长达四年的调整，积压的购房需求已经到了不得不释放的临界点。

然而，成交量回暖的另一面，是价格端的分化表现。根据中原地产的数据，截至2026年1月，北上广深四大一线城市的二手房价格较2021年的历史高点仍处于深度调整区间：北京二手住宅价格较高点下降38.3%，上海下降39.6%，广州下降40.4%，深圳下降幅度最大，达到44.3%。四大一线城市的房价均已回落至2016年的水平。

这种“量先于价”的修复模式，在房地产市场的历史周期中并不罕见。以日本房地产市场为例，其在1991年泡沫破裂后，同样经历了成交量先行回暖、价格逐步企稳的漫长过程。美国次贷危机后的市场修复，也呈现出类似的规律。成交量是市场情绪的晴雨表，而价格则是最终确认底部的标志。这意味着，当前市场可能正站在从“量变”到“质变”的临界点上。

如果说成交量是市场见底的前瞻信号，那么政策与资金的双重支撑，则为底部确认提供了坚实基础。

政策层面，2026年的楼市政策已形成历史罕见的宽松格局。需求端，首套首付比例最低降至15%，二套首付降至20%；首套房贷利率已经步入“2时代”，主流城市房贷利率已降至3%以下，公积金贷款利率更是低至2.6%。上海的购房社保门槛已缩短至1年，北京五环内降至2年，超过百个城市已取消限购限贷政策。

供给端的政策支持同样力度空前。“三支箭”政策全面扩容，白名单机制落地实施，为项目融资提供双保障。深圳进一步取消旧改项目中强制配建保障房的要求，直接激活1680亿元投资规模。全国超过6000个项目进入“白名单”，获得银行授信规模接近万亿元。

更重要的是，两会明确定调“着力稳定房地产市场”，《求是》杂志更是撰文强调“政策一次性给足，告别添油战术”。这一顶层定调，标志着楼市政策从“防过热”全面转向“防过冷”，政策底的信号已经足够明确。

资金层面，一个更加值得关注的指标是租金回报率的悄然变化。高和资本合伙人苏鑫指出，长期以来，住宅收益主要依靠资本增值（房价上涨），而忽视了出租收益。但目前30个重点城市的住宅租金回报率中位数已达2.06%，超过55%的小区回报率逾2%。当租金回报率开始高于银行存款利率时，资产的金融属性便发生了微妙逆转，这将吸引长期投资者回流二手房市场。

与此同时，各路资金正在加速涌入楼市。2026年1-3月，外资大宗交易同比增长82%，3月单月同比增幅更是达到92%。施罗德等国际资管巨头设立30亿元长三角专项基金，加拿大养老基金以12.9亿元收购4座购物中心。险资同样动作频频，国寿资本以6.29亿元收购上海长租公寓60%股权。这种“聪明钱”的集体涌入，本身就是市场见底的重要佐证。

房地产市场能否见底的第三个信号是供给端的去化压力。经过四年深度调整，当前的供给侧已经出现了历史性的收缩。

从开发投资端来看，2025年全国房地产开发投资同比下降17.2%，较2021年的历史高点已经“腰斩”，跌幅达到50%。这一调整幅度，已经超过美国次贷危机期间的27%，接近国际房地产调整的平均深度。

更具决定性的是新开工面积的断崖式下滑。2025年，新开工面积同比下降20.4%，较巅峰期下降了74%，已回落至2004年的水平。新开工面积反映的是开发商对后市的信心预期，持续萎缩的新开工数据，意味着未来1-3年的新房供应将面临严重不足。

二手房价格较最高点已回撤约39%，这一调整深度已超过许多国家房地产危机的平均水平，泡沫已被大幅挤压。待售面积同比增速仅为0.05%，为2021年7月以来的最低水平，核心城市去化周期已降至12-16个月的合理区间。

58安居客研究院院长张波分析，供给端的极度“休克”，正在强制推动供求关系回归平衡。当新房供应减少到一定程度，积压库存逐步消化，市场自会找到新的均衡点。这与农产品价格见底逻辑相通，当价格低到足以抑制供给，价格自然就会触底反弹。

专家们怎么看？

当然，话要两头听。对于2026年楼市能否确认底部，经济学界存在明显分歧。

以丁祖昱、连平、中金公司为代表的乐观派认为，2026年将正式确认行业底部。他们的论据主要包括：

第一，动态供求关系逐步向好。住房和城乡建设部数据显示，“十五五”期间全国城镇住房需求还有将近50亿平方米的增量空间。这些需求主要来自改善性需求——即居民将手中的“老破小”置换为“好房子”的需求。随着“好房子”政策的推进，这类需求将持续释放。

第二，库存去化已见成效。短中长期库存同步企稳，待售面积增速降至历史低位。中指研究院预测，“十五五”期间新建商品住宅年均销售面积预计将保持在7～8亿平方米，市场将逐步回归供需平衡。

第三，部分先行指标已触底。二手房价格跌幅收窄、租金回报率回升、成交量连续回暖，这些信号都指向市场正在筑底。丁祖昱明确表示：“2026年大概率是楼市‘底部确认’的一年。这里所说的底部，并非指价格反弹的V形拐点，而是指成交量的企稳和价格跌幅的收窄。”

经济学家任泽平的观点更为直接：“2026年中国房地产市场上涨是大势所趋。”他建议组建5万亿元以上的大型住房银行收储，持续降息包括降低存量房贷利率，配合降低相关税费，全面取消限购回归市场化，以释放刚需和改善型需求。

而以摩根士丹利、瑞银为代表的谨慎派，则对市场的复苏力度持保留态度。他们并非否认市场正在筑底，而是不认为价格会出现显著反弹。他们担忧的点主要有三个方面。

一是租金回报率与房贷利率的倒挂。从经济学角度分析，在房屋失去房价上涨的资本利得功能后，房屋定价的锚只能回归租金。从租金回报率与国债利率的比较来看，2026年1月一线城市租金收益率是1.84%，30年期国债利率是2.3%，考虑未来降息预期，如果30年期国债利率长期均值在2%，二者仍有约16个基点的利差。综合全球经验，一线城市住宅租金回报率需要高于30年国债收益率80个基点以上，房地产市场的价量才可能达到稳态。

更为关键的是房贷利率的锚定效应。当前房贷利率在3.06%左右，而一线城市的租金回报率仅1.84%，二者之间存在约122个基点的倒挂。若考虑到中国人对于房子的特殊偏好以及当前政策刺激效应，租金回报率需要到2.5%左右的水平才能实现平衡。这意味着，从纯租金回报角度分析，房价可能还有25%左右的下跌空间。

二是收入预期与就业压力。国信证券经济研究所指出，维持楼市底部判断需要三个条件同时满足：“小阳春”不再出现以价换量、居民收入信心改善有逻辑支撑、政策足够有力创造需求或提振预期。目前来看，收入预期改善的逻辑支撑尚不充分，这需要一个更长时间的观察窗口。

三是人口结构的中长期制约。尽管这是老生常谈的话题，但人口老龄化与少子化趋势确实构成了房地产需求端的中长期压制力量。这一结构性因素不会因为短期的政策刺激而改变，它将在未来十年乃至更长时间内持续影响楼市的供需格局。

中间派可能代表了大多数人的看法。中指研究院指数研究部总经理曹晶晶认为，2026年房地产市场仍将延续筑底与分化的态势。政策端已释放出明确的“稳预期”信号，但需求端的实质性复苏，仍取决于更强力的政策组合落地及宏观经济与居民收入预期的改善。

楼市新周期的三大不可逆趋势

无论乐观派还是谨慎派，有一个观点是一致的：房地产市场的底层逻辑已经发生深刻变化，过去的“黄金时代”不会简单回归。李嘉诚携400亿归来，并不意味着所有人闭眼买房都能赚钱。三个不可逆的趋势正在重塑这个市场的面貌。

首先是普涨时代彻底终结，未来的市场将呈现极端分化格局。一线与强二线核心区域，因供需结构紧张、产业基础雄厚、人口持续流入，其价值将依然坚挺。而人口流失城市、远郊区域，将持续面临价格调整压力，流动性枯竭的风险不容忽视。

这种分化并非中国独有。日本在房地产泡沫破裂后，东京等核心都市圈的房价在经历短暂调整后率先企稳，而北海道、四国等人口流失地区的房价则陷入了长达数十年的漫长阴跌。美国2008年次贷危机后，纽约、旧金山等科技聚集城市的房价早已超越危机前高点，而“铁锈带”城市的房价至今仍未能完全恢复。

对于普通购房者而言，这意味着“买房就能赚钱”的时代已经落幕。核心城市核心资产的选择，需要更加审慎的判断——不仅要看地段，还要看产品品质、物业管理、配套资源等多重维度。

其次是房产回归居住与保值本质。过去二十年间，中国房地产承载了太多不该属于它的金融属性。高杠杆、快周转的炒房模式，催生了一个又一个财富神话，也积累了系统性风险的温床。

2026年的楼市，一个显著的变化正在发生：租金回报率这个“锚”正在被重新重视。当租金回报率开始高于银行存款利率，房产的金融属性便从“投机增值”转向“稳健保值”。高和资本合伙人苏鑫指出，这将吸引长期投资者回流二手房市场，推动市场从“炒家市场”向“用家市场”回归。

这一转变意味着，未来购房的逻辑需要根本性调整，不是博取短期暴涨的资本利得，而是追求长期稳定的租金收益与通胀对抗能力。这种投资逻辑的转变，与REITs市场的崛起、城市租赁住房的发展，共同构成了房地产新模式的基础设施。

再次是行业格局的深度重塑。2021年以来的行业调整，淘汰了相当数量的高杠杆房企。房地产行业正在从“高杠杆、高周转、高风险”的旧模式，转向“低负债、低杠杆、合理回报”的新模式。央国企凭借融资成本优势，在市场份额中占据更大比重；优质民企则通过产品力与服务力，构建差异化竞争壁垒。

见底了吗？

最后，回到本文的核心问题：2026年，中国房地产市场见底了吗？

这个问题的答案并非简单的“是”或“否”，而是需要分层次、分城市、分产品来理解。

对于一线城市和强二线核心区域，市场底部已基本确认。成交量持续回暖、部分区域价格企稳甚至小幅回升、政策底与资金底形成共振、供给端深度收缩，这些信号都指向这类城市的调整已接近尾声。

国信证券的判断具有参考价值：“乐观情形下，一、二线城市核心区有望在今年上半年率先确认底部。”

对于三四线城市和中低能级城市，市场仍处于艰难的寻底过程中。人口外流导致的刚性需求萎缩、高库存带来的去化压力、缺乏产业支撑导致的就业不足，这些结构性制约因素短期内难以根本改变。这些城市的房价调整，可能还需要更长时间来完成。

从价格维度看，“量先于价”的修复规律意味着价格底的确认仍需时日。当前的市场状态，更准确地描述是“成交量的底部已现，价格的底部在探”。真正的价格底部，往往需要成交量持续放量、库存去化至合理水平、开发商现金流全面改善之后才会到来。

从中长期视角审视，“十五五”期间（2026～2030年）将是房地产市场筑底与分化的关键阶段。中指研究院预计，随着市场库存逐步回落、配合社会预期修复，房地产有望在“十五五”中后期逐步走出调整阶段，迈向规模更稳、结构更优、品质驱动的高质量发展阶段。

李嘉诚曾有一句广为流传的投资箴言：“不赚最后一个铜板。”2013年他撤离内地楼市时，多少人嘲笑他“看空中国”“错失良机”；2026年他携400亿归来，又有多少人惊呼“大佬抄底”。但李嘉诚从来不是在做短期的价格预判，而是在做周期与价值的深度研判。

历史总在重复：少数人在底部布局，大多数人在高位追涨；少数人看懂周期，大多数人被周期收割。2026年的中国房地产市场，正在经历一场深刻的价值重估。政策的托底、供给的出清、需求的修复、资本的涌入，这些信号汇聚在一起，指向一个方向：楼市的至暗时刻正在过去，但普涨暴富的时代也已一去不复返。

房地产仍是国民经济支柱产业、长期仍有发展潜力，楼市最困难的时刻已经过去，但再也不会回到过去那种全民炒房、人人赚钱的疯狂年代。这是一个分化的时代，也是一个理性的时代。楼市的拐点信号已明，而你，准备好了吗？