北京隆福寺项目走向REITs市场 城市更新探路资产证券化

4月3日，深圳证券交易所公募REITs信息平台信息显示，创金合信北京国资封闭式商业不动产证券投资基金已提交申报并获受理。该项目原始权益人为北京国有资产经营有限责任公司（下称“北京国资公司”）和北京新隆福文化投资有限公司，基金管理人为创金合信基金管理有限公司，专项计划管理人为第一创业证券股份有限公司，托管人为中国工商银行股份有限公司。

该项目是2025年底商业不动产REITs试点启动后，全国首单“城市更新+科技创新”资产组合REITs，标志着我国城市更新资产正式以标准化产品形式走向资本市场。

打造REITs资产池新范式

从全球成熟市场发展经验来看，商业综合体、商业零售、商业办公楼、酒店等商业不动产是REITs重要的底层资产。2025年12月底，证监会发布公告推出商业不动产公募REITs试点，标志着中国公募REITs市场从基础设施领域向商业不动产领域迈出关键一步。

本次申报的REITs产品，以隆福寺一期与集智未来项目两大资产形成特色组合，实现传统文化与科创产业的有机融合。

隆福寺一期位于北京东四核心区，是传统文化与现代商业融合的“老城复兴”样本，地处“故宫—王府井—隆福寺”文化金三角，2025年末出租率达82.65%，剔除自用面积后达88.28%。

集智未来项目位于中关村国家自主创新示范区核心片区。自2016年根据北京市政府产业结构调整要求，集智未来项目确立人工智能作为新的产业发展方向，集聚人工智能新业态、打造新的产业服务体系，入驻企业常年稳定在120家左右，培育和服务了月之暗面、开普云、燧原科技等知名科创企业，历获北京市人工智能产业创新基地、北京市小型微型企业创业创新示范基地、中国人工智能示范园区、首批“北京市未来产业育新基地”。常年保持90%以上的人工智能类企业入驻。

项目拟募集27.03亿元，对应2026年、2027年分派率约为4.42%、4.63%。

“这个REITs产品对于用经营和证券化带动存量资产盘活具有标志性意义，是国有企业‘三资盘活’的良好案例。”中国REITs行业联盟秘书长王刚对证券时报记者表示。

远东资信研究院副院长、首席宏观研究员张林对记者表示，该项目有望成为全国首单“城市更新+科技创新”资产组合REITs，是REITs市场中一个极具创新性的组合产品，为资产打包提供了新思路。这一组合同时契合消费提振、科技创新、城市更新三大主题，叙事逻辑具有张力。

为“长钱”提供了退出路径

该项目原始权益人为北京国有资产经营有限责任公司、北京新隆福文化投资有限公司。

北京国资公司作为“十四五”时期北京新增的国有资本投资公司改革试点主体，通过REITs实现轻重资产分离，重资产证券化退出回笼资金后，可再投入新的城市更新与科创项目；国企自身转向轻资产运营，专注租金提升、服务优化与价值管理，形成完整商业闭环。

在张林看来，发行这只REITs，是其通过资本市场盘活数百亿存量资产、将回收资金再投资于新兴产业的重要探索，为地方国有资本投资公司盘活存量资产、探索投融资创新提供了可借鉴的实践样本。

“它解决了这类项目证券化的几个核心难题。”张林说，一是为“长钱”提供了退出路径。城市更新项目前期投入大、改造周期长、资金沉淀严重，REITs的引入为沉淀资本提供了一个公开、透明的退出渠道，也为社会资本参与城市更新项目提供了渠道与工具。

二是树立了“轻重资产”分离的标杆。重资产建成并稳定运营后，通过REITs将资产“上市”，回收的资金可以继续投资下一个项目。而国有企业则转型为资产管理方，专注于提升租金、服务质量等“轻资产”运营，形成了“投、融、建、营、退”的良性商业闭环。

三是凸显了运营能力与资产信用。“城市更新+REITs”以及“城市更新+科技创新”说明，只要项目创新改造、现金流稳定，即使是带有公益属性的城市更新项目，也能成为资本市场追捧的优质资产。这让REITs的评价标准从依赖“主体信用”转向了“资产信用”。

王刚也认为，对于城市更新项目来说，通过发行REITs产品融资，相较于银行等融资渠道，更加市场化。

激活万亿商业不动产新动能

从公开信息统计，商业不动产REITs试点开闸至今，沪深两市已累计受理十余单申报项目，底层资产覆盖商业综合体、零售商业、写字楼、酒店四大主流业态，市场反应超出预期。

张林表示，商业不动产REITs之所以备受关注，首先在于它打开了一个万亿级市场的想象空间。中国商业不动产存量规模庞大，优质购物中心、甲级写字楼、星级酒店长期沉淀在企业资产负债表上，流动性存在不足。REITs将这些“沉睡资产”转化为资本市场可交易的标准化金融产品，既能帮助持有方回笼资金、优化负债结构，也为普通投资者提供了分享优质商业地产收益的新渠道。

从政策定位看，商业不动产REITs承担着“促消费、调结构”的战略使命，与基础设施REITs的“稳经济、补短板”形成互补，还可以推动房地产行业从“拿地—开发—销售”的短期盈利逻辑，向依托长期运营创造现金流的资产管理模式转型。

截至2025年12月27日，国内已上市78只REITs，融资金额2099亿元，总市值2199亿元。市场运行平稳有序，2024年以来，中证REITs全收益指数上涨19%，REITs已逐步成为重要的大类资产配置品种。

具体到本项目，“城市更新+REITs”有望成为城市更新过程中盘活存量资产、吸引社会资本参与的重要金融工具，但也面临资产甄别、估值定价、运营能力等重新寻求市场共识的要求。

张林认为，本次REITs产品的推进，将持续完善城市更新REITs的规则构建与估值逻辑，为后续老城更新、工业遗产活化等项目提供重要参考，推动中国城市更新与公募REITs市场高质量发展。