谁来抗房地产的雷？

最近有很多专家跑出来说房价要止跌回稳了，特别是前上个月小阳春的时候，这种论调很多，一堆房地产自媒体和中介说房价要反弹了。

其实当时房价确实有小幅反弹，有些人也来问我的看法，不过我始终觉得小阳春里，个别城市房价小幅反弹，根本说明不了任何问题。

什么时候才是房价止跌的标志呢？

一个看范围，至少一线和二线要大面积止跌。

一个是时长，这种趋势至少要维持半年。

像是今年小阳春这种，个别城市、短时间止跌，根本说明不了任何事情。

这不，像小阳春里面反弹的几个城市（比如上海），现在房价又开始下跌了，也就仅仅止跌了一个月。。。

还有求是之前有篇文章很火，叫做叫做改善和稳定房地产市场预期。里面提到房地产是国民经济的基础，具备显著的金融属性，是居民财富来源，事关稳经济大局，所以政策要一次性给足。

很多专家就开始解读，说政策又要支持房地产了，打算重回利用房地产刺激经济的老路。

但是这件事，根本不可能。一旦这样做了，我们经济转型步伐就会变慢。我之前也发文写了，现在是要支持房地产企业不要倒，并非让他们继续做大做强带动经济。房企开始盈利，地产反转信号？

求是说房地产是基础产业，这个没问题，房地产在2021年巅峰期的时候连同产业链上下游占据中国GDP25%左右，现在也还有15%。带动的就业，可能能够达到接近一亿人。

但是问题在于，房地产是很重要，但是不代表上面会继续让房地产发展壮大。现在就是维持房地产不要崩，这部分人的就业稳住，然后慢慢往其他行业转移。等其他行业的岗位能够容纳这些人了，房地产的占比还会继续下降。

然后文章还说房地产的金融属性，这个也没问题，房子本来就是高杠杆，房贷是银行最主要的贷款产品之一，跟金融系统相关性很大（房地产下行之后，金融行业也紧跟着下行了）。

但是金融属性不代表投资属性，我们可以说房地产在金融行业中的地位很重，但是不能说房价还能涨。金融属性代表跟金融行业紧密度，投资属性才代表会涨，大家应该能懂其中的区别。

文章还说房地产是中国居民的财富来源。这一条倒是最贴切的，2021年房价巅峰的时候，房子能占中国家庭70%的资产。现在房价回落后，依旧可以占据中国家庭50%的资产。可以说房价的走势，直接决定了大家的账面资产有多高。稳住房价，就是稳住大家的纸面资产，对于大家的消费信心等是很有帮助的。

但是问题在于，现在政策也出了那么多了，每次出政策都有人来问我，房价会不会反弹，结果没有一次是成功了的。

那么到底还需要哪些政策，房价才能反弹呢？

最容易出台的政策，就是降息。现在房贷利率还在3%以上，但房子的租售比连2%都不到。

这是什么概念？就是说你辛辛苦苦买了套房，每个月还的月供，比你把房子租出去收到的租金还要多——典型的“倒贴钱”买房。

别以为只有老百姓会算这笔账，其实上面也会算。现在国家发债借钱成本才2.3%-2.5%，按理说这利息够低了吧？但结果呢？各地收储商品房的动作依然磨磨蹭蹭。为什么？因为哪怕是用2.5%的便宜钱去买房子收租，依然是亏的。

连“国家队”都嫌贵的东西，大家如果用更高的3%利息的贷款去买，岂不是更亏。当房子不再涨价的那一刻起，它就已经失去了投资价值。

第二，房租要涨上来。现在每年房价降8%，但是房租也要降5%，导致租金回报率上升太慢了。但是房租不是想涨就能涨的，这跟大家的工资息息相关。想在短时间内提振经济不太现实，唯一可能的方式就是改变分配方式，但这也就是理论上可行。

第三，财政贴息，说白了就是政府补贴大家买房，发“消费券”。

前几个月还热议了“财政贴息”，但算下来发现也很难真正实施。如果贴息只覆盖增量购房，很可能事与愿违：新房利率更低，二手房业主为了置换反而加速抛售，市场卖盘压力更大。

如果连存量房贷一起贴，假设一次性下调100个基点（100bp），按当前存量规模估算，一年财政支出就要接近4000亿元；若连续贴三五年，财政还能咬牙扛一扛，但如果真要贴30年，累计就是约12万亿元。

问题是，财政的钱终究是“一分钱掰成两半花”。大规模贴息势必要挤占其他领域的投入：服务消费券、商品消费补贴会被压缩，基建项目节奏可能放缓，甚至连医保、社保的转移支付空间都会被挤压。

其实与其这么贴息，还不如直接把利息降下来。虽然最近银行利息差确实在不断下降，不过瘦死的骆驼比马大，现在光六大行一年还是可以赚1.5万亿左右，所以银行还是很赚钱的，千万不要被他们哭穷所迷惑。

现在房子的问题，就是之前的泡沫太大了，现在要去掉泡沫，那么问题是由哪些人来承担损失？

如果不降息，也不贴息，那就是买房人自己承担。

如果降息，就是银行和储户帮助分担。

如果是贴息，就是纳税人帮助分担。

雷是不会自动消失的，总要有人来扛这个雷，就看是谁了。

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