房企开始盈利，地产反转信号？

最近几家房企发布了2025年的盈利预测，很多扭亏的：

碧桂园：2025年预计能赚10亿到22个亿，作为对比，2024年可是亏了351亿多。

融创：2025年虽然还是亏了123个亿，但比起2024年亏的257亿，亏损直接收窄了一半还多。

佳兆业：2025年盈利不少于500亿元，而它2024年还亏着285亿。

房企财报扭亏为盈，很多媒体开始说房地产拐点已到。

但如果我们深入看一下，会发现这些都是财报上的把戏，真正扭亏为盈的原因不是经营变好了，而是“债务重组”。

债务重组是金融行业创造出来的高级词汇，其实真实意思就是“赖账”。名给你说欠的钱还不起了，如果你还想要的话，那就打折给你还钱。如果你不同意，那我就直接摆烂不还钱了。

比如碧桂园，在2025年底前完成了涉及约177亿美元（约合人民币1270亿元）的境外债务重组，重组后新的债务融资成本降到了1%到2.5%。碧桂园的公告说得很直白，“扭亏为盈主要由于集团完成债务重组录得的非现金收益”，并且明确表示，如果撇除这笔重组收益，集团在2025年度仍然是亏损的。

融创也一样，2025年那329.7亿元的债务重组收益，是它亏损大幅收窄的最主要原因。佳兆业那不少于500亿元的惊人盈利，几乎全部来自于境外债务重组带来的收益。

而如果还没来得及债务重组的房企就倒霉了，比如万科，2025年直接亏损820亿元，直接创造了A股历史上的亏损纪录。万科自从1991年上市以来，总利润才3202亿元。结果2024年亏损495亿，2025年再亏820亿，两年直接把所有盈利亏掉一半。巨型企业的倒塌，可能就在三五年之间。

言归正传，如果我们不看债务重组带来的财报盈利，就看房企的经营业务能力，情况怎么样呢？

以融创为例，虽然融创靠债务重组让亏损大幅缩减，但是它的业务实际上是下滑的。根据他家2025年业绩报告，公司毛利润从2024年的约28.9亿元，变成了2025年的亏损约6.4亿元。也就是说，2024年至少卖房是赚钱的，但是2025年卖一套直接亏一套。

所以你能说，房地产行业迎来了反转吗？

只能说，房企从生存的角度的确迎来了曙光（上面应该是要支持的，至少不能破产，要保交房、保就业），但从发展的角度基本没有任何改善。

最后说一下，如果现在没有到底，那到底啥时候是底呢。

我一直觉得房价最重要的锚就是租售比，之前专家都说租售比不重要，不能套用国际经验来中国的房子身上，那就是没掌握问题的核心。之前中国房子租售比更高，是因为中国经济快速发展，带来的房租快速上涨。如今房租已经趋于稳定（甚至还在下降），租售比肯定要靠近国际成熟体系。

看全球几个重点城市，中国城市租售比就是接近其他城市的两倍。虽然20年来一直是国外的两倍，但是此一时彼一时，租金增速降下来之后，租售比也应该朝国际成熟都是靠拢。

另外插一句，全球所有城市的租售比相比20年前都有大幅上涨，证明现在买房确实是越来越难的，全球都是这样。财富K型分化、阶级固化这些情况，全球都存在。

当然，你会说中国没有房地产税，持有成本更低，那我们再看扣除所有成本后的净租金回报率，中国的一线城市依旧是国际大都市的一半不到。

更何况，你觉得房地产税一直不会出台吗，谁给你的自信？

最后再提供一个新颖的视角，以金融产品的角度来计算。

这个算法就要用到住宅类不动产投资基金（REITs基金），REITs基金基金的意思就是投资者去买这个基金，然后基金去买房子再收租，最后租金就给投资人分红。

这个基金相当于集资去买房子收租，基金的投资回报率应该差不多等于租售比才对，这是金融市场对租售比的定价，有很高的参考性。

如果一线城市房价满足了“住宅类不动产投资基金（REITs基金）”所要求的收益率，那么这些基金就可以利用金融市场的海量资金，扩充资产规模。所谓“扩充资产规模”就是购入住宅。

这些基金的购买，一方面能够直接阻止房价下跌，另一方面能够释放出积极信号，带动社会资本阻止房价下跌。

A股的住宅类REITs基金，比如：华夏北京保障房、红土创新深圳安居、华夏基金华润有巢、国泰君安城投宽庭保租房、中金厦门安居。除了中金厦门安居，其余四只基金的底层资产都是一线居住类资产。这四只基金目前收益率均值为2.5%左右。

从这类金融产品的投资来看，至少资本市场也认为租金回报率要达到2.5%才有投资价值。对比目前一线城市的租金回报率（1.8%~1.9%），还有明显的差距。

可能有人会觉得我太悲观了，现在房价已经腰斩了，竟然还有大幅下跌的空间？

要回答这个问题，大家需要想明白，之前房价是怎么突飞猛进的。

房子如果纯换手，到底是什么东西?老一辈200万买的房子，600万卖给年轻人，老一辈拿走的就是年轻人未来40年青春的当期现金折现。老一辈可以为在未来40年潇洒了，但是年轻人就要背上这40年的债务，他要还的。如果没有收入的增长，他要硬还40年，他就是失去了40年，老一辈替他多活40年了，就这么简单。

问题就在于，如果收入不增长，纯换，短期内创造的财富效应毕竟等于另外一批人短期内累积的债务。换句话说，老一辈之前是爽了，但是债务达到一定程度的时候会造成全面的坍塌，整个资产不可能持续的。

老一辈800万买房子的时候，指望1000万卖给下一个年轻人，结果发现没有年轻人了，下一个年轻人接不动1000万了，此时他的资产负债表就开始恶化了，消费开始出现断崖式的回归，这就是2019年后的结果。2019年后开始逐层断崖往下走，向着真实的收入回归。

千万不要把股票、房子当成家庭财富，过去有年轻人的时候，他们才是买房者的财富，不管通过股票还是通过房子，年轻人就是所有人财富的来源。

说实话，中国的房地产涨了差不多20年的根本原因是啥？有一讲一，凭良心讲，任何的房子年轻人能买走，卖房者就拿走财富了，卖房者的房子就是他们的负债，老一辈人在吃的就东西，就是居民部门杠杆率。

有些专家说，中国现在居民部门杠杆率比海外低，因为他单纯的对比数字。但是我可以告诉你不低了，你知道原因是什么吗？我们的杠杆背后没有高福利。

高福利国家负债率70%，低福利国家负债率60%，你跟我说60%比70%低，你自己实际的杠杆压力到底是多少，你心里没点数吗？你的教育、医疗、养老，上有老下有小，你需要花多少钱你心里没点数吗？

从各种现象上去观察，这个杠杆率到头了，房价也很难持续下去了。

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