2026年一季度中国房地产总结与展望（全版）

壹

政策篇

行新阶段施策体系，构建高质量发展新模式

2026年，全国两会房地产政策延续“止跌回稳”核心逻辑，全面迈入“提质增效”的高质量发展新阶段，围绕市场稳定、民生保障等六大维度形成完整施策体系。地方层面，全国107个省市出台175次稳市场政策，以公积金优化、品质提升、税费补贴、保障房扩容、存量盘活为重点，积极落实中央部署，多地新政带动市场企稳回暖。

展望2026年全年，预计中央政策将以“稳市场、防风险、建长效、促转型”为主线，全面落地“控增量、去库存、优供给”施政体系，统筹风险化解、制度改革与民生保障，加速构建房地产发展新模式。地方层面将对标中央部署，在产品品质提升、需求精准扶持、住房保障扩面、土地存量盘活四大维度持续发力，推动市场从修复转向提质增效，促进供需长期平衡，助力行业平稳迈入高质量发展新周期。

01

系统性化解房地产风险，构建六方面完整施策体系

2026年初，中央房地产相关部署延续了2025年“复苏导向、止跌回稳”的核心逻辑，同时在施策精度、系统协同、落地实操上实现全面升级。结合两会发布内容来看，相较于2025年以“基础托底、框架搭建”为重点的政策取向，2026年围绕市场稳定、民生保障、新型城镇化等六大维度，形成了更加的完整施策体系，标志着我国房地产行业正在从“止跌回稳”的修复阶段，加快迈入“提质增效、长效构建”的高质量发展新阶段。

一、市场稳定与风险防控：从单点应急处置到跨领域系统化解

2026年该维度的核心是供需双向调控+全链条风险联防，明确提出“因城施策控增量、去库存、优供给”，将多渠道盘活存量商品房作为市场稳定的核心抓手；同时把“保交房”白名单制度常态化，更首次提出统筹推进房地产与地方政府债务、地方中小金融机构的风险联动化解，货币政策也专门为房地产合理融资营造专属金融环境。

二、民生保障：从普惠兜底补短板到精准赋能贴人口

2026年民生保障的亮点是保障房建设与存量去化结合+家庭导向精准支持，一方面延续收购存量商品房用于保障性住房建设的思路，另一方面新增“加强初婚初育家庭住房保障、支持多子女家庭改善性住房需求”的举措，将住房保障与人口政策深度绑定，实现民生保障的精准滴灌。

三、新型城镇化：从规模推进提速率到机制深化提质量

2026年新型城镇化与房地产的融合更具针对性和落地性，进一步完善“人地钱”挂钩政策，让农业转移人口市民化与土地供给、财政支持形成更精准的匹配机制；城市更新强调“高质量推进”，同时将盘活存量土地、闲置房屋与县域基础设施布局、公共资源配置结合，首次将县域列为新型城镇化与房地产发展的重要抓手。

四、住房品质提升：从顶层概念提出到实操工程全面落地

2026年是“好房子”建设从理念走向实操的关键一年，不仅有序推动安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”建设，更出台具体落地举措——实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动，同时将住房品质提升延伸至城市空间，提出建设创新型产业社区、商务社区，推动住房品质与城市治理智慧化精细化结合。

五、住房制度改革：从基础框架搭建到具体制度深化

2026年住房制度改革的核心是补短板、建配套，明确将“深化住房公积金制度改革”作为重要抓手，同时提出深入推进房地产发展新模式的基础制度和配套政策建设，从2025年的“搭框架”转向“填内容、织配套”，让房地产发展新模式有了具体的制度支撑。

六、财政金融配套支持：从泛化赋能到精准协同、机制兜底

2026年财政与金融配套支持形成协同发力格局，既保持资金规模稳定，又强化精准性与机制保障。财政方面，地方政府专项债仍安排4.4万亿元，与2025年持平，但资金投向进一步聚焦，明确重点支持“重大项目建设（含房地产相关民生工程）、置换隐性债务”，将房地产相关财政投入严格锚定“民生工程”，剔除泛化的投资建设方向，同时严格执行专项债投向负面清单，严禁将资金用于除保障性住房、土地储备以外的房地产开发领域，进一步规范资金使用方向。金融方面，核心是畅通传导+风险共担，在延续降准降息等常规货币政策工具的基础上，更强调“畅通货币政策传导机制”，引导金融机构主动支持房地产合理需求，推动城市房地产融资协调机制常态化运行，同时优化创新结构性货币政策工具，首次提出“强化融资担保、风险补偿等支持措施”，为金融机构支持房地产消除后顾之忧，破解银企信息不对称导致的“不敢贷、不愿贷”问题。

02

严控新增建设用地用于房地产开发，推进城市存量空间盘活提质

在供给侧，中央部委进一步推进存量盘活，并限制无效新增库存。1月20日，自然资源部发文支持城市更新，鼓励利用存量土地、房产资源发展国家支持产业、行业，也将在客观上促进存量住宅用地盘活进度的进一步推进。

3月初，自然资源部发布《关于进一步做好自然资源要素保障的通知》，涵盖事项由上年的十五个缩减至十三个，政策聚焦度显著提升。其中第十条“统筹存量和增量建设用地促进内涵式发展”提出的增量严控要求，更是迅速成为行业关注焦点，为住宅用地供给格局划定了全新规则。

文件条款明确：年度新增城乡建设用地原则上不得超过盘活存量土地面积，且新增建设用地原则上不用于经营性房地产开发。需要说明的是，城镇建设用地从指标新增到实际入市，一般要先审批为待开发的存量建设用地，再经历较长的一级开发流程。各地实际供应的房地产用地，主要均来自于存量建设用地，因此此次调整并不会在中短期内对土地供应端造成实质性影响。再加之目前房地产市场仍处于供给侧调整的大周期之中，限制新增房地产开发用地，也有利于稳定长期的供给侧规模预期，有利于市场更快走向新的供求平衡点。

对市场主体而言，房企参与保障性住房等民生项目将成为主流方向之一，经营性开发则全面转向存量挖潜；对地方供地而言，新增供给的城镇建设用地将主要依赖于待开发的存量建设用地，盘活存量住宅用地也将被放在更加重要的位置上。自然资源部文件同时也明确闲置用地处置、省级指标统筹、零星用地支持等细则，进一步夯实了“存量优先”的制度基础。

在这一政策强约束下，存量住宅用地的实际动向，既是政策落地的前置基础，也是判断市场供给、衔接后续政策的关键依据。据各地方政府发布数据统计，2025-2026年全国107城住宅存量用地规模持续收缩，存量盘活正在有效推进：样本城市项目总数同比增长2%，存量住宅用地总面积由2025年初的6.23万公顷降至2026年初的5.99万公顷，同比下降4%；平均单项目面积下降6%，从4.5公顷降至4.2公顷，形成“总量收缩、优质项目补充”的良性态势。

当前，各地正在继续严格落实顶层政策导向，一方面严控新增住宅用地供应，同步推进闲置土地处置新政，加大低效存量用地清理力度，推动一批闲置、低效项目退出市场；另一方面精准补充高品质住宅用地，持续提升用地效率。其中，各地积极利用专项债收储闲置用地，据不完全统计，2025年全年全国已发行超3000亿元专项债用于该用途，其中广东省发行486亿元，位居全国首位，为闲置用地盘活提供了有力资金支撑。

03

三条红线监管优化调整，加速构建行业融资新机制

2026年一季度，中央房地产金融政策紧扣行业提质增效、长效构建的核心导向，加快向适配房地产发展新模式的制度性转型。一季度货币政策保持宽松导向，如人民银行持续运用降准降息等工具维持流动性充裕，下调结构性货币政策工具利率，畅通政策传导以压低社会综合融资成本，同时优化多项结构性工具，将商业用房购房贷款最低首付比例下调至30%，精准助力商办地产去库存，为房地产市场平稳运行营造了适宜的金融环境。

房地产融资协调机制加速常态化运行，监管部门对“白名单”项目贷款展期政策大幅优化，符合条件的项目贷款可展期至5年，有效缓解房企项目端资金周转压力，叠加“保交房”白名单制度持续发力，行业流动性风险得到有序缓释。

本轮金融政策最具标志性的调整，在于房企融资监管迎来重要转变，自2020年实施的“三条红线”月度上报要求逐步放开，多数房企不再被要求定期报送相关指标，监管重心转向出险房企的差异化风险管控，这一调整既释放了行业融资约束松绑的明确信号，也为重构适配新模式的房地产融资制度扫清了机制障碍。

结合金融数据来看，2026年2月M2同比增长9%，增速较2025年12月升了0.4个百分点；M1同比增长5.9%，增速较2025年12月增长了2.1个百分点。两者剪刀差为3.0个百分点，较2025年12月减少了1.7个百分点，剪刀差再度迎来回落，显示出实体经济发展进一步加快，年初实现良好开局。

整体来看，2026年一季度房地产金融政策不再局限于短期风险处置，而是以制度建设为核心，通过监管规则优化、融资机制创新、财政金融协同，全方位适配房地产发展新模式的构建要求，既为市场止跌回稳提供持续金融支撑，也为行业长期迈向高质量发展、实现租购并举与住有所居的目标筑牢金融制度根基。

04

一季度107省市175次稳市场政策，上海新政后住宅成交如期迎来“小阳春”

2026年一季度，地方房地产调控政策继续优化，据CRIC统计，全国107个省市出台175次稳市场政策。一季度各地以优化公积金为主要抓手，兼顾补贴与税费优惠、保障安居等新政，积极推动市场企稳。尤以上海“沪七条”政策为代表，得益于对外地户籍限购的大幅放宽，以及公积金贷款额度大幅上调至最高324万元，3月上旬新房成交实现同比增长，中旬二手房成交更是创下近5年的最高纪录。

05

中央：迈入提质增效新阶段，全面构建“控增量、去库存、优供给”施政体系

结合2026年一季度中央部委政策导向来看，新一年房地产政策已全面告别应急式托底，从止跌回稳的修复阶段，加快转向提质增效、长效构建的高质量发展新阶段，以“控增量、去库存、优供给”为核心，搭建全链条、跨领域、协同化的顶层施政体系，为行业转型与长期稳定筑牢制度根基。

供给侧调控将全面转向存量优先、精准提质，“控增量、去库存、优供给”从政策导向转为刚性落地。中央将持续落实新增建设用地原则不用于经营性房地产开发的要求，进一步促进各地盘活存量土地与闲置房源，推动住宅用地供给从增量扩张转向存量挖潜。多渠道盘活存量商品房将成为市场稳定核心抓手，收购存量房源用于保障性住房、人才房、安置房的模式将常态化，实现去库存与民生保障双向赋能，推动市场更快迈向供需新平衡。

风险防控将升级为跨领域系统化解，打破单一主体、单一风险的处置局限。中央将统筹推进房地产与地方政府债务、地方中小金融机构风险联动化解，“保交房”白名单制度全面常态化，有效防范房企债务风险蔓延。房地产融资协调机制将实现长效运行，货币政策持续保持适度宽松，通过降准降息、畅通传导机制、强化融资担保与风险补偿，破解金融机构“不敢贷、不愿贷”难题，为合理融资营造稳定金融环境。

制度建设将聚焦新模式落地与配套完善，衔接“十五五”规划顶层设计。还将进一步深化住房公积金制度改革，推进房地产发展新模式的基础制度与配套政策建设，从“搭框架”转向“填内容、织配套”。同时将住房保障与人口政策深度绑定，强化初婚初育、多子女家庭住房精准支持，推动住房回归消费品属性，激活刚性与改善性需求。

财政金融政策将保持精准协同、机制兜底，4.4万亿元地方政府专项债投向持续聚焦民生工程与隐性债务置换，严禁资金流向商业化开发，确保财政资源精准赋能保障房、城市更新等民生领域。伴随“三条红线”监管优化，行业融资将加快适配新模式，形成财政引导、金融支持、风险共担的长效支撑体系。

整体来看，2026年中央房地产政策将以系统思维统筹稳增长、防风险、惠民生，推动行业从规模扩张转向质量提升，为构建多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度夯实基础。展望未来五年，房地产行业将以“十五五”规划为纲领，加速转向“保障托底、市场调节、品质驱动”的新生态，房企聚焦产品力与服务力，住房租赁、城市更新、适老化改造成为新增长点。

06

地方：精准落实提质增效，多维度协同护航市场平稳转型

2026年地方房地产政策将持续深度对标中央顶层部署，告别碎片化松绑，转向精准落地、系统协同、长效适配的施政模式，围绕产品品质升级、需求侧精准扶持、住房保障提质、土地存量盘活四大核心维度发力，短期稳市场、长期优结构：

在产品品质提升上，地方将全面落地“好房子”建设实操标准，从顶层理念转向细则落地。各地会持续完善安全、舒适、绿色、智慧的住宅建设规范，细化层高、智能安防、绿色建材等硬性要求，同步推进房屋品质与物业服务质量双提升工程。同时将品质提升融入城市更新与社区建设，加码创新型产业社区、商务社区打造，推动住房品质与城市精细化治理深度绑定，让行业从“规模扩张”转向“质量优先”。

在需求侧扶持上，公积金优化与税费补贴将成为核心抓手，政策更趋精准化、人性化。公积金政策将持续降低购房门槛，二套房首付比例下调、贷款额度上浮、代际互助、直付房租等举措全面推广，多子女家庭、人才、绿色建筑房源可享受叠加优惠。税费补贴将定向发力刚需与改善型需求，人才购房、多孩家庭、以旧换新等定向补贴常态化，契税优惠、个税退税、信贷贴息等政策因城施策落地，精准激活刚性与改善性住房消费。

在住房保障上，地方将兼顾民生兜底与投资确定性，构建稳民生、稳预期的双重保障体系。收购存量商品房用于保障性租赁住房、人才房、安置房将成为主流模式，持续扩大保障房供给覆盖面，聚焦新市民、青年人、初婚初育及多子女家庭精准兜底。同时依托专项债资金支持，健全保障房建设、运营、管理全流程机制，以稳定的民生项目投资与房源供给，为市场注入确定性，实现民生保障与市场稳盘双向共赢。

在土地供应和存量盘活上，地方将严格落实“存量优先”导向，进一步改善供求预期。严控住宅用地增量供给，加大闲置土地、低效用地清理处置力度，通过专项债收储、土地性质变更、分期开发等方式盘活存量资源。供地结构将向保障房、高品质住宅、城市更新项目倾斜，以存量挖潜替代增量扩张，稳定长期供给预期，推动土地市场供需迈向新平衡。

贰

土地篇

规模延续缩量提质，供给侧优化深入推进

2026年一季度，全国土地市场紧扣“控增量、去库存、优供给”核心导向，整体呈现规模持续缩量、发展质效提升、供给侧稳步优化的运行格局。全国300城经营性土地成交建筑面积、金额同比分别下降16%、35%，在按需供地、春节供地延后等因素影响下，市场整体保持缩量态势，直至3月节后成交节奏有所恢复。

市场结构持续优化，一二线城市更新、旧改地块入市占比提升，拉低楼面价的同时推动供给向集约化转型，广州马场一期、杭州城东新城等核心城市优质地块热度高涨，成为市场亮点。存量闲置土地回购盘活有序推进，收储节奏更趋审慎，资金加速向核心城市集聚。房企投资整体谨慎，拿地规模同比回落，聚焦核心优质地块布局。一季度土地市场以缩量提质为核心主线，供给侧改革落地见效，为全年市场平稳运行、理顺行业供需关系奠定坚实基础。

01

一季度土地成交延续缩量，广州、杭州等地优质地块如期高热成交

1）2026年地方土地供应节奏持续放缓，成交规模延续同比回落态势，主要受三方面因素影响：一是年初各地坚持按需供地，土地供应与新房成交规模同步回落，推动广义库存规模逐步下降；二是2025年以来盘活存量用地、专项债加大对地方财政支持等政策效应持续显现；三是2026年春节时间较晚，各地供地节奏相应延后，土地拍卖市场直至3月才全面启动。截至3月25日，一季度全国300城经营性土地成交建筑面积0.97亿平方米，同比下降16%；成交金额2610亿元，同比下降35%，金额降幅显著大于面积降幅，主要因2025年同期一二线城市集中成交大量高总价、高单价优质地块，形成较高基数。

从月度成交建筑面积走势来看，1月、2月同比分别下降24%、19%，3月同比回升30%，春节后各地土地成交节奏明显加快。从整体季度表现来看，一季度土地成交仍处于回落区间；在“控增量”的整体方针导向下，预计年内全国土地出让规模将维持在略低于新房成交的合理水平。

从城市能级划分，一季度各能级城市成交规模同比均有所下调，其中二线城市成交建筑面积降幅最大，达36%。一线城市成交建筑面积同比下降19%，成交总额同比下降40%，但优质地块成交仍不乏亮点，上海、广州均有重磅地块入市，尤以广州马场地块备受市场关注。该地块经243轮竞价由越秀竞得，成交总价236亿元，为广州土拍史上总价第二高地块，仅次于2009年成交的255亿元广州亚运城地块；地块溢价率26.6%，名义楼面价4.2万元/平方米，按可售部分测算楼面价已超6万元/平方米。

二线城市成交建筑面积同比下降36%，成交总额同比下降56%。一季度二线城市成交建面TOP10城市中，仅石家庄、西安、宁波三地成交建筑面积超100万平方米；杭州成交建面82万平方米、同比下降64%，但土拍热度依旧亮眼，3月城东新城宅地由保利发展以32亿元竞得，溢价率高达51%。三四线城市成交建筑面积同比下降11%，为各能级城市中降幅最低，主要得益于前期成交基数相对较低。

2）因城市更新、旧城改造类地块成交占比提升，一二线城市平均楼板价同比明显回落。

3）一季度全国土地市场平均溢价率为4.7%，较2025年四季度提升2.1个百分点。

02

广州高居金额榜首，TOP10中广州、杭州平均溢价率均超20%

2026年一季度全国土地成交金额TOP20城市呈现清晰的梯队格局：一线城市占据榜单前三席位，其中广州以256亿元成交金额高居榜首，上海、北京分别位列第二、三位，成交金额均突破100亿元；二线城市共有10个城市入围TOP20，沈阳、哈尔滨两座东北城市亦跻身其中；三四线城市有7城入榜，绝大多数来自江苏省，南通表现尤为突出，以104亿元成交金额超越杭州位列第四。从南通土地成交结构来看，市本级崇川区与通州区成交总价22.2亿元，占全市总量的21%，土地成交主力集中于县市区域；南通如东县依托小洋口旅游度假区发展规划，出让多宗商办地块，一季度地块出让总价43.5亿元，占全市成交总额的42%。

土地市场热度呈现明显分化特征。一季度多数城市成交地块以城市更新、旧城改造类为主，平均溢价率普遍低于5%，但广州、杭州、哈尔滨三座城市市场热度显著偏高，平均溢价率分别达到24%、30%和29%。广州高溢价主要由马场地块带动，该地块以236亿元总价、26.7%溢价率成交，大幅拉高全市一季度平均溢价率，也实现了广州规划和自然资源局对其“策马先行、赢在开局”的开局目标；杭州3宗住宅地块均实现溢价成交，3月城东新城宅地更是拍出51%的高溢价率；哈尔滨则因出让多宗城区优质改善型宅地，被本地深耕房企溢价竞得，推高整体溢价水平。

从整体成交特征来看，城市更新、旧城改造类地块仍以底价成交为主。福州琯尾街2宗旧改地块位于城市成熟片区，受城市更新周期及周边在建项目较多等因素影响，最终分别以19.9亿元、17.9亿元底价成交；上海青浦镇17.7亿元江南城厢城更宅地、北京13.9亿元首钢旧改地块、宁波鄞州29.2亿元回迁宅地等核心城市优质城更、旧改地块，亦均以底价成交。

03

拿地金额同比降五成，核心地块仍是企业投资必争之地

2026年前两月，受到地方政府供地尚未开启及春节假期的影响，多数规模房企并未开启投资铺排，因此典型企业拿地货值、金额、面积均出现同比下降。

其中，新增土储百强房企的新增货值、总价和建面百强之和分别为2059亿元、996亿元和1906万平方米，货值、金额降幅近五成，面积较同期下降29%。值得注意的是，目前房企投资筑底阶段，但核心城市优质地块仍是必争之地。以广州马场地块来看，共计8家房企参拍，其中包括越秀、保利、中海、华润、招商等多家头部央国企，竞争十分激烈，百轮竞拍之后，仍有5家房企持续角逐。

百强门槛值方面也较同期大幅下降，反映出企业拿地的谨慎。典型100家样本企业新增土储货值门槛值为7.3亿元，同比下降20%；新增总价百强门槛值为3.5亿元，同比下降10%，新增建面百强门槛值为11.2万平方米，同比降幅达到15%。

另外，销售金额前二十的企业仅6家企业有拿地，多为规模化的央国企和龙湖、滨江等近两年仍活跃在土地市场的民企。其中越秀地产前两月拿地金额262亿，同比增长338%，其余企业拿地金额均未超过25亿元。

04

践行“控增量”加速供求平衡，“优供给”迎更多发展确定性

2026年一季度全国土地市场开局呈现总量缩量、局部高热，土地成交规模延续同比回落态势，严格落实中央“控增量”的调控导向，全国300城经营性土地成交建筑面积、金额分别同比下降16%、35%，行业去库存进程稳步推进。与此同时，广州马场地块、杭州城东新城宅地等核心城市优质地块迎来多轮激烈竞拍，溢价成交表现亮眼，既凸显了核心地段资产的稀缺价值，也充分印证了优质地块供给与房企投资意愿之间的良性互动，为土地市场注入了关键活力。

结合一季度市场表现，预计2026年土地市场将呈现四大核心发展特征，市场分化将进一步凸显且逐步向纵深发展：其一，成交规模持续控量，全年土地出让规模将维持略低于新房成交的合理水平，从供给端持续发力推动行业加速去库存，逐步理顺房地产市场供需关系，预计全年300城经营性土地成交规模同比仍将保持小幅回落态势，重点城市将严格控制土地出让节奏，避免市场供给过剩。

其二，供给结构不断优化，随着存量闲置土地盘活、城市更新与旧城改造地块持续入市，再加之自然资源部38号文强调加强存量盘活的指引，土地供给进一步向“重质量”转型，核心城市将加大优质宅地供给，减少低效用地出让，推动市场向健康化、集约化方向发展，同时保障性住房用地供给将持续保障，助力完善住房保障体系。

其三，土拍热度逐步传导，一季度广州、杭州已出现高热地块，后续上海、北京等一线城市将陆续推出核心地段优质宅地，市场热度将从点状热点向更多核心城市、优质板块扩散，二线核心城市优质地块热度有望进一步提升，而普通二线及三四线城市热度仍不会出现明显变化。

其四，房企整体投资谨慎格局不变，当前市场整体仍处于筑底阶段，土地市场难以出现全面回暖，热度集中于核心区域的特征将贯穿全年。

从房企投资逻辑来看，一方面，市场底部徘徊持续制约拿地信心，当前房地产销售复苏基础尚不牢固，多数房企现金流压力未得到根本缓解，资金安全与项目去化保障成为投资首要考量，拿地决策整体趋于保守；另一方面，市场热度高度聚焦核心区域，“点状火热、面状冷清”特征愈发明显，土拍热点将集中于一线城市核心地段及强二线城市优质板块，三四线城市及远郊区域持续低迷，投资分化态势进一步加剧。

市场主体格局上，央国企与城投平台仍将主导拿地市场。央企及优质地方国企凭借融资成本优势，持续深耕一二线核心城市；城投平台在三四线城市承担托底职能，稳定地方土地市场秩序；少数财务稳健的优质民企虽会择机补货，但整体拿地能力与规模受限，市场主体结构保持稳定。

对于房企而言，2026年投资需坚守安全优先、精准布局的核心策略，聚焦核心城市核心板块，通过合作开发等模式降低投资风险；同时密切关注政策窗口期，在守住资金安全底线的前提下，精准把握结构性投资机遇。

整体而言，2026年土地市场将在“控增量、去库存、优供给”的主线下稳步运行，随着存量盘活深化、优质供给释放、政策效应持续显现，市场将迎来更多发展确定性。土地市场的平稳有序运行，将持续助力房地产行业加快构建新发展模式，推动行业向高质量、可持续方向转型。

叁

城市篇

一季度延续弱复苏、强分化格局，二季度仍将是底部确认磨底阶段

2026年作为“十五五”开局之年，房地产政策定调从“推动止跌回稳”升级为“着力稳定房地产市场”，政策重心转向常态化稳市场、去库存、优供给，为市场上行筑牢制度基础。市场端量价企稳，结构性分化加剧，历经近四年深度调整，2026年一季度全国房地产市场呈现“L型触底、跌幅收窄”特征，市场底部支撑逐步形成，但结构性分化态势显著，核心城市领跑，全国整体市场仍面临压力。

01

综述：一季度整体延续L型触底、跌幅收窄的弱复苏、强分化格局，三四线率先降幅收窄

一季度，全国房地产市场在政策托举与市场修复的双重作用下，呈现出“弱复苏、强分化”的运行特征，整体市场逐步走出深度调整期，但复苏动力仍显不足。

首先，新房市场与二手房分化。新房销售与供应等核心指标仍处低位，同环比降幅较大，房价尚未止跌，库存上升且消化周期拉长。二手房市场交易活跃度提升，价格企稳迹象显现，部分一二线城市二手房成交量已实现同比正增长。

其次，三四线“数据企稳”与一二线量价跌幅领先分化。上海、北京、杭州等个别核心一二线城市引领复苏，尤其是二手房交易量已超过2023年同期水平，但三四线城市交易规模基本触底，新房市场和二手存量市场两套逻辑体系下，新房成交规模相对稳定，表现为波动趋小甚至低基数效应下的量价上升。

02

新增供应：新房供应规模继续降级，一二线环比降幅超五成制约成交表现

2026年一季度，全国重点50城新建商品住宅新增供应面积总计1486.6万平方米，环比、同比双双大幅下滑48%、42%，市场供应端收缩态势显著。

一线城市合计供应面积210.2万平方米，环比、同比分别下降57%、35%，整体处于深度调整阶段。其中，深圳供应面积35.9万平方米，环比、同比降幅分别达73%、39%，是一线城市中下滑幅度最大的城市，或与前期市场调整后开发商推盘节奏放缓有关；上海、广州环比降幅也超过60%，仅北京环比降幅相对温和，为14%，体现出一线城市内部的分化态势。从单个城市来看，除北京外，上海、广州、深圳的供应面积均较去年同期下降30%以上，市场供应端的收缩压力较为明显。二线城市多数城市供应下滑，个别城市逆势增长。

二线城市合计供应面积845.6万平方米，环比、同比分别下降51%、48%，整体下滑幅度略高于一线城市。成都以127.8万平方米的供应面积位居二线城市首位，但环比、同比分别下降50%、44%，仍处于调整通道；杭州、西安、武汉、天津等城市供应面积也均在50万平方米以上，但环比、同比降幅普遍在30%-60%之间。

三四线城市合计供应面积430.8万平方米，环比、同比分别下降32%、31%，下滑幅度显著小于一线城市和二线城市，供应端收缩压力有所缓解。其中，汕头供应面积31.1万平方米，环比大幅增长79%，同比微增8%；肇庆供应面积27.3万平方米，环比增长36%，同比大幅增长33%，盐城供应面积10.9万平方米，环比大幅增长154%，同比微降20%，成为三四线城市中的亮点。

03

新房成交：规模同环比双降三成，一线城市降幅领先而三四线成交收缩压力率先缓解

2026年一季度市场成交端出现明显回暖信号。从2023年1月到2025年10月，重点50城新房成交面积在1000-1500万平方米区间内波动，整体呈震荡下行趋势，2026年1月成交面积降至阶段低点约1000万平方米，环比、同比均出现较大幅度下滑，3月成交面积持续攀升至1100万平方米，环比大幅增长89%，同比降幅收窄至32%。

2026年一季度，全国重点50城新建商品住宅成交面积总计2638.7万平方米，环比、同比分别下降30%、30%，整体市场仍处于调整阶段，但不同能级城市分化特征显著，部分城市已释放出成交修复的积极信号。

一线城市合计成交面积345.4万平方米，环比、同比分别下降34%、35%，整体成交端承压明显。其中，上海成交面积65.4万平方米，环比、同比降幅分别达43%、53%，是一线城市中下滑幅度最大的城市；广州环比降幅也超过30%，仅深圳环比降幅相对温和，为23%，体现出一线城市内部的分化态势。从单个城市来看，除广州外，北京、上海、深圳的成交面积均较去年同期下降30%以上，市场成交端的收缩压力较为明显。

二线城市多数城市成交下滑，个别城市逆势增长。二线城市合计成交面积1496.9万平方米，环比、同比分别下降33%、36%，整体下滑幅度略高于一线城市。成都以175.6万平方米的成交面积位居二线城市首位，但环比、同比分别下降24%、51%，仍处于调整通道；杭州、西安、武汉等城市成交面积也均在50万平方米以上，但环比、同比降幅普遍在20%-50%之间。仅南宁同比增长11%。

三四线城市成交端收缩压力缓解，部分城市表现亮眼。三四线城市合计成交面积796.4万平方米，环比、同比分别下降22%、14%，下滑幅度显著小于一线城市和二线城市，成交端收缩压力有所缓解。其中，淮南成交面积44.8万平方米，环比大幅增长257%，同比大幅增长47%；南通成交面积28.1万平方米，环比增长33%，同比增长67%，盐城成交面积18.9万平方米，同比增长12%，成为三四线城市中的亮点；此外，还有部分城市成交面积环比、同比均出现不同程度的增长，如绍兴环比下降12%，同比持平；东营环比微降3%，同比增长8%，显示出三四线城市市场分化特征同样显著。

04

新房房价：指数下降趋势放缓，环比止跌城市数量创新高

2026年2月份，总体看70个大中城市商品住宅销售价格环比降幅继续收窄、同比下降。新房价格环比止跌城市数量增至17个，创2025年下半年以来新高。

2月份，70个大中城市房价环比下降0.3%。一线城市新建商品住宅销售价格环比由上月下降0.3%转为持平。其中，北京和上海均上涨0.2%，广州持平，深圳下降0.3%。二、三线城市新建商品住宅销售价格环比分别下降0.2%和0.3%，降幅均收窄0.1个百分点。70个大中城市中，新建商品住宅销售价格环比上涨城市有10个，持平城市有7个，合计比上月增加9个。其中北京、上海、南京、杭州等均环比增长不低于0.2%。

以2021年1月为基点来看70城新建商品住宅价格指数，新房价格较2021年初下降10.7%，二手房价格较2021年初下降22.14%。统计局发布数据显示，同比来看，一手房价同比指数下降3.5%。其中一线城市新建商品住宅销售价格同比下降2.2%，降幅比上月扩大0.1个百分点。其中，上海上涨4.2%，北京、广州和深圳分别下降2.3%、5.1%和5.5%。二、三线城市新建商品住宅销售价格同比分别下降3.1%和4.0%，降幅分别扩大0.2个和0.1个百分点。

从2023年1月到2026年2月，全国百城新建商品住宅成交均价在19000-22000元/平方米区间内波动，整体走势相对平缓，价格韧性凸显。整体呈现“冲高回落-低位震荡-趋稳回升”的走势。

一线城市价格波动平缓，韧性较强。2023年上半年均价快速攀升至65000元/平方米的阶段性高点，随后受市场调整影响，2023年下半年至2024年上半年出现明显回落，最低触及50000元/平方米。2024年下半年以来，均价在55000-60000元/平方米区间内窄幅震荡，波动幅度显著收窄，2026年2月均价约为54669元/平方米，较2023年高点回落约15%，显示出市场经过前期调整后，价格体系逐渐趋于稳定。

二线城市价格波动明显，成交均价在17000-19000元/平方米左右波动，价格波动幅度明显大于一线城市。但2025年下半年以来回落幅度有所收窄，整体回升势头明显，2026年一季度均价较去年三季度上升7.4%

三四线城市成交均价整体呈持续回落态势，从14000元/平方米左右逐步回落至2026年2月的约12000元/平方米，累计降幅约19%。

2026年一季度，从成交均价排名来看，上海以75908元/平方米位居榜首，但环比、同比分别下降6%、3%，价格出现小幅回调；深圳成交均价68401元/平方米，环比持平、同比上涨14%，展现出较强的价格韧性；北京成交均价55223元/平方米，环比、同比分别微降5%、1%，价格走势相对平稳。杭州、厦门、东莞等城市成交均价也均在30000元/平方米以上，其中厦门环比大幅上涨24%、同比上涨11%，更多是低总量规模下高端住宅成交占比上升带来的成交结构性均价上升，杭州同样如此。从成交均价环比变化排名来看，大多数三四线和郑州、长沙等深度调整二线城市房价修复信号初现。从成交均价同比变化排名来看，二线如南京、成都、西安、南宁、沈阳、大连等跌幅较大，和扬州、盐城、烟台、丽水等三四线线城市房价持续承压，同比降幅领先，市场调整压力依然较大。

05

新房库存和消化周期：一季度末取证未售存量规模下降，消化周期升至26个月

从全国商品房待售面积来看，呈现出持续攀升的阶段性特征，2026年2月末达到79998万平方米的阶段性峰值，主要是“白名单”机制带来期房竣工高峰导致现房供应增加，但市场需求端的热度回升不及预期，推动待售面积进一步攀升，2026年待售面积可能维持在较高水平。但长期来看，随着市场需求的进一步释放，以及“保交付”高峰已过，房企竣工未售现房新增供应大幅放缓，待售面积会逐步得到消化，不会出现大幅增长的情况。

从重点44个城市新建商品住宅取证未售建筑面积来看，呈现出持续小幅下降特征，2026年3月末降至2.77亿平方米的阶段性最低值，较去年四季度末环比下降2%，较去年一季度末同比减少3%，较2023年以来最高值下降16.9%。

分能级来看，到一季度末，一线城市取证未售库存合计4161.6万平方米，环比微降2%而同比增长2%，较2023年以来最高值下降9.5%为各能级城市降幅最小。其中上海库存760.5万平方米，同比微增4%，深圳库存793.4万平方米，同比大增12%。

二线城市库存合计16189.8万平方米，环比、同比分别微降2%和3%，较2023年以来最高值下降19.1%。其中成都库存2635.9万平方米，环比大增16%，重庆库存637.2万平方米，环比大降29%。

三四线城市库存合计7388.4万平方米，环比、同比分别微降3%和6%，较2023年以来最高值下降21.6%，为各能级城市降幅最大，去库存效果也最为突出。

相对库存下降，存量消化周期因为销售流速大幅下降而持续上升。2023年1月至2026年3月，全国重点44城新建商品住宅取证未售库存消化周期整体呈波动上升态势，从2023年初的18个月左右攀升至2026年3月的26个月上下，这反映出当前房地产市场供需关系仍未实现根本性改善，库存去化仍面临较大挑战。

一线城市‌库存消化周期始终处于相对低位，但去年四季度以来回升速度加快，2026年3月已达到25.8个月，相比去年四季度末拉长1.8个月，较去年一季度末拉长7.1个月，去库存速度显著放缓；二线城市‌库存消化周期处于中等水平，与总量走势基本同步，2026年3月达到24.5个月，相比去年四季度末拉长1.6个月，较去年一季度末拉长6.3个月；三四线城市‌库存消化周期长期处于高位，2026年3月达到31个月，是去库存压力最大的层级。相比去年四季度末拉长0.4个月，较去年一季度末拉长3.9个月，为各能级城市增长最慢的。

从城市维度看，一线城市合计库存消化周期为25.8个月，环比上升1.8个月，同比大幅上升7.1个月。其中深圳周期最长，达25.8个月，环比大幅增长26个月，同比上升11.2个月，去库存压力显著；广州、上海周期分别为24.5个月、25.8个月，环比小幅波动，同比则分别上升3.3个月、11.2个月；北京周期为25.1个月，环比持平，同比微升7.7个月。

二线城市合计库存消化周期为24.5个月，环比上涨1.6个月，同比上升6.3个月。有部分城市压力突出，如沈阳周期高达65.5个月，环比大幅增长4.3个月，同比上升16.7个月；兰州37.6个月，环比增长3.0个月，同比大幅上升17.5个月。同时，合肥、南昌等城市环比出现小幅下降，去库存效果有所显现，整体呈现“多数平稳、局部承压”的态势。

三四线城市合计库存消化周期为30.8个月，环比上涨0.4个月，同比上升3.9个月。多数城市周期超过20个月，其中昆山周期高达62.9个月，环比增长2.7个月，同比大幅上升24.1个月；汕头45.0个月、珠海45.8个月，环比、同比均呈上升趋势，去库存难度极大，去库存压力普遍大于一二线城市，且城市间差异更为悬殊。

06

二季度仍将是底部确认磨底阶段，“量在价先”的规律依然适用

综合来看，2026年第二季度将是中国房地产市场确认底部、结构分化的关键观察期。市场整体处于从“止跌”向“回稳”过渡的磨底阶段，“量在价先”的规律依然适用。政策层面，“因城施策”的精准调控将继续发力，重点在于释放合理住房需求、盘活存量资产、防范化解风险。

对于市场参与者而言，需要深刻认识到“分化”已成为新常态。核心城市的优质资产价值将逐步夯实，为刚需和改善型购房者提供相对安全的窗口期；而低能级城市的房地产市场则仍需经历漫长的价值重估和库存出清过程。展望下半年，随着经济基本面的进一步修复和更大力度的政策协同，市场有望从“跌幅缓和”逐步迈向真正的“止跌回稳”，但全面回暖与价格大幅反弹恐难再现，高质量发展与结构性机会将是未来主旋律。

预计2026年第二季度，新房供应面积将继续呈现收缩态势，整体趋势延续“控增量、优存量”逻辑。自2025年以来，中央及地方政策导向明确为“控增量、去库存、优供给”。在此背景下，房企普遍采取“以销定投”的审慎策略，土地购置和新开工意愿持续低迷。从数据看，2026年1-2月全国住宅新开工面积下降23.3%，这一趋势在二季度预计将得以延续。供给端的主动缩量，是市场为加速出清历史库存、实现供求关系再平衡的必然过程。

核心城市与低能级城市冰火两重天。一线及强二线核心城市，由于市场需求相对坚挺，部分优质地块仍能吸引开发商关注，新房供应有望保持一定规模，但整体仍处于历史较低水平。特别是在城市更新、城中村改造推进较快的区域（如上海、北京、深圳的核心板块），会带动一部分新增高品质住房入市。 相反，多数三四线城市及部分弱二线城市，由于库存压力巨大、去化缓慢，地方政府严控新增住宅用地供应，房企投资意愿几近冰点，二季度新房供应将极为有限，市场将以消化存量未售项目为主。这种“好城市有好供应，弱城市无新供应”的局面，将成为未来一段时间的常态。

第二季度新房场成交，预计将在政策持续发力与市场信心缓慢修复的共同作用下，市场活跃度较2025年四季度和2026年一季度可能有所改善，呈现跌幅收窄、逐步筑底的态势。从成交结构看，二手房市场预计将继续领先于新房市场回暖。核心城市的二手房市场在“以价换量”一段时间后，随着挂牌量下降和看房量回升，交易活跃度有望率先企稳，传导至新房购房需求尤其是改善性需求释放将更为积极，成交量有望率先企稳甚至环比小幅增长。

房价是市场信心的直接反映，房价的企稳将是一个缓慢的过程，需要成交量持续回暖的支撑。预计2026年二季度，全国房价整体将呈现“止跌趋稳、分化延续”的格局，环比跌幅收窄，同比仍处下行通道。

库存去化是当前房地产市场调整的核心任务。二季度，这一进程预计将艰难推进。待售库存总量高位盘整，截至2026年2月末，全国商品房待售面积仍接近8亿平方米，处于历史高位。随着二季度新增供应的大幅减少，以及“收购存量商品房用于保障房”等政策在部分城市的试点推进，全国层面的待售库存总量有望结束攀升，进入高位横盘甚至缓慢下降通道。但绝对规模依然庞大，彻底去化需要时间。

库存去化周期是衡量市场压力的更关键指标。二季度，一线及强二线核心城市需求相对活跃，新增供应有限，去化周期可能会下降稳定至20个月左右，总体全国平均去化周期在二季度可能呈现小幅下降，但主要得益于核心城市边际改善，并不能掩盖大量低能级城市面临的长期库存压力。

肆

产品篇

创新落地深化，产品力锚定客户需求

2026年一季度，在“好房子”建设全面落地的政策导向下，住宅市场供需两端均呈现鲜明的升级特征，成交结构向改善型大幅倾斜，产品设计创新落地持续深化。

成交端，四房成交占比稳步提升，大面积段产品成市场主流，110-140㎡成为三房、四房的核心适配面积段，各能级城市改善需求释放呈现差异化特征。

产品端，抬板设计规模化落地并实现多模块创新，新规赋能小面积户型实现全合规高赠送与功能升级，四代宅露台设计向实用化、人性化深度进阶，前沿设计与产品打磨成为房企打造差异化的核心抓手。

展望二季度，核心城市高端住宅将迎来标杆项目入市，引领产品创新；同时行业将紧抓市场窗口期，以客户真实需求为核心，通过精细化打磨产品细节、打造功能适配的差异化设计，实现产品力与市场需求的精准匹配，持续推动住宅产品向更高品质、更贴合人居需求的方向进阶。

01

产品成交结构

1、房型：四房占比持续增加，成为各能级城市的共同选择

2026年一季度，成交结构全国市场趋向更多室产品，四房、五房以上大户型产品的市场成交占比持续提升，与去年相比，两者占比分别增加2.0和0.5个百分点至34.0%和3.1%。同期三房产品占比降至49.4%，较去年下降3.0个百分点。

可以看出，改善型需求正逐步占据新房市场的主导，购房者更加倾向于选择能够满足全家长期居住需求的大户型产品，特别是对于多孩家庭和三代同堂的家庭来说，他们对居住空间有着更为复杂和多元的要求。

分城市能级看，改善型需求持续释放的背景下，四房已成为新房成交结构中增长最为显著的户型。

一线城市成交由三房向四房集中，三房占比相比2025年下降2.8个百分点，同期四房成交占比增加1.9个百分点至35.7%。

二线城市中，四房、五房及以上户型成交占比相比去年分别增加1.8和0.5个百分点，相比去年，两房和三房的市场份额分别下降0.1和2.0个百分点。

三四线城市，三房占比虽维持在五成以上，但相比去年下降3.4个百分点，四房成交占比相比去年增加1.9个百分点至34.6%，五房及以上户型成交占比相比去年增加0.4个百分点至3.9%。

2、面积段：大面积产品成交占比延续上涨趋势

从成交面积结构维度分析，全国新房市场的成交结构正明显向大面积产品偏移。以110㎡为界限，大于110㎡的面积段产品成交占比相比去年均上升，小于110㎡的面积段产品占比则均未达到去年水平。

这一现象印证了，即便得房率政策放宽、户内实际使用面积有所增加，改善型需求仍在持续升级，展现出向功能更完善、空间更丰富的“优居”形态发展的核心趋势。

分城市能级看，各能级城市均呈现出持续向大面积段迁移的特征，仅结构性特征存在差异。

一线城市，主力面积段地位巩固，90-110㎡产品成交居首，且市场份额相比去年下降1.6个百分点至32.6%，110-140㎡产品占比相比去年也增加1.3个百分点至26.7%。

二线城市主力面积段持续增加，110-140㎡产品成交占比为38.9%，较去年增加1.6个百分点，同时110㎡以下面积段成交占比下降1.6个百分点。

三四线城市同样表现出明显的大面积化趋势，180㎡以上产品占比上升0.4个百分点，90-110㎡产品成交占比较去年下降1.4个百分点。

02

产品特征

2026年一季度住宅产品设计创新落地持续深化，前沿设计手法实现规模化实践，户型优化与空间营造的创新突破频现，各品类产品的核心模块迎来全方位升级迭代，这些趋势成为房企提升产品力、打造差异化竞争优势的核心抓手。

1、新规赋能小面积户型高赠送，户型创新迈入全面突破的新阶段

各地建筑新规的落地，为小面积户型打开了全合规高赠送的设计空间，飘窗全赠送、阳台半赠送、设备平台优化、管井位置调整等合规方式成为行业标配，大幅提升小面积户型的得房率与空间利用率，推动户型创新迈入全面突破的新阶段。房企紧抓新规红利，聚焦“小面积大功能、低总价高体验”核心方向，在90-120㎡主流刚改面积段，实现户型功能、空间尺度、居住舒适度的全方位升级。

新规下的全合规高赠送，是小面积户型创新的核心基础，彻底打破了传统小面积户型“空间局促、功能缺失”的痛点，得房率与实得面积实现跨越式提升，成为房企吸引刚需改善客群的核心亮点。广州力迅・樾公馆作为广州新规标杆项目，98-156㎡户型通过阳台半赠送、飘窗全赠送实现最高119%的使用率，98㎡户型累计赠送约11-14㎡，实得面积约116㎡，以刚需面积打造3+1房格局，实现小面积承载四房功能的突破。

杭州兴耀沐芳洲作为杭州主城区首个近100%得房的高层住宅，通过全屋飘窗设计、设备平台与管井位置优化大幅压缩公摊，103㎡户型得房率达100%，赠送面积超25.5㎡，实得空间比肩市面120㎡产品，成为区域刚需改善的标杆之作。

以高赠送为基础，小面积户型的创新方向向功能精细化、空间灵活化、体验品质化全方位延伸。一是功能布局精细化，适配全龄居住需求，在小面积内实现动静分区、干湿分离的科学布局，同时强化收纳、家政等实用功能打造。上海招商・时代潮派|东屿91㎡刚需户型，厨房配备多功能抽屉与拉篮，玄关设置贴合日常使用的精细收纳格，卫生间搭配双镜镜柜与美妆冰箱，通过全场景精细化收纳让空间利用率最大化。

成都中建匠宸元启135㎡户型打造42㎡全屋收纳体系，涵盖入户800库、集中家政收纳区、主卧双独立衣帽间，全方位满足改善客群的多元储物需求。

2、紧抓客户需求打造适配产品，以细节差异化把握市场窗口期

二季度开始，市场或迎来窗口期。打造高颜值、好材质与豪华感等外在呈现固然重要，但更关键的是深入推敲客户真实需求，聚焦产品细节研发。当前住宅的产品逻辑是围绕客户日常居住行为，对空间功能、动线逻辑、收纳体系等细节进行精细化打磨。

比如厨房旁预留的X灵动空间，可根据家庭需求改造为早餐厅，打造晨起简餐的温馨场景，也可同时布置为轻休闲区，成为家人餐后小坐、亲子互动的灵活场域，兼顾实用性与场景多样性；收纳系统则跳出单一柜体设计，走向全场景体系化打造，入户区设置专属储物空间放置大件行李、婴儿车，厨房做分层抽屉与拉篮适配厨具收纳，卫浴搭配镜柜与壁龛收纳洗护用品，卧室打造分区衣帽间适配衣物、配饰分类摆放，让不同场景的收纳需求都能得到精准满足。此外，诸如阳台的家政与休闲双功能分区、次卧可灵活切换书房/儿童房/老人房的全周期设计、飘窗的储物与观景双重利用等细节，皆是从客户真实生活出发的差异化打造。

唯有以客户需求为核心，让产品设计回归居住本质，通过细节打磨实现功能与场景的精准适配，才能打造出真正契合市场的产品，牢牢把握当下的市场窗口期。

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