北京
来源：CCTV今日说法
空置的房子突然有了“烟火气”，说是帮卖房，怎么就直接入住了？
中介擅自入住空房长达一年
业主起诉至法院
王丽（化名）与李军（化名）原为夫妻，在上海共有一套房屋。后两人离婚，但没有对房屋进行分割。该房自2019年起一直空置，2021年，李军在多家中介公司挂牌出售，但一直没有找到合适的买家。
2023年11月，李军因个人购买新房，急于出售该房屋，便口头委托曾协助他办理购房手续的中介人员杜娟（化名）帮忙卖房，双方没有签订正式的书面合同。杜娟答应以个人名义帮忙出售和打理该房屋，并提出为便于带客户看房，需要配一把房屋钥匙，李军表示同意。此后，李军偶尔通过微信向杜娟了解售房进展。
2025年4月13日晚上，因出现意向买家，李军组建了包括王丽、杜娟在内的三人微信群，王丽这才知道李军委托杜娟卖房一事。在与杜娟电话沟通中，王丽还得知杜娟目前竟然居住在房屋中。
4月17日，王丽回到上海后来到房屋，发现房内养护有多盆绿植，现场新铺的床单等物品也有明显居住痕迹。之后，王丽两次报警，经民警处置和沟通，杜娟承认曾在该房内居住了一年。
王丽和李军认为，杜娟擅自入住涉案房屋，侵犯了自己作为房屋权利人的合法权益，遂将杜娟诉至上海市浦东新区人民法院，请求法院判令杜娟按照涉案房屋的市场出租价格支付一年的房屋占有使用费7.2万元及水、电、燃气费300余元，并承担诉讼费用。
杜娟辩称，自己多次出入该房屋是为了出售，而不是为了居住。其他中介公司的人员也有涉案房屋的钥匙。有时与客户沟通太晚，会跟李军打招呼后在房屋内过夜，但总共不到10次，并且已经向李军支付过数月的水、电、燃气费。涉案房屋在委托出售期间本就空置，并未产生租金损失，故其行为不构成侵权，请求驳回王丽和李军的全部诉请。
法院：被告不当居住使用涉案房屋
需支付原告房屋使用费1.2万元
法院经审理后认为，代理人不履行或者不完全履行职责，造成被代理人损害的，应当承担民事责任。本案中，杜娟虽经李军授权出售房屋，但不等于李军授权她入住使用房屋。即使李军同意杜娟可偶尔在房屋中临时过夜，也仅限于其带客户看房过晚的特殊情形。
虽然王丽、李军以及其他中介人员也有房屋钥匙，但王丽和李军不住在涉案房屋内，带客户看房时通常不会产生燃气费，而涉案房屋在2024年3月、5月、11月、12月及2025年3月累计产生燃气费100元。结合2024年1月至2025年3月水电费支出224.4元，可见杜娟所称在该房屋内过夜不超过10次的说法与事实不符。
综上，法院认定杜娟存在不当居住使用涉案房屋的情形，已明显超出她受委托出售房屋的授权范围，应承担相应的民事责任。但王丽和李军要求按照涉案房屋所在小区的租房市场价格计算杜娟一年的房屋使用费，依据不足，不予支持。
法院综合考虑房屋出售情况、房主自身存在房屋管理缺位、二手房市场价格波动以及其他中介带客户看房也会产生水电费等多重因素，酌情判定中介人员杜娟向王丽和李军支付房屋使用费1.2万元，并承担水、电、燃气费200元。
法官：审慎选择中介机构
做好风险防控措施
在选择中介时，应当选择经营资质齐全、管理规范、内部责任制度健全的专业机构，它们在业务流程和人员管理方面更加专业规范，也更有利于在发生争议时厘清责任。同时，委托关系应当通过书面合同加以规范，对中介的受托事项和权限范围作出明确约定。
在售房过程中，如果需要中介代为保管钥匙、协助带看房屋，房东在交付钥匙时应同步做好相应的风险防控措施，例如在委托合同中明确钥匙保管主体、使用范围及信息反馈要求。同时，要求中介对带看情况进行记录，房主也要在条件允许的情况下不定期查看房屋状况，及时甄别异常情况，避免因怠于管理而让他人有机可乘。
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