北京首个四代住宅 实现超八成稳健去化

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以下为正文：

全国首座“好房子”设计大赛一等奖落地项目。北京首个第四代住宅。龙湖集团在昌平生命科学园的重点作品。

这些标签叠加在一起，让龙湖·观萃从诞生之初就自带光环。2024年9月开盘至今，项目累计网签715套，去化率83.43%，剩余142套待售。在北京新房市场整体承压的背景下，这个成绩单足够亮眼。

但更值得关注的，是它如何在产品创新与市场接受度之间找到平衡点，用一套“好房子”的标准，在竞争激烈的昌平改善市场中跑出自己的节奏。

01产品力：四代宅的北方解法

龙湖·观萃的产品力，放在北京市场里确实能打。

约6米挑高的空中浮岛阳台，奇偶错层设计，户户全赠送，270°环幕视野。这个设计不仅是视觉上的创新，更是空间实用性的突破——阳台面积不计入容积率，意味着同样的建筑面积，业主能获得更多的实际使用空间。

近1000㎡的架空层泛会所，分为童梦魔方、机能氧舱、沐光酒廊三大主题空间，覆盖儿童活动、健身运动和社交休闲三大功能。风雨连廊串联起住宅、商业、幼儿园、养老中心，在北京多风沙的天气里，归家动线不用打伞，这一细节体现出项目对北方居住痛点的精准回应。

得房率最高94%，周边竞品普遍在75%-90%之间。这意味着同样建面100㎡，观萃实得94㎡，竞品可能只有80㎡出头。这笔账，改善型客户算得过来。一套500万的房子，实际使用面积多出十几平米，相当于变相降低了单价。

社区内部配建幼儿园、养老中心、超1300㎡商业街、双街角公园，基本实现了“小社区大配套”。龙湖物业6元/㎡·月的收费标准，在北京改善项目中属于合理区间，品牌服务能力有保障。

02市场表现：83.43%去化率背后的稳健节奏

从数据看，观萃的销售节奏呈现典型的“高开稳走”特征。

2024年9月首月成交均价59,765元/㎡，是价格高点。当年9-12月累计成交137套，成交均价57,722元/㎡。作为入市初期，这个价格站稳了“好房子”的定位。

2025年是项目的主力销售年份，全年成交509套，占整体成交量的70.9%。成交均价53,877元/㎡，较2024年下降6.7%。这个价格调整，反映了开发商根据市场反馈做出的灵活应对，同时也让更多改善客群能够触达这一品质项目。

2026年一季度成交69套，成交均价50,532元/㎡。截至3月底，项目累计去化率83.43%，剩余142套。按当前月均38套的销售速度，剩余房源有望在2026年中完成清盘。

值得关注的是，项目价格虽然在分阶段有所调整，但成交量始终保持稳定。2025年3月创下单月65套的成交峰值，即使在2026年1月的传统淡季，也成交了19套。这种价格与成交量的平衡关系，说明项目的核心客群对产品价值的认可度相对稳固，并非单纯的“以价换量”。

03客群画像：谁在为观萃买单

从总价段看，500-700万是绝对主力，成交260套，占比64.2%；300-500万次之，成交129套，占比31.9%。项目的核心客群很清晰：总价500-700万、追求高得房率和产品力的改善型家庭。

这批人是谁？在生命科学园工作的科研人员和产业从业者，是距离最近的客群。中关村生命科学园聚集了百济神州、诺诚健华等众多生物医药龙头企业，高知高收入人群密集。他们对居住品质有要求，对通勤时间有容忍度——因为工作地本身就在昌平。

昌平本地的置换客群是另一大来源。住在老房子里的家庭，孩子大了、老人来了，需要更大的空间和更好的社区环境。观萃的高得房率和内部配套，正好切中了这批人的痛点。

还有一部分是被海淀高房价挤出的外溢客群。同样的预算，在海淀可能只能买到老破小，在观萃可以换一套带空中浮岛阳台的改善四居。这笔账，越来越多人在算。

04社区营造：从房子到生活的完整闭环

观萃的价值不止于产品本身，更在于它构建了一个高度自足的社区生活体系。

配建的幼儿园和养老中心，解决了“一老一小”的核心需求。超1300㎡社区商业街，花店、咖啡店、无人超市等业态，日常消费不用出小区。东西两侧的街角公园，总面积超1.3万㎡，下楼就是绿地。架空层泛会所和社群管理系统，为邻里互动提供了物理空间和组织载体。

这种“小社区大配套”的模式，在昌平改善项目中并不多见。很多项目卖的是房子本身，社区配套要么依赖外部，要么遥遥无期。观萃把配套做在了前面，实景示范区提前一年开放，购房者看得见、摸得着，心里有底。

05准现房优势：确定性是最好的营销

项目预计2026年9月交付，现在是准现房阶段。实景示范区已经开放超过3万㎡，风雨连廊、架空层、浮岛阳台都能亲眼看到。

对于购房者来说，这是最大的定心丸。期房的不确定性——楼间距够不够、采光好不好、用料实不实——在这里都不存在。看得见的产品，才是最好的销售说辞。

地铁19号线二期已开工建设，设生命谷站，直线距离800-1300米，预计2029年底通车。虽然还有几年等待期，但“已开工”意味着确定性，不再是画饼。对于看重通勤便利的购房者来说，这是一个可以预期的利好。项目周边公交站点密集，1公里范围内4个公交站，多条线路覆盖，短期内也能满足基本出行需求。

06剩余142套的收官机会

观萃还有142套待售。按当前月均38套的速度，三到四个月能清盘。准现房阶段，是加速去化的最佳窗口期。

对于开发商来说，接下来要做的是精准的差异化表达。强化“得房率94%”的换算逻辑——同样总价，观萃的实际使用面积比竞品多出十几平米。突出“实景可见”的确定性优势，把示范区参观变成决策的最后一步。抓住“19号线已开工”的预期价值，让客户看到未来的通勤改善空间。

对于购房者来说，观萃值得认真考量。预算500-700万，看重实得面积和社区品质，工作地在昌平或北部区域，这个项目提供了市场上少有的高性价比选择。准现房意味着等待周期短，今年买今年住，资金成本更低。

龙湖·观萃用83.43%的去化率，证明了一件事：“好房子”在北京是有市场的。它不是靠低价换来的热销，而是靠产品力、社区配套和品牌服务，赢得了改善客群的认可。

从首月59,765元/㎡到最新50,984元/㎡的价格轨迹，不是“好房子”的价值缩水，而是项目在市场竞争中灵活调整、精准卡位的过程。剩下的142套，是观萃收官阶段的最后答卷。对于还在犹豫的购房者来说，准现房的确定性、高得房率的性价比、龙湖品牌的信任度，都是值得下手的理由。

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