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附带设计方案供地的顺义首个好房子

上周日在龙湖•宸翰的城市展厅—龙湖·御湖境二期的营销中心，十多户家庭正在咨询销售人员，现场很热闹。

项目相关负责人说，8月8日新政发布后第二天，来访看房的购房人环比就激增了超50%，而后这一周里热度也不减。

除了新政带来的变化外，一个重要原因是作为顺义新城的核心区近两年首次供应新房项目，8月初亮相之际顺义区官方号也发布消息，将其界定为顺义区首个“好房子”。

和目前北京其他新房项目大都是开发商根据“好房子”标准自己来设计建设不同，由于是供地的时候就附带着设计方案，龙湖•宸翰是一个政府引导的“好房子”。

而且龙湖和顺义的渊源很深，龙湖“进京”后第一个别墅项目就位于顺义。龙湖在顺义有着近18年的深耕开发建设史，从滟澜山、香堤西岸、好望山、云河砚，到近两年的御湖境等，每一个项目的关注度都很大，很多项目如今都已是知名甚至“地标”的小区。

此次龙湖再次为顺义主城区带来了首个低密的“好房子”（容积率约1.8），不仅占着顺义主城核心的黄金地段，更在配套、景观、户型上整出了花样。

“好街区”下顺义高效TOD双轨枢纽的资源共享

为什么要先说好街区？市规委之前解读过，“好房子”不仅需要从建筑本身入手，还需要外部提供好配套、好环境、好服务。所以要通过空间、时间、权益多维度统筹，实现从“好房子”到“好街区”再到“好城区”的跃升。

而从“好街区”这个维度，龙湖•宸翰所在的原东风广场这个片区就是顺义区作为城市更新的“范本”重点打造的“好街区”。

顺义区对这片区域被赋予了极为重要的定位，它将成为顺义区乃至整个北京市的沉浸式消费体验胜地、文化展示前沿窗口、站点TOD模式的示范标杆、贴心的社区服务核心以及城市更新的杰出典范。

关于TOD，在这个地块入市时，土拍文件中就提出了这个概念。土拍文件中支持15号线顺义站毗邻建设项目与轨道交通车站一体化连通。而且，新地块还有一个约5万平米的综合商业体，并将与15号线结合建设。这就是一个典型的轨道交通站点与周边融合的TOD规划，将地铁站点与周边的住宅和配套融合。

所以，仅从区位和配套这个“好街区”的维度，对于顺义本地的居民来说，这里无疑是最中意的选择。

另外，从外溢的需求来说，这里也有一定的吸引力。

该项目的土拍文件还表示，该项目周边规划了2条轨道交通线位，分别为现状的15号线（项目距离顺义站约200米）和规划的R4线。

地铁15号线是一个连接海淀、朝阳、顺义的东西大动脉，串联了中关村、奥体、北苑、望京、新国展、中央别墅区等城市重要居住和功能组团，并与地铁13号线、8号线、5号线等地铁高效换乘。

从顺义站乘坐15号线9站、30多分钟即可到达朝阳区的望京片区，这是一个可以接受的通勤时间。但从房价来说，这里两个片区的价格相差可能有一倍之多。

那么即便是对于非顺义的购房者、比如在望京工作的年轻人群，花更少的钱就能住上面积更大、更舒适的“好房子”，这样的性价比也是非常有吸引力的。

另外，R4线未来也将延伸至顺义站，与15号线实现换乘。R4线一期北段今年就将开通，这条地铁新线将在朝阳区的管庄路西口连接换乘3号线，未来还将穿过中心城区的朝阳、丰台，最终南至大兴。

周边的生活配套更是完善，这片街区为中心的周边1平方公里内，满足了衣食住行的全方位需求。

商业有新世界百货、隆华奥特莱斯购物广场、北京华联顺义金街购物中心、石门市场、居然之家等，构建起了10分钟生活圈。教育上，蒙特梭利幼智园、顺义区西辛小学、仁和中学、顺义区第三中学等，覆盖全龄教育。医疗上，北京市顺义区医院、北京京顺医院、首都医科大学燕京医学院这样的区域重点医院甚至步行可达。

风雨连廊、共享空间、架空层、超100%得房率的好房子是什么样的

今年2月，市规自委印发《北京市平原多点地区“好房子”规划管理相关技术要点（试行）》，顺义是试点的5个平原新城之一。

在“好房子”的定义上，国家层面早已指明了方向：绿色、低碳、智能、安全。而龙湖龙智造的理解则更进一步：在满足上述性能指标的基础上，好房子必须最大程度解决购房者的痛点，并能灵活适应定制化需求。

首先购房者关注度最高的就属户型了。

北京“好房子”新标准中关于户型设计最大的变化和突破是阳台和客厅挑空。

根据新标准，可以按需设置封闭或开敞阳台。每户阳台水平投影面积不大于套内建筑面积的10%，进深不大于1.8米。

龙湖宸翰项目把这条提高得房率、增加居住舒适度、提升购房家庭获得感的新规用到了极致。层高采用了国家刚出台住宅规范中的3米，告别居住压抑感，户户阳台+花池的设计配合挑空的赠送极大满足改善需求，全精装交付省时省力省心。

特别值得一提的是，每个户型的南向最外侧，还增加设计了一个花池，花池的进深也在0.8米左右。以一套118平米的户型为例，花池的长度达到4.5米，面积达到4平方米。再度增加了购房者将来的使用面积。

同时，这个项目的户型设计中，也将空间极致利用，极少浪费，户型增大了一个“尺码”。即便是最小的97平米三居，也能做到宽达9.7米的南向三面宽，两个卫生间、U型厨房，还有独立的储藏间。

最大的165平米四居更是南向总面宽达到16.5米，客厅和三个房间都在南侧，26平米的主卧还是270度转角窗。

据了解，龙湖•宸翰项目每个户型的实际使用率均超100%，最高的达到了104%，这确实是让人很吃惊。

过去北京的房子，得房率能到80%就算是户型比较好的了，而像龙湖•宸翰这样超100%的得房率，相当于花同样的钱，可以买到面积大了约20%的房子，或者说是花两居的钱买三居、花三居的钱买四居，这样的“好房子”自然能得到购房者的认可和青睐。

其次就是社区景观打造上

与去年入市的北京首个好房子试点昌平龙湖•观萃类似，龙湖•宸翰同样考虑了“邻里共享空间+首层架空层+风雨连廊”三件套。

不仅在社区中心打造了约1万平米的中心景观花园，同时还设有邻里共享空间和架空层，通过风雨连廊的链接，打造了全龄化公园社区。下雨天遛娃、遛狗、邻居唠嗑都不愁，邻居秒变朋友。

目前，这个“好房子”项目的展厅刚开放不久，所以对外公开的资料较少，想对户型设计和得房率有更多了解的，可以去展厅实际体验一下“高阶”版的“好房子”。

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