观点直击 | 绿城：拿地规模初步定在1000亿

观点网 年报发布前一晚，绿城中国内部管理层先迎来“换血”。

根据公告，核心变动为行政总裁郭佳峰辞任。

作为公司执行董事、环境、社会及管治委员会成员、行政总裁，郭佳峰已在任职绿城30年之久，辞职原因是退休；同时，周安桥辞任非执行董事；朱玉辰辞任独立非执行董事、审核委员会及薪酬委员会各成员及提名委员会主席。

接替郭佳峰的是在绿城6年的“中交系”高管耿忠强，获委任为代理行政总裁职务；另外陈国邦获委任为非执行董事；熊良俊获委任为独立非执行董事、审核委员会、提名委员会及薪酬委员会各成员；刘成云获委任为提名委员会主席。

“绿城投资策略并非一成不变，曾经聚焦一二线城市，精准狙击，现在他认为没有绝对好城市，好板块，只有好项目。好的项目能做到一年两熟。”在郭佳峰的领导思路中，“做一成一”是2021年以来绿城一直秉持的地产项目拓展态度。

而在2026年，这份发展思路是否会随着耿忠强的上任有所调整？观点新媒体试图从绿城3月31日举行的现场业绩会及2025年报中寻找答案。

绿城业绩成色

业绩发布会现场，绿城管理层提及郭佳峰辞任时表示，郭佳峰带领公司稳住基本盘、优化投资布局，积蓄了良好发展动能。

“经董事会讨论审议，决定由耿忠强先生担任代理行政总裁。耿总经验丰富，在公司重要岗位工作多年，相信在他的统筹领导下，公司能实现有序运营和稳健经营。”

年报显示，绿城2025年度实现营业收入1549.66亿元，股东应占利润为人民币0.71亿元，较2024年人民币15.96亿元下降95.6%。

提及利润下滑原因，管理层在业绩会上表示，主要由于房地产市场仍处于调整期，且为促进长远发展，继续推动长库存去化，导致2025年度收入结转的毛利率以及分占合营企业及联营公司业绩下降。

“2025年公司利润大幅下滑，主要原因是房地产行业仍处于深度调整期。为保障长远发展，我们推动长库存去化，导致当年结转毛利率下滑；同时计提资产减值49亿元，进一步影响了利润。”管理层坦言，预计2026年利润仍将面临一定压力。

销售方面，绿城集团2025年内累计取得总合同销售面积约1208万平方米，总合同销售金额约人民币2519亿元；自投项目累计取得合同销售面积约466万平方米，合同销售金额约人民币1534亿元；其中归属于绿城集团的权益金额约人民币1043亿元；代建管理项目累计取得销售面积约742万平方米，销售金额约人民币985亿元。

与2024年相比，绿城集团2025年在总销售额、自投项目销售额及代建项目销售额上均出现下降：总合同销售金额则较2024年下降约9%，总合同销售面积同比下降14%；此外，自投项目和代建项目销售金额分别较2024年下降约10%及6%。

但从销售地区结构来看，绿城2025年布局更加聚焦一二线城市，销售额占比84%，同比提升5个百分点。其中，长三角区域占比达71%，杭州、苏州、西安、长沙等14个城市均为销售重点城市。

绿城2025年新增土地储备区域分布表

数据来源：企业公告、观点指数整理

年内，绿城在国内市场完成首开54个地产项目，平均首开去化率保持69%。

观点新媒体了解到，2024年绿城全年自投板块首开项目去化率为82%，维持高位，其中64%项目实现首开溢价。

存量去化方面，绿城在年报中透露，2021年及以前的库存去化约328亿元，另有降本增效加持，年内成交占比达21.5%，同比提升9.4个百分点，成交费率0.52%，折合节约中介费约人民币2.7亿元。

“截至2025年年底，公司剩余未售货值约2300亿元，其中2021年及以前项目货值约占一半，占比逐年下降，整体货值结构持续优化。”

业绩会现场，管理层也表示，2026年将持续加大库存去化力度，强化2021年及以前存量合同等指标考核，与年度奖金挂钩；针对2021年及以前项目，以销售流速提升为导向给予资源支持等，“我们将推进重点项目老盘新做，聚焦重点存量项目，设置专人专岗推动工作落地。”

增量与化债课题

随着存量去化进一步落地，2025年，绿城新增项目变多了。

观点新媒体对比2024年至2025年报发现，绿城新增项目从42个上升至50个，承担成本约511亿元，预计新增货值1355亿元，较2024年多出近300亿元。

与之相反的是，绿城2025年新拓项目平均权益比约69%，同比下降10个百分点，但这一下降也在意料之中。

“2021年及以前项目减值导致整体利润基数下降，叠加上述因素使数据比例看似不协调。尽管2026年利润仍有压力，但新拓项目兑现情况良好，权益比例逐步提升。”管理层认为，随着老库存逐步去化，绿城规模净利润及权益比等数据均将有所改善。

“公司始终将经营安全、财务安全放在首位，坚守现金流底线。2025年实现债务结构持续优化，为穿越行业周期筑牢财务安全垫。”管理层表示，债务化解方面成果显著。

从合同负债数据来看，截至2025年12月31日，绿城合同负债余额为人民币1090.18亿元，较2024年减少379.41亿元，下降25.8%，主要系本年度物业预售收入减少所致；合营企业及联营公司合同负债余额328.36亿元，较2024年增加65.44亿元，同比增长24.9%。

截至2025年底，绿城总借贷金额为1333.86亿元，而2024年为1371.87亿元；净负债701.48亿元，净资产负债为66.4%，较2024年12月31日的56.6%上升9.8个百分点。

年报显示，绿城期内银行存款及现金632.38亿元，其中销售监管资金为224.03亿元。

截至期末，绿城短期债务压力有所减轻，一年内到期的借贷余额247.44亿元，较2024年12月31日的316.63亿元减少人民币69.19亿元，占总借贷比例为18.6%，较2024年12月31日23.1%下降4.5个百分点。

绿城在年报中特别标注，银行存款及现金的期末余额为一年内到期借贷余额的2.6倍，较2024年12月31日的2.3倍增加0.3倍。

“2025年实现债务结构优化，面对2026年市场，我们预判整体延续温和趋稳、结构分化态势，核心城市改善需求仍有支撑，行业更看重发展质量和企业韧性。”业绩会上，绿城管理层坦言，绿城将继续在行业筑底周期中前行。

以下为绿城中国2025年度业绩发布会现场问答实录：

现场提问：公司2025年全年拿地金额和新增货值均在行业前列，但下半年投资节奏明显放缓。管理层对当前土地市场的整体判断如何？2026年拿地策略和全年拿地货值目标是什么？

耿忠强：当前房地产市场仍处于筑底阶段，整体市场规模仍面临一定的下行压力。与往年同期相比，当前土地市场供给端节奏明显放缓，供给总量有所下降，同时优质地块相对稀缺，主要受政府做地节奏、商品房市场去化情况以及开发商拿地资金等多重因素影响。

对于存货较多、去化较慢的城市，开发商势必会减缓拿地节奏；而对于存货较少、去化较快的城市，开发商的拿地意愿则相对强烈。当前，城市及板块之间的分化尤为显著。因此，整体来看，2026年的投资工作可以说是近年来最具挑战性的一年。

关于2026年的投资策略，我们将继续以“守牢安全底线、做一成一”为第一原则，兼顾现金流与利润，不片面追求单一维度的指标。我们将做深做透城市及板块研究，高度重视项目本身的质地研判，在深耕核心城市的同时，积极挖掘非热点城市中优质地块的结构性机会。

我们将更加聚焦于项目自身的优劣，而非简单地以城市能级作为判断标准。至于全年的拿地规模，我们初步定在1000亿元左右，具体实现情况将根据市场动态进行适当调整。

现场提问：管理层对2026年房地产销售市场趋势的判断是什么？公司土储货值和可售货值较上年有所下降，今年的销售目标如何设定？对未来的销售规模有何考量？

李骏：2025年，各项稳市场政策逐步密集落地，从供给侧优化到产品标准、需求支持、市场机制等多维度搭建制度框架，推动市场止跌回稳。

从年末表现来看，2025年全年商品房成交面积规模同比下降9%，降幅较2024年年末显著收窄（2024年年末同比降幅为13%）。结合中央经济工作会议精神，我们认为2026年房地产行业核心任务仍是推动市场平稳运行。

预计政策端“高质量城市更新”和“好房子”将成为两大关键发力点，契合行业转型和市场需求变化，成为拉动行业新增长的核心来源。

从销售端来看，行业整体已进入去库存时代。若稳市场政策持续发力，供求关系进一步平衡，预计2026年下半年核心城市有望直接回稳。具体表现为：一是2026年商品房销售加快企稳，全年成交规模（面积和金额）降幅预计将进一步收窄；二是去库存仍是现阶段首要任务，多数城市去化周期仍处于历史高位；三是年初新开工面积虽有降幅，但在减量的同时供给结构也在优化。

关于年度销售预期，2026年期初货值约2300亿元，结合计划新增的1000亿元货值，我们力争完成1300亿元左右的销售目标。未来销售规模将综合考虑行业情况、公司经营状况和投资规模，保持稳健经营，确保销售规模与经营安全相匹配，实现平衡发展。

现场提问：公司2025年归母净利润下降较多且未分红，对长期股东回报政策如何规划？

耿忠强：2025年公司利润大幅下滑，主要原因是房地产行业仍处于深度调整期。为保障长远发展，我们坚决推动长库存去化，导致当年结转毛利率下滑；同时计提资产减值49亿元，进一步影响了利润。坦白而言，受同类因素影响，预计2026年利润仍将面临一定压力。

关于分红政策，整体原则保持稳定。目前暂无调整分红政策的计划，未来仍将以利润为基础，在有利润的前提下维持适宜派息比例。

现场提问：目前土储中2021年及以前的重难点库存还有多少？今年是否继续加大去化力度？

李骏：截至2025年年底，公司剩余未售货值约2300亿元，其中2021年及以前项目货值约占一半，占比逐年下降，整体货值结构持续优化。

2026年将持续加大库存去化力度，具体措施包括：一是加强重难点考核，强化2021年及以前存量合同、住宅长库存、车位尾盘等指标考核，与年度奖金挂钩；二是资源向存量倾斜，针对2021年及以前项目，以销售流速提升为导向，在价格政策、激励政策、人员调配等方面给予资源支持。

三是关键任务逐项突破，针对重难点问题设置赋分考核并持续跟踪；四是激活低效货值，通过整售回购、商改住、化解合作纠纷等方式重启开发；五是重点项目“老盘新做”，聚焦重点存量项目，协同营销、运营、财务联合评审，设置专人专岗推动工作落地。

现场提问：2025年净利润23亿元，但归母净利润仅0.7亿元，比例差距较大，原因是什么？

耿忠强：首先不存在将利润转移给少数股东或合作方的情况。

具体原因有三方面：一是2025年交付结转的部分高利润项目为合作项目，公司股权比例不高，导致规模净利润占比偏低；二是合联营公司方面，绿城方2025年承担亏损11亿元，按会计准则，合联营公司亏损仅体现绿城方按股比承担部分，未体现合作方亏损，对净利润和规模净利润影响一致；三是集团层面、区域层面等平台的管理费用由绿城单方全额承担，对两者影响金额相同。

核心原因是公司主动推动长库存去化，2021年及以前项目减值导致整体利润基数下降，叠加上述因素使数据比例看似不协调。尽管2026年利润仍有压力，但新拓项目兑现情况良好，权益比例逐步提升，随着老库存逐步去化，归母净利润将有所改善。

现场提问：昨晚公告郭佳峰先生辞任行政总裁，由耿总担任代理行政总裁，接下来管理层对公司经营管理如何安排？

周安桥：郭佳峰先生在公司任职30年，为稳健发展做出不可替代的卓越贡献，带领公司稳住基本盘、优化投资布局，积蓄了良好发展动能。董事会尊重其退休意愿，衷心感谢他的付出。经过多年发展，公司治理结构、管理团队和管理体系已非常成熟，“战略2030”梳理清晰，当前发展战略明确，经营稳健有序。

经董事会讨论审议，决定由耿忠强先生担任代理行政总裁，负责公司日常经营管理工作。耿总经验丰富，在公司重要岗位工作多年，相信在他的统筹领导下，公司能实现有序运营和稳健经营。待完成行政总裁人选聘任程序后，将第一时间通报。

免责声明：本文内容与数据由观点根据公开信息整理，不构成投资建议，使用前请核实。