观点直击 | 马场开门红之后 越秀地产今年保持千亿目标

观点网 2026年，越秀地产母公司越秀集团先开了个好头。

2月25日，经历243轮竞价，鏖战9小时，拍出236亿元总价，越秀集团从保利、华润、珠实等七家头部房企中突围，将这宗广州总地价第二的地块收入囊中。

根据最新消息，马场地块两宗宅地已经分别备案土方开挖和主体工程，预计投资金额超过304亿元，大幅打破广州宅地开发的历史纪录。

从占满版面的SKP官宣签约，再到华尔道夫首入广州的消息，越秀地产被集团“带飞”，决心要在2026年重回广州巅峰。

截至2025年12月31日，越秀地产营业收入录得约864.6亿元，同比增长0.1%；利润总额为17.8亿元，同比上升21.4%；毛利率为7.8%，核心净利润为2.6亿元，合同销售金额则为1062.1亿元。

3月31日，越秀地产召开业绩发布会，董事长及执行董事林昭远，副董事长、总经理及执行董事朱辉松，联席总经理及执行董事江国雄，财务总监曾志钊出席会议。

面对2026年的经营，越秀地产相信行业升级方向会越来越清晰。

求稳

近期楼市热度有所回升，越秀地产仍然保持“地产行业处于调整周期”判断。

国家统计局数据显示，去年新建商品房销售面积、销售金额分别同比下降8.7%和12.6%，降幅较2024年明显收窄。市场告别了高速增长模式，进入一个以“止跌回稳”为核心、推动高质量发展的新阶段。

市场分化持续，行业调整期里每一片雪花落在身上，都几乎有千钧之重。回望2025年经营情况，行业整体销售端持续承压，越秀地产也无法幸免。

2025年内，越秀地产累计合同销售金额约为1062.1亿元，同比下降7.3%。在核心六城实现合同销售金额约为909亿元，约占公司总合同销售金额85.6%。

回顾2024年度业绩会，越秀地产将销售目标定在了1205亿元，2025上半年也已完成615亿元销售计划，下半年却遇上了行业调整带来的波动。

不过，销售端承压并非越秀地产一家之难，在千亿房企数量不断减少的情况下，越秀地产后退步幅有限，依旧保持着千亿规模，站稳第一梯队阵营。

按地区划分，2025年合同销售金额中，大湾区约占30.6%，华东地区约占26.2%，中西部地区约占11.2%，北方地区约占32%。

同时，公司入账销售区域结构持续优化，大湾区、华东、中西部和北方区域分别贡献了22.2%、40.9%、18.8%和18.1%，全年入账销售均价提升至29600元/平方米。

更稳定的核心城市已经成为行业竞争共识，越秀地产并不例外，也收获了可观成果。

例如，北京和樾望云、上海翡翠悦府两大标杆项目，全年分别实现95亿元、159亿元销售业绩，销售均价均突破10万元/平方米。

将范围稍微扩大，北京、上海、广州、深圳、杭州、成都六大核心城市为越秀地产贡献了85.6%的销售业绩。其中一线城市销售金额超800亿元，占比约78%。

董事长林昭远表示：“2026年房地产行业依旧在持续的调整中寻求探底，并且这个底可能会比去年更厚，总体是市场筑底的过程。”

还处在筑底过程之中，也就意味着销售波动还要持续。根据销售月报，越秀地产今年前两月累计合同销售金额约为人民币71.06亿元。

管理层透露，3月份销售明显优于1月，“小阳春”正反应市场回暖或有所改善的重要信号。不过，公司去年一季度在北京、上海的销售情况比较理想，今年以持销项目为主，大概率同比还是有下滑的迹象。

尽管如此，管理层对于2026年的经营还是持有积极态度，将继续保持千亿规模的销售目标，核心是保持有质量的销售以及销售回款率，包括销售毛利率以及经营性现金流的健康和安全。

“我们有2213亿元货源，其中94%分布在一二线城市，整体资源比较优质，总体按照50%的去化量计划安排。”林昭远还表示，定下这个目标，也是给管理层团队一个努力的方向。

求进

销售目标保持不变，越秀地产也没有更改投资预算，全年权益投资目标金额还是300亿元。

回顾2025年投资动作，越秀地产分别于北京、上海、广州、深圳、杭州、成都、郑州、西安及佛山新增25幅土地，总建筑面积约为278万平方米，全年权益投资总额244亿元。

虽然没有达成2025年300亿元的投资目标，但总体还是符合公司当下销售水平及策略推进节奏，超96%资金投向北京、上海、广州、深圳、杭州、成都六大核心城市，其中广州、北京、上海三地投资额占比超六成。

根据业绩报告，越秀地产截至2025年末总土地储备达1855万平方米，一二线核心城市占比达94.4%。其中一半位于一线城市，790.34万平方米位于“大本营”大湾区，面粉储备还是比较充足的。

管理层表示，2025年实际投资未达预期，主要由于去年上半年土地市场热度与销售市场不匹配，公司做了相应调整；下半年抢抓市场回落的增储窗口、低溢价窗口精准加仓，最终将拿地平均溢价率控制在9.3%以内。

“从行业角度来看，去年投资策略比较精准，大部分投资地块都位于重点发展城市。2026年，公司将继续按照既定计划及节奏，抓住市场机会，以可售货值及1000亿元以上的目标做好铺排。”

值得注意的是，越秀地产2025年以106.16亿元居于广州房企拿地金额榜首，贡献全市超五分之一的土地出让金，2026年春节后集团又成功竞得广州天河马场地块。

马场地块是珠江新城核心地段最后一块连片开发的城市更新地块，对企业综合操盘能力要求极高，市场关注度也居高不下。

越秀地产表示，将以高标准的规划、高质量开发以及高能级定力的思路来推进项目。同时，若符合上市公司利益，该项目不排除会被注入上市公司越秀地产，具体以公告为准。

在林昭远看来，以最快速度和效率引进全球顶尖的高端百货SKP，这是越秀集团的底气，因为这个项目的解题就在商业。马场地块近期将会开工，计划3-4年内建成。

除了项目本身意义重大，坚持拿下马场地块，是一次资金实力和长期运营能力的综合体现，更是在条件有限的市场环境中修复毛利率的机会。

截至2025年12月31日，越秀地产实现营业收入864.57亿元，同比保持小幅增长；销售成本为797.08亿元，同比上升3.05%；毛利额为67.48亿元，毛利率同比下降2.7个百分点至7.8%。

管理层对此表示，毛利率是10多年以来大家都比较关注的一个指标。过去两三年由于行业调整，越秀地产毛利率也受到一定影响，总体而言还是希望毛利率能够尽快修复，提升到一个合理水平。

“公司一方面希望行业调整能够尽快得到更好的修复，同时也通过已投项目，能够对整个盘子起到更好地带动作用，因为新投项目毛利率都在15%以上。另一方面，公司通过降本增效，更好地通过产品的溢价能力来提高整体毛利率水平。”

不过，越秀地产整体盈利水平相对稳健，税后利润17.8亿元，同比增长21.4%；核心净利润2.6亿元，成为行业中极少数仍保持盈利的房企。

除此之外，经营性现金流延续多年净流入态势，期内实现经营性现金净流入139.4亿元，现金及银行结余、定期存款、定期存款及其他受限存款规模为467.6亿元，能够较好覆盖接下来的投资活动。

从债务结构来看，越秀地产境内融资占比71%，锁定长期低成本资金。其中，一年内到期债务占比26%，中长期债务占比74%，期限结构合理可控。

财务方面，越秀地产三道红线保持绿档达标，资产负债率、净借贷比率和现金短债比分别为40.8%、54.9%和1.7倍，资金安全垫厚实；期内加权平均借贷利率为3.05%，同比下降44个基点。

管理层在会上表示，2026年公司将重点落实去库存、均投资、稳业绩和防风险的经营策略，坚持长期主义，持续提升产品力和服务力。

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