机场商业，到底能做多大？

赢商专栏

来源 · 赢商网（ID：winshang）

作者 · 昕言

封面&头图来源 · 视觉中国

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邀一线专业人士，享行业底层逻辑和实操方法论，激发深度思索，推动商业向上生长。

专栏作者 · 昕言

曾长期任职于头部企业，是行业早期投身资产管理业务的核心人员之一。凭借深度参与资管全流程的实战经历，结合多年行业观察与思考，来回答行业核心命题。

过去很长一段时间里，机场商业普遍默认一个逻辑：旅客吞吐量，就是商业的天花板。客流到位，消费自然发生。但当机场商业开始吸引本地居民专程前往，当“去机场逛街”变成日常选项，当非航收入在头部机场的收入结构中占据越来越高的比重，一个问题浮出水面：机场商业，到底能做多大？

为此赢商网诚邀一位长期在头部企业资产管理领导岗位的专栏作者昕言，以其自身经验和多年观察思考，来回答行业的核心命题。

以下，为正文。

01.

机场商业，不只是“配套”

中国机场商业，正在进入一个需要重新定义的阶段。

从前，机场商业更像是出行流程的附属配套。旅客在值机、安检、候机的缝隙里，顺手买一杯咖啡、一份快餐、一点伴手礼，消费高度依附流程，时间短、节奏快、情绪也往往是匆忙的。因此，机场商业长期带着一种明显的“过路生意”特征：有客流，但停留有限；有空间，但消费深度不高；有品牌，却很难形成“值得专门消费”的吸引力。

现在，这套逻辑变了。

一方面，民航客流持续恢复。据中国民航局数据，2025年全国民用运输机场完成旅客吞吐量15.3亿人次，同比增长4.8%，其中国际航线旅客吞吐量1.2亿人次，同比增长18.7%。另一方面，机场经营者越来越清楚地意识到，真正决定商业价值的，不只是客流规模，而是客流能否转化为停留、消费和复访。

ACIWorld基于2024财年数据分析显示，全球机场非航收入占总收入的比例达到36.7%。这意味着，商业早已不是机场的简单配套，而是机场经营结构中越来越关键的一部分。华润万象生活在西安咸阳机场T5打造的MIXCAIR，去年12月一经亮相，便引起业内广泛关注。它出现的意义，不只是机场里多了一个更漂亮的商业空间，而意味着传统购物中心的一整套方法论——品牌、空间、服务、运营、内容——开始更系统地进入机场场景。机场商业不再只是“有铺位就招商”，而开始被头部商管公司视作一个可以长期经营、重新做产品、重新做体验的新赛道。

图片来源： 西安MIXC AIR小红书官方账号

当然，如果要为这轮机场商业升级寻找一个最值得研究的海外样本，新加坡的星耀樟宜（JewelChangiAirport）是绕不过去的案例。

星耀樟宜之所以重要，不是因为它有瀑布、有穹顶，或者建筑足够“出片”，而是因为它代表了一种更高阶的机场商业逻辑：机场商业不再只是服务候机旅客的附属空间，而是可以被打造为面向旅客、本地居民、周边办公人群和城市游客的目的地型消费场所。换句话说，它依托机场，却不被机场流程完全定义；它服务旅客，但又不只服务旅客。这一点，恰恰击中了中国机场商业长期以来最核心的局限：人很多，但可消费时间不够；空间不小，但值得专门停留的理由不多。

真正值得中国市场研究的，不是星耀樟宜的建筑形态，而是它背后的经营逻辑。

02.

机场商业，可成“消费目的地”

■星耀樟宜不是“机场里的购物中心”，而是“机场旁的目的地”

传统机场商业大多是典型的流程型商业：围绕值机、安检、候机和登机动线布置，以即时消费、便利消费和出行相关消费为主。它的逻辑很清楚：旅客已经在这里了，那就尽可能在有限时间里完成转化。

但星耀樟宜的逻辑明显不同。它不是简单把更多商铺塞进机场，而是把机场周边空间做成了一个本身就值得前往的目的地。它既服务旅客，也服务本地居民、办公人群和游客；它既承接机场流量，也创造自己的流量。樟宜机场集团披露，星耀樟宜在2024/25财年录得8100万访客，创开业以来新高。这个数字的意义在于，它吸引的并不只是“必须经过机场的人”，而是“愿意专门来这里消费和停留的人”。

图片来源：视觉中国

这就是星耀樟宜经营上最本质的突破：它把机场商业从“配套”做成了“目的地”。

这听起来像是一个概念变化，但经营上意味着完全不同的逻辑。传统机场商业的核心，是如何在有限流程中提高转化率；而目的地型机场商业的核心，是如何扩大客群、延长停留、创造复访。前者本质上还是“赚过路钱”，后者则开始尝试赚“停留的钱”“体验的钱”“专程到访的钱”。

星耀樟宜对中国机场商业最大的启示，不是“再建一个更大的mall”，而是证明了机场商业的上限，并不只取决于旅客吞吐量，还取决于机场能否把自己从交通节点变成消费节点。

■星耀樟宜真正改变的，不是空间而是时间

很多人谈机场商业，第一反应是“机场本来就有很多人”。但商业从来不只看人数，更看可支配时间。

机场商业长期以来最大的难点，不是没有客流，而是旅客虽然多，却普遍处在赶时间、拖行李、担心误机的状态里。哪怕空间再好、品牌再强，只要旅客还处在“流程焦虑”中，商业时间就很难真正释放出来。

星耀樟宜最厉害的地方，恰恰在于它改变了这一点。樟宜机场提供早值机服务，部分航班可在起飞前数小时甚至提前一天完成值机和托运。看起来这是服务优化，实质上却是在重构消费时间：旅客不必拖着行李匆忙穿过商业区，而是可以先完成出行焦虑，再进入消费、休闲和社交状态。

对机场商业来说，最稀缺的从来不是人流，而是有效停留时间。星耀樟宜真正做成的，不是“让旅客多看几家店”，而是“让旅客有心情逛店”。

这也是它对中国机场商业最现实的启示之一。未来真正决定机场商业效率的，不只是招商能力，还有值机效率、安检组织、导视清晰度、行李托运、休憩设施等一整套服务系统。服务做顺了，商业才有时间；服务做不顺，再好的品牌也只能面对匆匆而过的人。

■星耀樟宜的成功，本质上是“客群重构”

星耀樟宜之所以能跳出传统机场商业的局限，另一个关键原因是它重构了服务对象。

传统机场商业的核心客群相对清晰，包括乘机旅客、送机接机人群，以及部分机场员工。这些客群当然重要，但也天然受制于航班时刻、行程安排和空间边界。只盯着这一部分人，机场商业很容易陷入一种典型困境：人流很大，但消费是碎片化的；客流不少，但消费层次有限；看上去很热闹，却很难真正形成持续的商业势能。

而星耀樟宜把目标客群扩大了。它不只服务旅客，也试图吸引本地居民、游客、周边办公客群，甚至把“专程去机场逛一逛”这件事本身变成可能。

这一点对中国机场商业尤其重要。因为国内很多机场商业长期以来都太依赖“已经进入流程的旅客”，而对陆侧公共区、接驳区、机场外围配套的经营明显不足。结果就是，机场商业大多只能围绕“已经在这里的人”做文章，却很难“让更多人愿意为这里而来”。

机场商业一旦开始回答这些问题，它的半径就会变大，它的上限也会随之抬高。

03.

亚洲机场商业，走向“机场城”

如果说星耀樟宜代表的是“机场旁的目的地型综合体”，那么香港机场近年的推进，则是另一种更大的方向——机场城。它已不只是单一商业项目，而是更大的机场城市框架。

2025年，香港机场正式推出更大的机场城品牌SKYTOPIA。这个概念，不只是原来大家熟悉的SKYCITY开发区，而是把商业、娱乐、酒店、艺术、游艇、水上休闲等更大范围的功能都纳入进来，试图把机场岛周边空间发展成一个世界级目的地。

图片来源：香港商报（SKYTOPIA概念图）

其中最受关注的，是11SKIES。它体量超过380万平方英尺，是整个机场城体系里最核心的消费项目之一。虽然从最新公开资料看，11SKIES目前仍处于分阶段营业状态，办公部分推进相对更快，零售部分则还在持续落地中，但它所代表的方向已经非常清晰——机场周边商业不再只是为候机旅客服务，而是开始承载更大的区域消费、娱乐和城市功能。

图片来源：香港商报（11 SKIES效果图）

这和星耀樟宜不完全相同，但背后的趋势是一样的：亚洲机场商业，正在从“候机消费”走向“区域级消费目的地”。

这点对中国内地机场也很有参考价值。它说明未来机场商业真正值得竞争的，不只是航站楼里那几十家店，而是机场能否与城市、交通、文旅和消费场景形成更大的连接。谁能把机场的流量优势、区位优势和专业运营能力整合起来，谁就更有机会走出单纯“机场开店”的模式。

04.

从星耀樟宜到MIXCAIR

对中国机场商业的启发

星耀樟宜提醒我们，机场商业不是只能围绕“已经在这里的旅客”做文章，也可以围绕“怎样让更多人愿意为这里而来”做文章；不是只能依附于登机流程，也可以主动创造停留、体验和复访；不是只能靠应急消费撑起收入，也可以通过内容、时间和客群的重构，打开更大的非航空间。

但，它显然不是一个可以直接平移的模板。樟宜机场的国际枢纽属性、新加坡紧凑的城市尺度，以及星耀樟宜从一开始就规划为综合生活目的地，这些前提都很难被简单复制。

因此，星耀樟宜对中国机场商业最有价值的启示，并不是建筑学意义上的“新地标”，而是经营学意义上的“新范式”，是背后的四个经营原则：把非旅客纳入目标客群，把流程效率转化为商业时间，把内容生产置于单纯招商之上，把机场商业从租赁逻辑升级为运营逻辑。

从这个角度看，MIXCAIR的价值就很清楚了。它未必需要被定义为“中国版星耀樟宜”，但它代表着中国机场商业迈出了关键一步——由专业商管公司正式进入机场场景，并尝试用购物中心的方法，重做机场商业的空间品质、品牌组合和消费体验。

如果进一步落到现实路径，中国机场商业的升级可分三步走：

• 先把机场内商业做得更像“真正的商业”，

• 再把陆侧公共区从“过渡空间”做成“停留空间”，

• 最后由少数具备条件的枢纽机场尝试更接近星耀樟宜的目的地型综合体。

也就是说，中国未来可能会出现自己的星耀樟宜，但前提不是简单复制，而是城市、交通、客流和运营能力都达到了一定阶段。MIXCAIR不一定马上就会成为中国版星耀樟宜，但它已经足够说明一个趋势：中国机场商业正在告别“过路生意”的单一想象，开始迈向“目的地生意”的新阶段。

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