楼市“小阳春”能持续多久？︱刘德科

来源：市场资讯

（来源：德科未来城市）

文︱刘德科

“小阳春”会持续多久

2026年的楼市“小阳春”，已如期而至。如果要说得更让一些人高兴，那就用“实锤来临”或者“成色十足”这样的重磅词汇。

会持续多久？这就需要我们仔细感受一下最近出台的两个核心政策——第一，提高公积金房贷额度；第二，政府出手收购老旧二手房。

这两个政策，一个是感觉很有用的安慰剂，另一个则是切实有效的强心针。

感觉很有用的安慰剂

先说安慰剂。各地陆续出台的公积金优化政策，就是安慰剂。为什么说是安慰剂？首先，商业房贷的利率已经跟公积金相差无几，其他商业贷款的利率甚至已经远低于公积金，公积金的刺激效应因而变得非常微弱；其次，公积金对于购房的实际支持作用，从来就非常有限——在大多数购房案例下，公积金房贷额度即便在提高之后，跟总房价相比，仍然悬殊。

这一切，地方政府当然都门儿清。那么，为什么还要出台这样的安慰剂？首先，当前地方政府有权力动用的办法极少，公积金是工具箱里仅剩的工具之一；其次，由于楼市已经持续低迷了五年，公积金缴存余额变得相对充裕，客观上有条件提高公积金房贷额度；再者，即便是安慰剂，出台也比不出台要好。

切实有效的强心针

再来说说切实有效的强心针——我们指的当然是政府出手收购老旧二手房。这个政策是上海发明的。春节前〔2026/2/2〕，上海市正式启动了第一批收购二手住房用于保障性租赁住房工作，由各区公租房公司作为收购主体，由中国建设银行提供金融支持。上海这个政策，创造性地落实了中央所提出的「鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房」，赋予了全新的生命力。今天〔2026/3/31〕，这个政策的第一个受益者施先生已经完成了签约，他把一套40平方米的老破小成功卖给政府，买了保利·誉静安的一套新房。

宁波紧跟上海。春节长假刚结束时〔2026/2/28〕，宁波便启动了当地多家国企主导的全市域商品住房“以旧换新”活动，重点收购2010年前建成的旧房。政策获得了强烈的市场反响。唯一的缺憾是每个区限额100名，已经显现出僧多粥少的局面。为什么要限额？可能是因为宁波缺乏相应的金融支持——仅靠国企掏钱收购二手房，是不可持续的；这个政策的关键点在于，它必须要像上海那样获得强有力的金融支持（由中国建设银行提供金融支持）。但还是那句话，宁波在提振楼市这件事情上，已经足够努力了。宁波不仅给了安慰剂（提高公积金房贷额度），也给了强心针（虽然是限名额）。

如果能够

现在，我们回到开头的那个问题：今年的“小阳春”会持续多久？会不会像去年的“小阳春”那样，过完春天就没了，迅速就跌进了冷秋与寒冬？

我们的看法是：如果地方城市沾沾自喜于安慰剂政策（提高公积金房贷额度），那么“小阳春”是持续不了多久的；如果有办法实施上海的那种强心针政策（政府收购二手房用作保租房），并且能够像上海那样获得强有力的金融支持，那么“小阳春”就能稳固，就能生机勃发地延续下去。

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