碧桂园：连亏三年终盈利

3月30日晚间，碧桂园集团发布2025年度业绩报告。

报告期内，碧桂园实现总收入约1548.9亿元，同比减少约38.7%，已连续四年下降；权益合同销售金额约330.1亿元，权益销售面积约402万平方米。

公司业务收入主要来房地产开发和科技建造。其中，占比高达97.2%的房地产开发业务，在2025年收入约1504.9亿元，下降38.8%%。

剩下的2.8%来自科技建造及其他分部。2025年，因房地产市场下行导致新增业务量减少，科技建造收入同比下降45.8%至18.6亿元；物业投资及酒店经营等其他业务，收入约25.43亿元，同比降幅约为29.5%。

虽然营收在不断下滑，但碧桂园在利润上却打了一个翻身仗。

以归母净利润看，2022年至2024年，碧桂园分别亏损60.52亿元、1784.00亿元、328.35亿元。2025年，其归母净利润首次由负转正，收入约为32.61亿元，集团净利润也是达到了16.2亿元。

深陷亏损旋涡长达三年之久的碧桂园，终于实现了扭亏为盈。

图源：碧桂园年报

01、债务重组落地

碧桂园此次实现盈利，核心原因在于债务重组。

年报显示，2025年12月30日，涉及总额约177亿美元的境外债务重组方案正式生效；与此同时，涉及9笔境内债券、规模约137.7亿元人民币的境内债务重组方案也全部通过。

碧桂园在年报中提到，公司主要来自债务重组的其他收入及收益净额约821.3亿元，抵消了445.07亿元存货减值、105.25亿元金融资产及财务担保减值损失以及153.52亿元营销费用及净财务费用、合营及联营公司损失。

另据碧桂园官方信息显示，其境外债务重组方案正在快速落地中。根据3月5日披露的股份发行报表，重组后新发行股份数约142.33亿股，接近重组前已发行股本的51%。自2025年12月30日重组生效后，碧桂园已于首个工作周内向债权人完成支付约3.98亿美元现金对价。

境内重组方案也已顺利通过，将按顺序启动现金购回、股票和一般债权选项，当前已启动上限4.5亿元的现金购回程序，并预计4月完成。

不过，若剔除重组收益影响，碧桂园在2025年仍是亏损状态。2025年度，碧桂园录得毛亏约为431.18亿元（2024年为16.87亿元），主要是由于本集团对在建物业及持作销售的已落成物业计提减值净额约445.07亿元。剔除该等物业减值净额对毛亏的影响，碧桂园2025年度的毛利约为13.89亿元。

净利润增加的同时，碧桂园负债也大幅减少。截至2025年末，碧桂园总负债为7678.61亿元，较2024年末减少2167.28亿元。其中，有息负债约为1479.59亿元，较2024年下降1055.29亿元，降幅约42%。其资本负债比率由2024的约81.4%下降至2025年12月31日的约74.5%。

另外，借贷结构上，银行及其他借贷当中，约1071.84亿元、162.33亿元和14.08亿元分别须于一年内、一年至五年内和五年后偿还。其大部分的借贷是由碧桂园若干物业、厂房及设备，投资物业，在建物业和金融资产作抵押。

从资产情况来看，截至2025年底，碧桂园总资产规模为8121.20亿元，净资产为443亿元。在资产盘活方面，碧桂园自2022年起积极推动各类资产处置，累计回笼资金超700亿元，涵盖核心与非核心资产、股权投资等。

02、保交房

作为碧桂园的主业，房地产开发业务在2025年业绩下滑明显。

年报显示，该业务收入从2024年约2457.19亿元下降到2025年的1504.90亿元，降幅接近40%，碧桂园解释，主要原因在于物业交付量的减少。此外，2025年碧桂园交付物业所确认收入的平均销售价格（不含增值税）约每平方米人民币6908元。

从企业自身来看，碧桂园交付量有所收缩；但放眼行业，碧桂园保交房表现明显领先。2025年，碧桂园完成交付房屋约17万套，累计交付建筑面积约1982万平方米，涵盖全国28省的204个城市。从2023年至2025年这三年间，其累计交付总量近115万套，交付量在第三方榜单中持续位列行业第一。

而碧桂园接下来的规划看，保交房是其首要任务。

碧桂园董事会主席杨惠妍在今年2月碧桂园年会上提出，将2026年定义为“保交房收官之年”，并提出清晰的时间表，争取在2026年年中完成大部分交房任务，从而腾出更多的精力修复资债表、恢复正常经营。其中恢复正常经营的标志就是，经营性现金流回正，最终目标是公司整体现金流和利润均为正。

与此同时，碧桂园也慢慢将精力和资源向其他业务倾斜。

在3月初的管理层会议上，杨惠妍指出，面向未来3-5年，碧桂园的战略核心将重点围绕 “构建核心竞争力”展开。就主业房地产开发来说，将推进第四代住宅迭代，落地适老化、宠物友好等适配不同人群需求的产品设计，同时依托碧桂园全产业链优势打通产品设计、物业服务等环节。

在此背景下，碧桂园“两翼”之一的代建业务也取得新进展。3月21日，碧桂园与广州白云区政务服务和数据管理局正式签署生态合作框架协议，未来它将整合旗下代管代建、建筑科技、物业服务等业务板块核心资源与能力，深度融入白云区“智城”建设布局，以“科技+产业”双轮驱动，助力白云区打造全国领先的应用示范标杆。