高价拿地，贫民窟里盖豪宅，西四环保利嘉华天珺难突围！

这个项目的位置很神奇，周边飞机、火车齐活儿了，但哪个都用不上...

海淀西四环半壁店（田村）地块，保利去年5月底高价拿地，都快1年了，售楼处还没亮相，保利怎么了？

2025年是保利在北京的滑铁卢之年，海淀百亿大盘嘉华天珺开盘一年多网签率仅19%、朝阳三间房的朝观天珺至今网签率29%，这两项目都被挂在山顶了，去化艰难，只能被迫降价慢慢出货...

去年5月，保利建工以45.45亿拿下海淀半壁店地块，楼面价7.84 万元 /㎡。、

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一个月后，向西一站地铁的海淀宝山地块土拍，楼面价只有5.68 万元 /㎡，便宜了2万多/平，虽然半壁店地块密度更低，但显然保利拿地太贵了。

即使楼面价更低，海淀宝山双子星【海宸元境】、【北京隅海颂】，也只是开盘前热闹，开盘也拉垮了，只能说，仅靠海淀两个字的招牌，市场已经不认了，购房人已经冷静下来了。

宝山两个项目拿地成本价要远比保利熙瑞低，8万出头的开盘价就遇冷了；那么保利项目12万+的报规均价更让人捏了一把汗。

拿地近10个月后，保利才终于公布了案名 - 【保利熙瑞】。

“熙瑞”，暗合“西贵”之意。策划负责人，大概是个80后，小时候的动画片里，希瑞公主一到关键时候就喊：

“赐予我力量吧，我是希瑞”。

此时此刻，保利真的需要一些力量，如果今年楼市还是跟去年一样，西贵的海淀也救不了保利。

半壁店这个地界，被保利宣传成“国宾区”。

如果你拿着高大上的宣传图纸，站在项目实地，落差肯定是巨大的：

几片老破小、几片荒地、几条的老铁路线、密密麻麻的电线杆，活脱脱的一个十八线乡镇，破旧、荒凉、贫民窟一样的环境，就这？？？

但从环线来看，距离西四环仅仅700米，保利熙瑞打造了3-5 层纯洋房低密盘，定位终极改善，取证12万+的均价，最高14.76万，总价约 1630 万 - 4087 万。

反差巨大，“贫民窟”里打造终极豪宅，保利将如何突围？

同中海树村的豪宅项目【安澜北京】一样，都是做好了示范区，才敢开放。

没有了任何价格优势，只能靠产品力打动客户了。

拿地后这10个月，保利也没闲着，干了几件重要的事，除了按部就班的做好产品和示范区，有两件值得一提的事：

第一是，项目北部2KM是西郊机场，项目在跑道正下方，规划控高15米，保利经过与空军机场主管部门沟通最终审批变成了18米。

第二是，海淀此前没有阳台，建发海晏突破了0.3米的“一步阳台”，安澜北京突破了0.5米的“防火挑檐”。

从保利熙瑞开始，海淀算是有了真阳台。

项目官方称阳台进深为0.5，实际为0.7-1米，已经超越了昌平的阳台尺度。

那么接下来，海淀上地的0702地块项目、西北旺地块项目，都值得期待了。

这两件事，可能改变项目的命运。

下面我们来看看项目的产品亮点。

纯洋房社区：14栋3-5层楼，容积率仅1.43，无高层无配建，居住密度极低。

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高得房率：普遍83%-87%，因赠送阳台实际使用率更高，北侧设备空间可以当阳台，南侧花池实际0.7-1米，实际得房率可能超过90%。

全四居起步：主力165㎡起，主打“四叶草”格局（四个卧室在四角互不打扰），240㎡楼王做到南向四面宽16.5米，带保姆间。

约140m²户型，经典四叶草格局，南向三面宽，LDK 一体化，独立入户玄关，南北双阳台，全明两卫；层高 3.05m，基础得房率约 84%，综合可达 90%+。

约 165㎡四室两厅三卫，南向双套房，5米宽厅，LDKB 一体化，独立玄关，北向双次卧（270° 转角窗），南向开敞阳台，层高 3.1m。

主卧独立衣帽间 + 淋浴 + 飘窗，次南向套房带独立卫浴；完美适配二胎 / 三代同堂的户型。

约 208㎡ 四室两厅三卫，6.8m 超级宽厅，南向双套房，独立保姆间 + 家政间；主卧双开门，双衣帽间，主卫配浴缸；厨房面宽 3.6m，可放双开门冰箱 + 中岛；层高 3.2m。

约 240㎡ 四室两厅三卫，终极改善，楼王户型。

南向四面宽约 16.5m，三套房 + 保姆间，双开门入户，南北双阳台，超大 LDK 横厅；主卧男女双衣帽间 + 大浴缸 + 飘窗；两个南向套房 + 一个北向套房，全屋无暗角；公共区与私密区完全分离，层高 3.3m，得房率综合 92%+。

项目精装标准高，厨电用瑞族（高于嘉格纳），外立面为石材 + 铝板，品质感强，配5000㎡会所 + 下沉庭院 + 地下游园动线，东西两区地下连通，高端社区配套完善。

项目的优缺点都非常明显，保利熙瑞的核心卖点亮点在于“海淀西四环+低密纯洋房”的稀缺组合，简单说，就是花2000万+买一个“闹中取静”的终极改善居所。

但项目的环境很难改善，不要幻想周边有优质配套，空军飞机航道之下，保密、控高、限建，三道紧箍咒一戴，永远别指望什么大型商业综合体、高端城市界面。

北侧的京门铁路，虽然跑火车频率很低，给西郊机场送物资，但铁路割裂的不只是交通，更是城市更新的可能性。

头顶有航道、北侧有铁路，选房需注意。

从城市界面、产业、教育配套，保利熙瑞都不如海淀上地功德寺和0702、清河朱房，但环线占优、低密度产品有一定优势。

项目适合预算2000万+、喜欢海淀西部，且能接受周边环境的终极改善家庭。

最后谈谈价格，项目备案均价为12.6万/㎡，这个价格，显然高了。

如果放在几年前，这个项目，开盘靠图纸和PPT就能清盘，但这几年，楼市下滑，ARMY反腐，对京西海淀楼市影响很大。

周边有一些大院和航天系统，本来是目标群体，但这个总价的豪宅，军工系统的人买房等于自首，所以现在购房群体没那么大。

如果9折开售，单价11万左右，还可以。

如果按照备案价12万+开售，就pass吧。

最后总结：产品力强、低密稀缺、海淀归属是核心优势；配套成熟度一般、城市界面差、总价门槛高是主要短板，适合预算充足、偏爱低密居住的海淀 / 西城改善家庭。

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