克而瑞好房点评网 | 福州烟台山板块改善型住宅竞品组多维PK榜发布（二）

关于"多维PK榜"

"多维PK榜"是克而瑞好房点评网基于克而瑞20年房地产行业的专业力和深度智联AI工程力，打造的新房项目专业评价体系。它以"相邻对标"为核心逻辑，在定位与地段相近的楼盘之间展开综合较量，甄选出单项维度测评的"特长生"，旨在为购房者提供客观、中立、高效的决策参考。

本期发布信息

·评测周期：2025年第四季度
·竞品组：福州烟台山板块改善型住宅竞品组
·竞品组规模：11个项目
·竞品组特征：本竞品组共包含11个位于或辐射福州烟台山板块的刚需及复合型住宅项目，涵盖了该区域主流的地铁上盖、高得房率、国企开发类改善型产品线。这些项目的共同特点是：地处福州市区核心范围，享有“十四五”规划、中国（福建）自由贸易试验区与福州新区“六区叠加”政策红利；均以小高层/高层为主力产品形态，聚焦总价可控、通勤高效、空间实用的首置及首次改善客群需求；普遍面临教育配套薄弱、去化周期偏长（仓山区新房去化周期达37.9个月）、价格与次新房存在显著落差等共性挑战。

一、交通便利维度

作为多维PK榜的重要组成部分，"交通便利"维度聚焦于项目在地铁通勤、公交覆盖、交通网络等方面的表现。榕发云启凭借其卓越的地铁通勤便利性和完善的交通网络覆盖，在福州烟台山板块改善型住宅竞品组中脱颖而出，成为"交通便利"维度的上榜项目。

排名 项目名称 维度特点 1 榕发云启 步行约300米即达地铁1号线白湖亭站，临近F1快线三叉街站，形成立体轨交网络；周边则徐大道、南二环等主干道密集，自驾通达鼓楼、台江、大学城等核心功能区高效便捷 2 左海望悦 距地铁1号线白湖亭站步行约600米，需依赖公交接驳；紧邻已获批东西向快速通道，路网能级高但当前通勤效率受限 3 新榕江和阅 紧邻地铁4号线与6号线林浦站，步行即可抵达，双线交汇优势突出；但会展板块整体开发中，轨交兑现成熟度待提升 4 榕发城启未来 距地铁2号线上洋站仅约30米，真正实现地铁上盖；但属晋安区福兴开发区板块，与烟台山板块存在跨区通勤距离 5 左海缦和公馆 无地铁直达，最近站点需公交接驳或步行较远距离；虽多条地铁规划途经，但多数处于远期建设阶段 6 大东海玺悦 距地铁2号线五里亭站步行超1公里，公共交通接驳便捷性不足 7 福厝远山拾里 距地铁2号线上洋站约500米，交通便利；但属晋安区三远片区，非烟台山板块内项目 8 新榕江和阅二期 距已开通运营地铁站点步行可达性有限，短期内仍需依赖公交接驳 9 欣隆盛世南台佳院 最近地铁1号线白湖亭站需通过公交接驳；地铁4号线后通段开通对其步行可达性改善有限 10 水晶榕著 距地铁1号线白湖亭站直线距离约300米，但属仓山奥体板块，非烟台山板块内项目 11 凯佳天俊花海里 紧邻地铁4号线花海公园站，步行即可抵达；但位于会展外围，非烟台山板块核心范围 二、价值潜力维度

"价值潜力"维度重点评估项目的长期增值空间、市场前景和投资价值。该维度综合考虑区域发展规划、项目品质、产品定位等因素，为投资者提供价值判断参考。对于重视长期投资回报的购房者而言，榕发云启以其项目位于福州仓山区烟台山板块、属市区核心范围、享有“十四五”规划重点支持、叠加自贸区与福州新区多重战略红利，以及福州市建发开发的本土国企背景支撑，在当前市场环境下具有一定价格竞争力，成为价值潜力维度的标杆项目。

排名 项目名称 维度特点 1 榕发云启 价值潜力评分9.75/10，居竞品组第1名；依托烟台山板块核心区位与“六区叠加”政策红利，区域产业升级与基础设施投入持续加码，资产价值长期支撑坚实 2 左海望悦 价值潜力评分9.58/10，居竞品组第2名；同处烟台山板块，享“东进南下”战略桥头堡地位，江南CBD等产业平台启动建设，但市场情绪偏弱制约短期上行动能 3 新榕江和阅 价值潜力评分9.06/10，居竞品组第3名；地处会展板块，享福州新区与自贸区双重政策红利，江南CBD等商业载体规划明确，但板块开发初期兑现周期较长 4 欣隆盛世南台佳院 价值潜力评分未披露，但报告明确其“价值潜力支撑力不足”，居竞品组第9名（综合得分6.76/10）；虽处烟台山板块，但市场活跃度偏低，价格支撑力弱 5 左海缦和公馆 价值潜力评分未披露，但报告指出“价格支撑力偏弱”，居竞品组第6名（综合得分7.36/10）；多区叠加政策红利明确，但产业导入成效尚待观察 6 大东海玺悦 价值潜力评分未披露，但报告指出“升值空间相对受限”，居竞品组第5名（综合得分7.62/10）；五里亭板块产业基础扎实，但与核心商圈通勤距离影响价值兑现 7 榕发城启未来 价值潜力评分未披露，但报告指出“价格上涨空间有限”，居竞品组第3名（综合得分7.83/10）；晋安区GDP增长稳健，但去化周期长达23.4个月制约资产保值能力 8 福厝远山拾里 价值潜力评分未披露，但报告指出“价格上行压力显著”，居竞品组第7名（综合得分7.26/10）；福兴开发区产业集聚，但配套成熟度待提升 9 水晶榕著 价值潜力评分未披露，但报告指出“保值与增值能力构成一定挑战”，居竞品组第10名（综合得分6.62/10）；虽具多重政策利好，但品牌溢价能力明显逊于主流房企 10 新榕江和阅二期 价值潜力评分未披露，但报告指出“价值兑现高度依赖区域产业导入进度”，居竞品组第8名（综合得分7.17/10）；会展板块尚处开发初期，城市界面待完善 11 凯佳天俊花海里 价值潜力评分未披露，但报告指出“价格上涨动能有限”，居竞品组第11名（综合得分5.27/10）；会展外围板块，教育、医疗、商业均处培育期，三甲医院缺失 三、区域价值维度

"区域价值"维度评估项目所在区域的城市地位、商业活力、配套完善度等因素。该维度反映了项目周边环境的成熟度和区域的长期发展潜力。左海望悦凭借其优越的地理位置和完善的区域配套，成为该板块区域价值的代表项目。

排名 项目名称 维度特点 1 左海望悦 区域价值总分8.18/10，居竞品组第1名；紧邻SM广场（2027年开业）与白湖亭万达，地铁1号线步行可达，医疗、商业、轨交三位一体，区域价值支撑扎实 2 榕发云启 区域价值总分7.70/10，居竞品组第2名；地处烟台山板块核心区，地铁1号线300米、F1快线临近，3公里内三甲医院密集、SM城市广场在建，但教育配套薄弱、主干道拥堵制约体验 3 榕发城启未来 区域价值总分8.84/10，居竞品组第1名（注：虽属晋安区，但测评纳入本竞品组并获最高分）；依托晋安火车站枢纽，坐拥地铁2/3号线及滨海快线交汇预期，三甲医院与品牌教育资源密集，产业与交通双轮驱动 4 左海缦和公馆 区域价值总分7.81/10，居竞品组第3名；享烟台山文教底蕴与成熟商圈，但无地铁直达、通勤依赖接驳，商业需待2027年SM广场落地，存在阶段性断档 5 新榕江和阅 区域价值总分6.78/10，居竞品组第4名；虽处市区，但商业依赖远距车行、生态受铁路高压线干扰，区域价值支撑力明显不足 6 新榕江和阅二期 区域价值总分未披露，但报告指出“配套成熟度存在不确定性”，居竞品组第8名（综合得分7.17/10）；会展板块配套兑现周期相对较长 7 大东海玺悦 区域价值总分未披露，但报告指出“教育、医疗、商业资源支撑有限”，居竞品组第5名（综合得分7.62/10）；3公里范围内缺乏大型商业综合体及三甲医院 8 福厝远山拾里 区域价值总分未披露，但报告指出“教育、医疗等生活配套信息披露不足”，居竞品组第7名（综合得分7.26/10）；周边配套需依赖区域整体完善 9 欣隆盛世南台佳院 区域价值总分6.75/10，居竞品组第5名；缺优质学位、商业依赖远距车行，区域价值支撑力不足 10 水晶榕著 区域价值总分未披露，但报告指出“多数商圈及产业园区尚处于规划建设阶段”，居竞品组第10名（综合得分6.62/10）；奥体板块规划前景明朗但兑现周期长 11 凯佳天俊花海里 区域价值总分5.47/10，居竞品组第11名；虽近地铁4号线花海公园站，但位于会展外围，教育、医疗、商业均处培育期，三甲医院缺失 四、医疗配套维度

"医疗配套"维度重点评估项目周边的医疗资源、医院距离、医疗服务水平等因素。该维度对于改善型家庭尤为重要，直接关系到居住的安全感和生活品质。榕发云启以其丰富的医疗资源和便利的医院距离，成为医疗配套维度的标杆项目。

排名 项目名称 维度特点 1 榕发云启 医疗配套评价9.8/10，居竞品组第1名；3公里范围内汇聚福州市第二医院等多家三甲医疗机构，医疗资源密集且步行/车行可达性俱佳 2 左海望悦 医疗配套评价未单独披露，但报告指出“医疗、商业、轨交三位一体”，居竞品组第2名；3公里内有福州市第二医院等三甲医院 3 榕发城启未来 医疗配套评价未单独披露，但报告指出“三甲医院与品牌教育资源密集”，居竞品组第3名；依托晋安火车站枢纽，医疗资源密集 4 左海缦和公馆 医疗配套评价未单独披露，但报告指出“医疗配套则有福州市第二医院等三甲医疗机构”，居竞品组第4名；3公里范围内有福州市第二医院 5 新榕江和阅 医疗配套评价未单独披露，但报告指出“医疗配套支撑有限”，居竞品组第5名；会展板块医疗资源尚处培育期 6 新榕江和阅二期 医疗配套评价未单独披露，但报告指出“医疗配套需依赖区域整体完善”，居竞品组第8名 7 大东海玺悦 医疗配套评价未单独披露，但报告指出“周边无市级重点学校及三甲医院”，居竞品组第6名；教育与医疗资源支撑有限 8 福厝远山拾里 医疗配套评价未单独披露，但报告指出“医疗配套资源相对分散”，居竞品组第7名；需依赖区域整体配套的长期完善 9 欣隆盛世南台佳院 医疗配套评价未单独披露，但报告指出“医疗配套支撑有限”，居竞品组第9名；老城区地段属性，医疗资源未形成突出优势 10 水晶榕著 医疗配套评价未单独披露，但报告指出“医疗教育资源亦在稳步提升”，居竞品组第10名；周边医疗配套基础扎实但未达三甲密集水平 11 凯佳天俊花海里 医疗配套评价未单独披露，但报告指出“三甲医院缺失”，居竞品组第11名；会展外围板块，医疗资源严重缺失 五、市场口碑维度

"市场口碑"维度反映项目在市场中的认可度、客户满意度和品牌影响力。该维度基于购房者的真实评价和市场反馈，是项目综合竞争力的重要体现。榕发云启凭借其福州骨干国企开发背景、AA+信用评级、多年本地交付口碑形成的强信任背书，以及高得房率、地铁上盖区位等核心优势，在市场口碑维度获得了最高评分。

排名 项目名称 维度特点 1 榕发云启 市场口碑总分8.72/10，居竞品组第1名；开发商口碑9.75/10（第1名）、项目口碑8.84/10（第1名），物业口碑7.57/10（第4名），三重口碑全面领先 2 左海望悦 市场口碑总分未披露，但开发商口碑9.03/10（第2名）、项目口碑未披露，居竞品组第2名；福州左海集团AAA级国企开发，政府背书强 3 左海缦和公馆 市场口碑总分未披露，但开发商口碑9.02/10（第3名），居竞品组第3名；同属福州左海集团，政府全资，基建经验丰富 4 福厝远山拾里 市场口碑总分未披露，但物业口碑9.75/10（第1名），居竞品组第4名；万科物业加持，服务品质扎实可靠 5 凯佳天俊花海里 市场口碑总分未披露，但物业口碑9.53/10（第2名），居竞品组第5名；厦门万科物业提供服务，品质稳定可靠 6 水晶榕著 市场口碑总分未披露，但物业口碑8.22/10（第3名），居竞品组第6名；厦门住总物业提供服务，国企背书保障服务持续性 7 榕发城启未来 市场口碑总分未披露，但开发商口碑8.3/10（第4名），居竞品组第7名；世界500强背景，交付口碑稳 8 大东海玺悦 市场口碑总分未披露，但开发商口碑6.54/10（第5名），居竞品组第8名；本土实力民企，区域销售前十 9 新榕江和阅二期 市场口碑总分未披露，但开发商口碑5.97/10（第8名），居竞品组第9名；信息缺失，口碑尚处培育阶段 10 新榕江和阅 市场口碑总分未披露，但开发商口碑4.07/10（第10名），居竞品组第10名；未披露开发主体，履约能力存疑 11 欣隆盛世南台佳院 市场口碑总分未披露，但开发商口碑4.07/10（第10名），居竞品组第11名；信息缺失，暂无明确优势 六、教育资源维度

"教育资源"维度重点评估项目周边的学校质量、教育配套、学区房价值等因素。该维度对于有子女的改善型家庭至关重要，直接影响到家庭的长期生活规划。榕发城启未来以其优质的教育资源和突出的学区房价值，成为教育资源维度的标杆项目。

排名 项目名称 维度特点 1 榕发城启未来 教育评价未单独披露，但报告明确“规划配建幼儿园，并引入麦顶小学分校”“与清华附中福州学校仅一街之隔”，居竞品组第1名；教育配套含学前至初中完整体系，辐射名校资源明确 2 福厝远山拾里 教育评价未单独披露，但报告明确“已明确落定鼓山苑小学与格致中学鼓山校区”，居竞品组第2名；划片优质公办学校，满足基础就学需求 3 左海缦和公馆 教育评价未单独披露，但报告指出“教育资源涵盖麦顶小学、福建师大附小等优质校群”，居竞品组第3名；3公里范围内优质校群密集，基础生活配套体系成熟 4 新榕江和阅 教育评价未单独披露，但报告指出“教育配套尚不完善”，居竞品组第4名；会展板块教育配套尚处培育期 5 榕发云启 教育评价4.1/10，居竞品组第11名；区域内以普通公办学校为主，缺乏区级以上重点中小学，优质幼儿园稀缺，国际教育资源几近空白 6 左海望悦 教育评价未单独披露，但报告指出“教育配套支撑有限”，居竞品组第5名；虽处烟台山板块，但优质学位资源未形成明确辐射 7 新榕江和阅二期 教育评价未单独披露，但报告指出“教育配套需依赖区域整体完善”，居竞品组第8名；会展板块教育配套兑现周期长 8 大东海玺悦 教育评价未单独披露，但报告指出“周边无市级重点学校”，居竞品组第6名；教育资源支撑有限 9 欣隆盛世南台佳院 教育评价未单独披露，但报告指出“缺乏优质名校资源”，居竞品组第9名；三叉街板块教育配套薄弱 10 水晶榕著 教育评价未单独披露，但报告指出“教育资源涵盖麦顶小学分校等学校”，居竞品组第10名；奥体板块教育资源基础扎实但非顶尖 11 凯佳天俊花海里 教育评价未单独披露，但报告指出“基础教育配套尚显薄弱”，居竞品组第11名；会展板块教育配套尚处培育期 七、生活配套维度

"生活配套"维度评估项目周边的商业设施、餐饮娱乐、便利店、超市等日常生活配套。该维度直接关系到居民的日常生活便利度和生活品质。榕发云启凭借其强大的商业活力和完善的生活配套，成为生活配套维度的标杆项目。

排名 项目名称 维度特点 1 榕发云启 商业配套评价9.3/10，居竞品组第1名；直线约30米即SM城市广场（在建），1公里内聚集中骏世界城、麦德龙、沃尔玛等成熟商业体，基础生活与休闲娱乐需求均可满足 2 左海望悦 商业配套评价未单独披露，但报告指出“紧邻SM广场（2027年开业）与白湖亭万达”，居竞品组第2名；商业氛围浓厚、能级突出 3 左海缦和公馆 商业配套评价未单独披露，但报告指出“3公里范围内汇聚仓山万达广场、爱琴海购物公园等大型商业综合体”，居竞品组第3名；商业氛围浓厚、能级突出 4 榕发城启未来 商业配套评价未单独披露，但报告指出“3公里范围内汇聚福州荟聚、泰禾广场等多个大型商业综合体”，居竞品组第4名；商业氛围浓厚 5 凯佳天俊花海里 商业配套评价未单独披露，但报告指出“周边已聚集白湖亭万达广场、沃尔玛、麦德龙等成熟商业资源”，居竞品组第5名；商业资源丰富但部分需跨江抵达 6 水晶榕著 商业配套评价未单独披露，但报告指出“周边汇聚SM城市广场（在建）、世界城综合体、麦德龙等多元商业资源”，居竞品组第6名；商业配套成熟度均衡 7 新榕江和阅 商业配套评价未单独披露，但报告指出“SM福州仓山预计2027年建成”，居竞品组第7名；会展板块商业配套尚在建设中 8 新榕江和阅二期 商业配套评价未单独披露，但报告指出“高端商业配套的兑现存在不确定性”，居竞品组第8名；配套成熟度存在不确定性 9 福厝远山拾里 商业配套评价未单独披露，但报告指出“周边商业配套成熟，涵盖宜家商场、金融街万达等大型商圈”，居竞品组第9名；商业配套成熟但非烟台山板块内 10 欣隆盛世南台佳院 商业配套评价未单独披露，但报告指出“商业依赖外部成熟配套”，居竞品组第10名；社区自身商业体量小，依赖外部资源 11 大东海玺悦 商业配套评价未单独披露，但报告指出“3公里范围内缺乏大型商业综合体”，居竞品组第11名；商业配套能级较低 八、社区配套维度

"社区配套"维度评估项目内部的社区设施、公共空间、物业服务等因素。该维度反映了项目的社区品质和居住体验。榕发云启凭借其完善的社区配套和充足的公共空间，成为社区配套维度的标杆项目。

排名 项目名称 维度特点 1 榕发云启 社区配套评价9.08/10，居竞品组第1名；绿化率达30%，配建儿童乐园、环形跑道及基础健身区，车位比接近1:1，停车相对便利，整体配套以实用为主，契合刚需定位 2 水晶榕著 社区配套评价未单独披露，但报告指出“规划包含300米夜光跑道及下沉式多功能泛会所”，居竞品组第2名；基础功能齐全，覆盖全龄段活动空间 3 福厝远山拾里 社区配套评价未单独披露，但报告指出“规划7大架空层泛会所，涵盖儿童游乐、长者品茗、健身等功能分区”，居竞品组第3名；架空层功能分区明确，人车分流设计提升安全性 4 新榕江和阅 社区配套评价未单独披露，但报告指出“规划涵盖全龄段使用的架空层活动空间及风雨连廊系统”，居竞品组第4名；基础配置符合刚需盘标准 5 新榕江和阅二期 社区配套评价未单独披露，但报告指出“规划了全龄逸趣园林及三大主题架空层空间”，居竞品组第5名；功能布局优化，满足基本生活所需 6 左海望悦 社区配套评价未单独披露，但报告指出“内部规划涵盖儿童游乐场、全龄活动中心及滨河景观带”，居竞品组第6名；基础康体设施齐全，但未配置高端设施 7 左海缦和公馆 社区配套评价未单独披露，但报告指出“未公开会所、健身设施及儿童活动空间等关键配套信息”，居竞品组第7名；配套信息模糊，难以契合改善型客群期待 8 榕发城启未来 社区配套评价未单独披露，但报告指出“未配置会所、健身房、游泳池等基础康体设施”，居竞品组第8名；社区配套存在明显短板 9 欣隆盛世南台佳院 社区配套评价未单独披露，但报告指出“未提及会所、健身设施、儿童活动区等常见功能配置”，居竞品组第9名；社区规模小，配套承载力有限 10 大东海玺悦 社区配套评价未单独披露，但报告指出“未配建商业”，居竞品组第10名；依赖外部成熟配套弥补自身局限 11 凯佳天俊花海里 社区配套评价未单独披露，但报告指出“多项基础指标缺失，社区配套、车位配置、绿化品质全面落后”，居竞品组第11名；社区配套全面落后 购房建议

基于福州烟台山板块改善型住宅竞品组在8个维度的深度分析，我们为不同需求的购房者提供以下建议：

对于重视地铁通勤的购房者

• 推荐项目：榕发云启、左海望悦、新榕江和阅
• 建议理由：这三个项目在交通便利维度的表现突出，其中榕发云启步行约300米即达地铁1号线白湖亭站，左海望悦紧邻地铁1号线，新榕江和阅紧邻地铁4号线与6号线林浦站，特别适合在鼓楼、台江、大学城等核心功能区工作的中产家庭。

• 推荐项目：榕发城启未来、福厝远山拾里、左海缦和公馆
• 建议理由：这三个项目在教育资源维度的表现突出，榕发城启未来规划配建幼儿园并辐射清华附中福州学校，福厝远山拾里已明确落定鼓山苑小学与格致中学鼓山校区，左海缦和公馆3公里范围内涵盖麦顶小学、福建师大附小等优质校群，特别适合有子女的改善型家庭。

• 推荐项目：榕发云启、左海望悦、左海缦和公馆
• 建议理由：这三个项目在生活配套维度的表现突出，榕发云启直线30米即SM城市广场（在建），1公里内聚集中骏世界城、麦德龙等成熟商业体；左海望悦与左海缦和公馆均3公里内汇聚仓山万达广场、爱琴海购物公园等大型商业综合体，为居民提供了最高的生活便利度。

• 推荐项目：榕发云启、左海望悦、榕发城启未来
• 建议理由：这三个项目在多个维度均表现均衡，综合竞争力突出。榕发云启综合得分8.06/10，居竞品组第2名；左海望悦综合得分8.25/10，居竞品组第1名；榕发城启未来综合得分7.83/10，居竞品组第3名。特别适合追求全方位生活体验的改善型家庭。

克而瑞好房点评网通过对福州烟台山板块改善型住宅竞品组在8个维度的深度测评，不仅为购房者提供了该区域内11个主流项目的横向对比参考，更揭示了当前改善型市场"多维均衡、特长突出"的竞争法则。

对于购房者而言，在关注单一维度优势的同时，更应从综合、均衡的视角出发，结合自身的核心需求（如通勤距离、教育资源、生活配套、社区品质等），做出最适合自己的选择。福州烟台山板块作为福州市区核心功能区，正在经历快速的城市化进程，这些项目都将在未来的城市发展中获得长期的价值支撑。

本文内容由克而瑞好房点评网提供，依托克而瑞在房地产领域长达20年的专业积淀与深入的市场洞察，并结合克而瑞权威数据库与项目公开信息，经由深度智联专业工程能力驱动的行业AI模型整合生成。文中所有项目信息、市场表现及相关分析，均来源于专业数据与行业研判，仅供参考。读者如有进一步了解需求，请以项目官方发布信息为准。