解读广州今年卖地计划：“三高”呼应市场需求提振预期

在马场路地块火爆开局之后，近期广州举行的2026年春季土地推介会继续释放了强烈的提振市场政策信号。

相比以往，今年推介会呈现出“三高”的特点：房企参与度高、政府让利程度高、市场调控精准度高。不仅参会的房企数量超过去年，出席活动的政府官员从去年市职能部门的副局长升格成为分管城建的副市长。此外，本次推出的支持分用途核算土地出让、允许开发商联合竞买等利好措施向市场实实在在让利，再加上在地块供应上针对前期楼市库存消化充分的区域上新的精准调控，一套“三高”组合拳下来，强烈提振市场预期的政策意图呼之欲出。

在近年来广州住宅用地出让的金额和规模逐步下行的趋势下，趁着今年“十五五”开局之际连续出手扭转趋势、提振预期已经成为当前楼市政策的主线。马场路地块火爆开局是第一个信号，年后的全市高质量发展大会主会场首次出现开发商上台发言是第二个信号，而本次的春季土地推介会的“三高”是第三个信号。三箭齐发之后，今年广州楼市最终能交出怎样的成绩单也格外值得期待。

土地供应减量提质，精准瞄准市场需求

在今年的土地推介会上，参会的开发商达到70多家，数量明显比去年50多家要高，开发商类型包括了央企、本地国企、外地国企、港企、民企等，显示今年广州卖地计划受到了更多开发商的关注。市场第三方机构广州中原地产也认为，今年推介会的房企参与度创新高，显示目前市场信心显著回升。

从蓝皮书展示的今年计划供应的居住用地规模看，减量提质成为显著特点，今年计划供应的居住用地119宗，较去年的134宗要少，减量的范围主要集中在中心城区，除了越秀区从去年的1宗增加到今年的2宗、黄埔从3宗增加到5宗之外，其他城区都是地块数量和面积双减：海珠较去年减少了10宗，用地面积从去年的24.5公顷减少至今年的8.6公顷；天河减少了7宗，用地面积从49.5公顷降至25.4公顷；白云减少了6宗，用地面积从118.2公顷降至70.3公顷；荔湾减少了2宗，用地面积从47.6公顷降至34.5公顷。

提质方面，本次推出的中心城区居住用地近半数用地面积控制在2.5公顷以内，36%的建筑面积在5万平方米以下，近一半地块容积率低于2.5。这批体量适中、指标优质的地块，普遍配齐了教育、交通与商业资源，既契合中心城区改善型住宅的市场需求，也为企业降低了前期开发成本与资金压力。

从住宅用地的分布区域看，根据区域楼市的消化能力精准把控新增供应量成为最大的特点。

去年海珠重点供地的琶洲今年保持了节奏，没有再供地，这一点也体现了对区域市场的呵护，在前期供应量充分消化完之后再重新上货。海珠今年供地的重点是西部的工业大道沿线，本次上架了三块地，这一带现有的楼盘普遍已经卖了两三年，市场消化进度较为理想，因此今年这里成为供应的主力。

今年荔湾有部分住宅地块是去年供地计划中没有卖完的，主要包括荔湾的芳村客运站地块、葵蓬南地块、大坦沙地块等，属于白鹅潭片区，这里也是今年荔湾供地的主要区域，在当前白鹅潭商圈已经成形起势之后，这里的市场需求已经充分培育，相应地也是今年供地的主力。去年荔湾供地的另一个区域石围塘今年没有再供地，而是新增了一宗位于中山八路的地块，目前该区域在售的两个楼盘在两三年前开卖，整个区域的新房库存较低，市场具有上新需求。

天河区今年的住宅地块基本以去年供而未卖的为主，国际金融城三宗地块继续推向市场。在国际金融城的限高问题解决之后，整个区域的发展势头后劲十足，目前已集聚了中国人寿、太平保险、农业银行、南粤银行等17家金融机构总部，29栋甲级写字楼已全面投用，该区域的现有楼盘也是目前全市的豪宅集中地，目前上架的三块住宅用地同时也兼容商业性质，用地面积不大但是容积率较高，未来有望成为区域的高端产品标杆。除了金融城之外，大观路、黄村等区域的地块也是去年的旧货，今年新上架的住宅地块位于天河区北部凤凰山森林公园附近，生态优势明显，目前周围以各类职业院校为主，暂时没有在售楼盘。

供地分布呼应楼市小阳春结构性回暖

马场路地块规划效果图

在今年广州土地推介会举办的同时，3月份楼市小阳春的数据也在市场端形成了积极回应，近期多家市场第三方机构监测的数据都显示，当前广州楼市活跃度明显提升，呈现结构性回暖特征，尤其中心城区刚需及改善型项目表现稳健。

中原地产的数据显示，3月上半月广州新房市场累计网签21.66万平方米，对比2月同期上升48%；新房供应新增14.43万平方米，对比2月同期上升31%，在春节假期积压客户、马场地块带动高端市场复苏、近郊旧规项目降价促销等利好带动下，多个重点楼盘的来访量和认购量连续3周环比上涨，带动小阳春热度。

二手房市场也同样回暖。3月上半月广州二手房市场成交4225套，较2月同期上升43.3%。进入3月后，二手房市场交易活跃度显著提升，客户观望情绪放缓，叠加学位房需求高峰，二手房周度成交量稳步提升，周成交突破2400套以上水平。

对于近期楼市小阳春的走势，克而瑞广佛分析师赵仁婕发布的市场研报称其属于“核心区快、外围区慢”的结构性行情。

研报指出，目前楼市行情仅集中于核心区域，其中改善型、顶级豪宅率先走高，海珠区、珠江新城等核心区域及板块豪宅项目到访量、去库存速度均处于市场高位，是本轮回暖的核心支撑板块。核心区优质学区房去库存也在加速，天河、越秀等区域带优质学区属性的房源挂牌周期明显缩短，部分热门学区房源挂牌一周内即可成交。

作为对比，在本轮小阳春行情中刚需项目仍需通过让利实现走量，外围城区刚需楼盘普遍需推出折扣、购房补贴等促销政策才能达到预期销售目标，无让利的平价项目销售速度迟缓。特别是远郊非优质房源销售压力较大，从化、增城等远郊区域无配套、无学区的非核心房源库存周期仍处高位，即便降价促销也难以实现快速走量。

上述中心城区成交量走高的情况也印证了今年以来广州通过中心城区优质地块出让提振市场情绪的做法已经收到了明显的效果。

今年1-3月份广州住宅用地土地成交总价达252.85亿元，金额已经达到去年全年卖地总额506.6亿元的一半，成交溢价率达24.4%，较2025年同期0.47%的溢价水平大幅提升，中指研究院等机构的研报特别强调，年初马场路地块火爆为后续土地市场热度延续及核心区楼市预期修复提供了重要支撑。

今年初，市住建局表示要系统推进“控增量、去库存、优供给”，改善和稳定房地产市场预期，合理确定住房需求，科学安排土地供应、引导配置金融资源，推动市场供需均衡。

如今楼市三月小阳春的回暖和住宅用地的供应减量提质精准调控也印证上述措施正在有条不紊地落地推进，预计在后续更多提振市场预期的政策措施下，今年无论是土地市场还是住宅市场都有望交出更为亮丽的成绩单。

采写：南都N视频记者 魏凯