韩国,首尔特别市
韩国国土交通部公布最新住房统计数据显示，截至2月底，全国已竣工未售住宅达到6.6208万套，虽然环比小幅下降0.6%，但其中被视为“恶性库存”的竣工后未售住宅却逆势升至3.1307万套，环比增加5.9%，时隔14年再次突破3万套关口，上一次出现类似规模是在2012年3月的3.0438万套。
从结构来看，这一库存问题并非均匀分布，而是明显集中在地方地区。数据显示，86.3%的竣工未售住宅位于首都圈之外，其中大邱以4296套位居全国第一，环比暴增36.1%，成为增长最明显的地区。其后依次为庆尚南道3629套、庆尚北道3174套、釜山3136套、忠清南道2574套、京畿道2359套、济州2213套及全罗南道1926套。这种区域集中，意味着房地产压力正在向地方城市集中，而非全国同步扩散。
供应端的数据同样呈现出“错位”特征。2月全国住房开工量达到1.4795万套，环比增长30.8%，地方地区增长幅度高达122%，显示开发端仍在加速推进；但与此同时，实际竣工量仅为1.5064万套，环比大幅下降32.6%，其中首都圈下降51%，首尔下降55.4%。也就是说，新项目在增加，但真正进入市场的房源却在减少，供需节奏出现明显不匹配。
交易层面也反映出类似变化。2月全国住房买卖成交量为5.7785万笔，环比下降6%，但同比仍增长14%，说明市场仍有一定活跃度，但增长动力已开始减弱。相比之下，租赁市场变化更加明显，全国租赁交易量达到25.3423万笔，其中全租房交易同比大幅下降26%，而月租房交易则同比增长1.1%。
更关键的数据在结构上。今年1至2月，月租交易占比已达到68.3%，较去年同期的61.4%上升6.9个百分点，逼近七成。这意味着韩国租赁市场正在从传统的“全租主导”模式，加速向“保证金+月租”模式转型。
如果将这些数据放在一起看，可以看到一个较为清晰的变化路径。一方面，部分地区房源开始积压，特别是地方城市库存压力上升；另一方面，居民购房与租房行为正在发生改变，租赁模式逐渐向现金流更稳定的月租转移。
库存上升与租赁结构变化之间并非孤立现象。当房价、利率及贷款环境发生变化时，购房需求会受到抑制，而租赁需求则相应增强。但在租赁内部，全租这种一次性大额资金模式也开始受到限制，进一步推动市场向月租过渡。
从区域角度来看，首都圈与地方之间的差距正在扩大。首都圈库存相对可控，而地方库存快速积累，显示人口流动与需求集中仍在持续影响房地产结构。这种分化，使房地产市场不再呈现统一走势，而是逐步转向“核心区域稳定、非核心区域承压”的格局。
整体来看，这组数据反映的并不是单一的市场波动，而是房地产运行逻辑正在发生变化。从“卖房为主”转向“租赁为主”，从“全租模式”转向“月租模式”，再到“区域分化加剧”，多重因素叠加，使市场进入一个新的阶段。
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