房地产税迟迟落不了地？未来五年还会推行么？

最近，十五五规划纲要已经发布，然而与此前三次五年规划有个很大不同的是，这次并没有提到房产税。

回想一下，“房产税”第一次出现在我国五年规划里，是“十二五”规划，当年提出：“研究推进房地产税改革”。

后来到了“十三五”和“十四五”，又都明确提出要“推进房地产税立法”。

前些年，财政部原部长楼继伟还发文呼吁尽快推房地产税试点。可奇怪的是，喊了这么久，房产税的扩围却一直没动静。这次规划里干脆不提了，到底是为啥？

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为啥房地产税在五年规划中消失了？

新一届五年规划不再提房地产税，其实释放了一个很明确的信号：眼下房地产的头等大事，是“稳住市场”。

毕竟这些年楼市的情况已经和过去完全不一样了。房地产税第一次被写入五年规划是2011年的“十二五”，一直到2021年的“十四五”，这十年间，房价总体在持续上涨。

那时候提房地产税，逻辑很清楚——如果能落地，就能通过增加多套房持有成本，在一定程度上抑制投机炒房。

但2021年之后，楼市进入深度调整期，现在正处在筑底修复的阶段。如果这时候硬推房地产税，等于给还在恢复中的市场又加一道成本，不仅影响大家对房价的预期，也会让很多人不敢买房。

这和当前“着力稳定房地产市场”的政策基调也是相悖的。所以，政策上选择先把这件事放一放，其实也是为市场恢复留出时间和空间。

另外，现在暂缓推进，也有利于减轻中低收入群体的负担，更有利于提振内需。

虽说房地产税当初设计的初衷是“保刚需、抑投机”，主要针对的也是多套房持有者，但别忘了，全国还有超过2亿人租房，未来这个群体可能更大。一旦开征，在租房需求旺盛的地方，房东很容易把税转嫁给租客，租房的人压力更大了，进而就会影响到这一群体的消费力。

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未来会不会彻底不征了？

虽说房产税目前并没有推进预期，但这并不意味着从此以后就彻底不征收房地产税，等市场稳下来，房地产税大概率还是会重新摆上桌面。

一个很重要的原因是：它能给地方带来稳定、可持续的财政收入，缓解地方财政的压力。

过去很长时间，地方财政高度依赖土地出让金，比如2020年，全国土地出让收入高达8.4万亿元，占地方财政收入的40%，有些城市甚至超过50%。

但这两年，这个数字掉得厉害得很，2025年地方土地出让收入只有4.15万亿元，比高峰期少了超过一半。

而且2026年人大会议，财政部报告2025年主要财税政策落实和重点财政工作情况时，明确提到“受多重因素影响，一般公共预算收入下滑，土地出让收入继续回落，财政收支平衡压力加大，一些地方财政困难”。

不过即便开征房地产税，也只是“部分替代”土地出让收入，甚至只是“少量替代”，不可能完全取代。因为房地产税带来的收入规模其实有限。

拿已经试点的上海来说，2024年房产税收入是89.9亿元，占全市一般公共预算收入的1.07%，而同一年，上海的国有土地使用权出让收入是630亿元，相当于房产税的7倍。所以从这个角度看，指望房地产税完全填补土地收入的缺口，是不现实的。

但从社会公平的角度看，征收房产税确实有助于调节财富差距。有研究显示，如果把房产税用来改善基本公共服务，家庭财富不平等程度可以下降5%到10%。

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如果要收，怎么收才科学呢？

目前国内试点房产税的城市只有重庆和上海，未来房地产税若在全国范围内铺开，面临的情况势必比小范围试点更复杂。

毕竟不同城市的房价、居民收入差距都很大，不太可能搞“一刀切”的统一税制，大概率还是得因城施策。

比如像上海这样的大城市，现在试点的人均免征面积是60平方米；如果是小城市，房租便宜、居民收入也相对低，免征面积可能会更大一些，这样才能确保普通家庭的基本居住需求不受影响。

另外税负也应该和家庭收入、当地的房价收入比挂钩。比如说，每年交的房产税最好不超过家庭年收入的1%，超出部分可以考虑减免或延期。

另外，如果全面铺开，还得考虑一些特殊情况，比如老年人、残疾人需要额外减免；家里有人失业或者得了大病，生活压力本来就大，也应该给予一定的减税或免税。

总之，不管未来房产税何去何从，对于只有一套住房的家庭来说，不必要担忧，这也是保护刚需的底线。