涉外租赁纠纷案例：国樽律所代理留学生与英国中介纠纷案圆满办结

近日，北京国樽律师事务所代理的中国赴英留学生洪某某与英国当地房屋中介之间的租赁合同纠纷案件圆满办结。北京国樽律所涉外跨境争议解决团队凭借对英国房屋租赁领域法律法规、行业惯例的深刻理解，以及跨境法律服务的丰富实战经验，通过多轮专业法律交涉与谈判，成功帮助委托人全额追回剩余预付房租16017.86 英镑，案件顺利办结，委托人对案件结果高度认可。

案件梳理

委托人洪某某系中国赴英国留学人员，与英国当地某房屋中介签署学生公寓租赁合同，承租英国当地学生公寓用于留学期间居住。后因个人原因需提前终止租赁、返回国内，委托人实际仅入住公寓 4 个月，就剩余预付房租的退还事宜与中介沟通时，对方最初口头同意退还剩余款项；待委托人正式回国后，中介方单方反悔，明确表示拒绝退还剩余房租，并额外提出要求，需委托人自行找到符合条件的转租人完成公寓转租后，方可办理剩余房租退款手续。多次沟通无果后，委托人委托国樽律所涉外团队全权处理本次跨境租赁合同纠纷，维护自身合法权益。

案件关键时间线

1、2024 年 6 月：委托人与英国当地某房屋中介正式签署学生公寓租赁合同，完成入住手续，按期足额预付了对应租期的全部房租；

2、2024 年10 月：委托人实际入住公寓 4 个月后，因个人原因需提前终止租赁返回中国，就剩余预付房租退还事宜与中介方沟通，对方口头明确同意办理退款；

3、2024 年 11 月：委托人正式完成回国手续后，中介方单方反悔，明确拒绝退还剩余房租，并新增限制性要求，需委托人自行找到符合资质的转租人完成公寓转租后，方可启动退款流程，双方多次沟通无果；

4、2024 年 12 月 4 日：国樽律所正式接受委托人的专项委托，组建涉外跨境争议解决专属办案团队；

5、2024 年 12 月 - 2025 年 3 月：办案团队完成全链条证据梳理与固定、中英双语法律文书起草，向英国中介方正式发送律师函，明确我方核心法律主张与权利依据，同步开展多轮跨境法律谈判，驳斥对方无法律依据的退款限制条款；

6、2025 年 4 月 21 日：英国中介方全额向委托人支付剩余预付房租 16017.86 英镑，本案正式圆满办结，委托人对案件办理过程及结果均表示高度满意。

办案律师解读

本案中主要争议焦点为：

1、英国法律框架下，承租人提前解除租赁合同的权利与剩余租金退还的法定规则边界；

2、中介方以 “未找到转租人” 作为拒绝退还剩余预付房租的前置条件，是否具备法律与合同依据，是否构成不公平合同条款；

3、中介方前期已作出同意退款的口头承诺，后续单方反悔的行为，在英国合同法下的法律效力认定；

4、跨境维权场景下，中国留学生身处国内，异地证据固定、法律交涉与权益主张的程序合规性问题；

5、学生公寓类租赁场景中，出租方的法定减损义务与预付房租的性质认定规则。

法律依据

（一）英国房屋租赁合同的核心法律适用与承租人权利

1、英国《1988 年住房法案》（Housing Act 1988）：英国规范私人住宅租赁的核心法律，明确了有保障短期租赁（AST）模式下出租人与承租人的法定权利义务，界定了提前解约场景下的租金结算规则与出租方的法定减损义务。

2、英国《1999 年消费者合同不公平条款条例》（Unfair Terms in Consumer Contracts Regulations 1999）：明确租赁合同中，若出租方设置的条款单方面加重承租人责任、排除承租人核心法定权利，该条款不具备法律效力；以 “必须找到转租人方可退还剩余房租” 作为无条件退款的前置限制，属于加重消费者责任的不公平条款，依法不应被支持。

3、英国合同法基本原则：合同双方作出的有效承诺对缔约方具备法律约束力，中介方已就剩余房租退款事宜作出明确同意的承诺，委托人基于该承诺完成回国安排，中介方无正当理由单方反悔的行为，违背英国合同法中的允诺禁反言（Promissory Estoppel） 原则。

（二）出租方法定减损义务与租金退还规则

1、英国普通法与《1988 年住房法案》确立的出租方法定义务：承租人提前解约时，出租方负有法定的合理减损义务，需主动采取合理措施寻找新的承租人、降低空置损失，无权单方面将寻找转租人的全部义务转嫁至原承租人，更无权以此为由拒绝退还已预付的、未实际产生租赁期间的房租。

2、租金结算法定规则：承租人提前终止租赁的，仅需承担租赁解除前的应付租金、以及出租方因提前解约产生的合理直接损失，出租方无权扣留全部剩余预付房租，更无权设置无法律依据的退款前置条件。

（三）跨境涉外法律服务的程序合规依据

1、《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条：当事人可以协议选择合同适用的法律；当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。

2、中英两国跨境民商事法律服务合作惯例与规则：中国律师事务所可依法为中国公民在海外的民商事纠纷提供跨境法律支持、文书出具、谈判代理等涉外法律服务，保障中国公民海外合法权益。

封跃平

国樽律师事务所-全球管委会主席

福布斯出海全球化领军人物TOP30

职业领域：跨国企业并购、涉外法律服务、公司治理、知识产权、涉外企业注册、跨境投资等

国樽律师事务所是深耕涉外法律服务领域的专业律所，以 “立足中国，服务全球” 为宗旨，构建起覆盖 106 个国家及地区的全球服务网络，在美国、香港、新加坡、欧洲等多地拥有直设分支机构与本土执业团队，汇聚 2000 余名具备海外教育背景、精通多国语言及不同法域法律的精英律师团队。

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