房东们惜售了！什么情况？

今年春节之后，很多城市的二手房的交易量出现了明显的增长，部分城市甚至说是暴增。

那么说二手房的挂牌量，也就是二手房的库存，出现什么样的运行态势呢？

今天我们就分享一下这方面的数据。

我先说说一般规律：在楼市繁荣期的时候，随着二手房交易量的增长，库存基本平稳，或者是库存是下降的。

因为二手房卖得快，但是业主比较惜售。

而在楼市低迷期的时候，部分时段，尤其是 3 月份、4 月份二手房交易量出现回升，但二手房挂牌量也是同步上升的，一般是 3 月份的增速非常高。

这也就意味着市场的需求和供应双向都比较活跃，但是供求关系可能没有出现大幅的改善。

那么说房价也就很难止跌，而且小阳春过后量能就会回落。

3 月份快过完了，我预计今年的 3 月全月，全国主要城市的二手房的交易量会大幅的增长。

但是截止到目前，二手房的挂牌量相比 2 月份只是微幅的增长。

我们看一下图吧。

这个红柱是过去的 3 年，每年的 3 月份的成交量，今年 3 月份环比 2 月份微增了 1.6%。

但是 2025 年和 2024 年 3 月份相比，2 月份都大增了 4%，也就是单看二手房的挂牌量的增长，

今年要好于 2025 年和 2024 年 3 月份。

相较而言，今年小阳春，部分城市的业主，出现了一定程度的惜售心态！这在过去三四年是比较少见的。

我们从这张图也发现过去的 3 年，全国 50 个重点城市的二手房的挂牌量是震荡往上走的。

也就是二手房市场抛压是增长的。

比如，今年 3 月份同比去年 3 月份增了 4%。

不过，今年的总体抛压，估计要小于去年。

比较一下全国主要城市的不同情况。

今年 3 月份的二手房的挂牌量，同比去年的 3 月份的同比增速。

同比增速最高的深圳，增了 55%。

深圳楼市活跃是从 2024 年 9 月 26 号新政之后，二手房的交易量大增，但是挂牌量也同步大增。

另外，还有几个城市同比增幅较大：

兰州增长 22%，沈阳增长 18%，贵阳增长 16%。

这几个城市都是中西部、东北地区的二线城市，库存压力明显增大，二手房供求关系较差。

同比去年的 3 月份出现下降的，也就是势头转好的几个城市：

合肥同比下降 11%，北京同比下降 9%，南京、苏州、郑州同比下降 8%；

厦门、天津、哈尔滨、大连、长沙、广州等小降，而上海基本持平。

接下来我们再来看三个城市的挂牌量的走势。

首先看一下北京。

北京今年 3 月份的挂牌量相比 2 月份基本上持平，但是相比去年的 3 月份大降了 9%，而且相比 2024 年 3 月份降幅更大，所以北京的挂牌量的走势是比较好看的。

这就说明，北京市的二手房的供求关系在改善，部分房东产生了惜售心理。

按目前这样一个供求关系，北京的二手房价，尤其是中心区，应该能够基本企稳。

再看一下长三角的苏州。

苏州今年 3 月份的二手房挂牌量，相比 2 月份小降，相比去年的 3 月份同比降了 8%，同时也低于 2024 年的 3 月份。

总体来看，苏州的情况呢要弱于北京，但强于多数二三线城市。

最后看看西部大城市成都。

成都 3 月份的挂牌量，相比 2 月份基本上持平，

但是相比去年 3 月份大增了 10%，也明显高于 2024 年的 3 月份，这就意味着成都的二手房的库存量是在震荡往上走的。

这个也符合去年的 4 月份之后，成都的楼市出现了一个明显的降温，我称它为是一个补跌。

就二手房的库存量来看，目前成都的补跌进程还没有结束。

拿每个月的二手房的挂牌量，除以过去几个月平均的二手房的交易量，可以得出去化周期。

去化周期能够比较好的衡量一个城市二手房的库存、供求关系的变化。

当前50城总体的二手房挂牌量数据有了。

这里我们就推测一下，今年 3 月份我估计二手房的交易量相比 2 月份会明显增长。

据此推算出今年3月50城二手房去化周期。

由图可知， 2023 年的 3、4 月份的时候去化周期呢只有 13 个月左右，处于相对比较低的水平，

那个时候，房价是涨的。

2023 年下半年一直到 2024 年的上半年，基本上处于一个横盘震荡的区间，在 18 个月到 22 个月之间。

但是 2025 年的 4 月份之后去化周期持续增长，一直到今年的 2 月份，最高达到 23 个月。

按照今年 3 月份的挂牌量和成交量推算，今年 3 月份的去化周期可能会明显降低到 19 个月。

也就是相比过去 1 年出现了明显改善，但是依然高于 2024 年的 3 月份、4 月份只有 17.6 个月的水平。

经过上述数据分析，基本上可以得出结论：

今年 3 月份的成交量大幅的增长，去化周期大幅的回落，市场供求关系改善了。

但就 50 城总体来看，目前的房价还在跌，因为去化周期还没有降到让房价能够止跌的那个位置。

所以在目前这个情况之下，政策面最近比较淡定。

估计相关部门看到小阳春成色还不错，暂时觉得没必要出新政了。

但老杨的建议是，相关部门一定要知道，小阳春过后楼市会回落；如果不能及时的出台更有利的政策，那么最近及未来几个月，想实现房价止跌困难还是比较大的。

不过，城市分化比较严重，少数城市的房价今年应该会实现止跌。

所以不同地区的朋友们，要密切关注自己所在城市的二手房的销量、库存及去化周期走势。