百强房企洗牌或持续：押注改善性需求，掘金城市更新

2026中国房地产百强企业研究成果发布会暨第二十三届中国房地产百强企业家论坛现场 本报记者 李莎/摄

21世纪经济报道记者李莎 北京报道

日前，2026中国房地产百强企业研究成果发布会暨第二十三届中国房地产百强企业家论坛在北京举行。

会上，中指研究院发布《2026中国房地产百强企业研究报告》（后简称《报告》）。《报告》显示，2025年房地产市场仍在调整，百强企业销售业绩维持下行态势，销售总额、销售面积分别为32605.2亿元、14857.9万平方米，同比分别下降18.1%、24.3%。百强企业市场份额为38.8%，较上年下降2.4个百分点；分企业所有制来看，央国企市场份额继续提升。

综合2024—2025年销售额与拿地金额前100位的企业名单，百强企业中有30家企业经营较为活跃。这些企业销售业绩向核心城市集中的趋势强化。上海、北京、广州、杭州、深圳、成都、武汉、西安、南京和天津等城市的销售贡献占比位居前十。一线城市和杭州、成都等核心二线城市仍是这些企业的主要布局区域。

《报告》指出，部分企业或因投资规模支撑不足，“旧货难出、新货不足”，或因开发能力有限，经营稳定性偏弱，百强企业洗牌或将持续。

中国房地产TOP10研究组联席组长、清华大学房地产研究所所长刘洪玉表示，当前房地产行业仍处于调整期，行业整体规模持续收缩。房企到位资金持续走弱，流动性安全承压。

在此背景下，刘洪玉认为，“求生存” 成为房企现阶段的首要任务，需加大去库存力度、盘活存量资产、保持适度投资，并充分利用金融政策、主动寻求多元债务化解方案，筑牢企业经营安全底线。

除了《报告》之外，会上发布的《生存为本，发展为要——市场调整期中国房地产企业破局之道》专题附报告显示，“十五五”期间，全国城镇住房需求总量约为49.8亿平方米，核心城市人口吸引力仍突出，改善性需求成为增量市场核心驱动力。

不仅如此，城市更新与运营服务，也带来存量市场发展契机。“十五五”期间，实施城镇老旧小区改造、老旧街区改造、老旧厂房改造、城市基础设施更新改造等城市更新重点任务，涉及直接投资规模大。在房地产行业全面进入存量时代的背景下，专业运营与品质服务已成为房企突破开发业务天花板、挖掘存量资产价值的核心引擎。

刘洪玉指出，行业存在结构性机遇，重点城市人口集聚与改善性住房需求带来增长空间，城市更新、商业不动产REITs、存量资产运营、第三方房地产开发服务和“好房子”建设等成为行业发展新场景。房企需依据自身资源禀赋与能力优势因企施策，加快业务结构优化与发展模式转型，在传统开发、城市更新、运营服务等赛道构建差异化的新发展模式。

前述该专题附报告进一步指出，传统开发方面，房企要精准城市布局、加快产品迭代升级、数智化赋能营销。积极发展代建业务，发挥专业能力和品牌影响力，为增量开发提供服务。此外，房企要着力发展城市更新业务，发挥核心优势，构建差异化发展模式。基于核心能力开展运营及服务业务，整合内外资源，协同发展，促进构建新发展模式。