龙湖：2025年收入973.1亿，预计两年后完成新模式筑基

3月27日，龙湖集团发布2025年度业绩报告。报告显示，龙湖集团2025年营业收入约为973.1亿元。

其中，地产开发业务收入705.4亿元；运营及服务业务收入为267.7亿元，在集团营业收入中占比达到27.5%，创历史新高；公司拥有人应占溢利为10.2亿元；剔除投资物业及其他衍生金融工具公平值变动影响后，归母核心亏损为17亿元。

龙湖从2022年开始主动调整节奏、压降负债，开发业务占比持续走低。到了2025年，开发业务首次出现盈利亏损，但运营及服务业务实现核心权益后利润接近80亿元，弥补了开发业务下降到来的负面影响。

龙湖董事会主席兼CEO陈序平表示，预计最晚到2028年，龙湖的运营及服务业务的收入就会超过地产开发的收入，成为公司最主要的收入来源。同时，因为地产企业的业务结构与公司的收入、负债结构、现金流来源与节奏、信用体系全部是深入融合的，业务结构与负债结构互为因果，调整后以运营服务收入为主的收入结构，也将意味着龙湖完成了新发展模式的“地基”建设。

龙湖业绩发布会

01 安全度过偿债高峰

债务安全是房地产行业紧缩期企业的第一生命线。期间，龙湖也一直以「不逾期、不展期、不违约」为公司信用底线。

根据龙湖年报数据，截至2025年底，其有息负债降低至人民币1528亿元，平均融资成本降低至3.51%，平均借贷年期拉长至12年以上。有息负债中，银行融资占比近90%，相比2022年末提升约15个百分点，信用债总量和占比持续降低。

龙湖首席财务官赵轶表示，2025年集团层面兑付债务约220亿元，包括135亿人民币的境内债券和92亿港币的境外贷款，今年年内剩余约60亿左右到期债务，其中信用债约25亿元，已经安全平稳地度过了债务高峰。

在降低负债总额的同时，龙湖还在持续调整负债结构。截至去年底，龙湖的境内贷款占比升至83%，境外信用贷款占比降低至6%，供应链融资基本清零，经营性物业贷当年新增约180亿元，总量超过1000亿元，占比提升到66%。

外，龙湖的有息负债中，外币的负债余额也持续降低至150亿元左右，在去年期末占比约为10%。

截止2025年年底，龙湖剔除预收款以后的资产负债率下降到55%，净负债率基本稳定在52%上下，剔除预售监管资金后的现金转债倍数保持在一倍以上，财务状况比较稳健。

2025年是龙湖偿债的最高峰，到期金额约220亿元，之后在2026年、2027年下降至约60亿元、69亿元。之后在2029年再次大幅下降，至约40亿元。

赵轶透露，未来龙湖的融资管理策略会严格遵守三个原则：

• 第一，严守信用，银行融资不逾期、不展期、公开市场的债务不违约；
• 第二，会不断提高运营资产的NPI，提升资产的估值，挖掘经营性物业贷的空间，优化融资结构，拉长账期，同时特别控制好短期债务和外币债务；
• 第三，强化融资和现金管理机制，夯实和建立账户级的管控体系，提前削峰到期债务。

过去几年中，受行业深度调整和结算项目的结构性影响，龙湖集团的毛利率也在持续下滑，不过公司管理层预计经过2025年、2026年两年的筑底之后，随着负债总量、利率的双下降，运营和服务业务收入占比继续提升，以及开发业务结算节奏带来的逐步减亏，公司毛利率将会得到回升。

02 新旧模式转换即将完成

从龙湖集团的业务收入结构可以看出，公司对运营和服务业务的倚重越来越强。

陈序平表示，近几年龙湖的地产开发业务仍旧会聚焦在存量去化，啃掉存货的硬骨头，不会刻意注重规模，公司业绩的增长和稳定主要依赖经营性业务来完成。

从数据上来看，龙湖开发业务的收入在2025年首次降至千亿以下，运营及服务业务的收入创下新高。

龙湖2025年收入结构

2025年，龙湖拿地依旧比较“保守”。全年新获取7个项目，总建面约38万平方米，权益建面约26万平方米，新增货值约82亿元。相比631.6亿元的合同销售额，拿地销售比只有约5.5%。

龙湖执行董事兼地产开发航道总经理张旭忠表示，龙湖的策略是财务安全放在第一位，保兑付的优先等级高于新增的投资。目前龙湖的土储还有约2200多万平方米，整体的未售货值超过2000亿元，以销定支、盘活存量是基本策略，对于新增项目的要求是拿一个（项目）要做成一个。

相比开发业务的“保守”策略，商业等航道业务对增长表现的更加积极。2025年，龙湖新开13座购物中心，其中8个自持重资产项目，5个轻资产运营项目。

商场租金收入在2025年上升至112.1亿元，同比增长4%，整体出租率为96.8%。

截止期末，龙湖共有99个商场在运营，已经开业的总建面约1050万平方米，覆盖25个重点城市，总营业额超过820亿元，剔除车辆销售的营业额整体增长17%，同店增长6%。日均客流约380万人次，整体增长16%，同店增长7%。

据悉，2026年，龙湖还会再开9座左右购物中心。管理层提出的航道运营目标是今年实现同店同比5%以上的增长。

在其它几个航道中，龙湖服务业务在2025年整体实现收入125.8亿元，其中物业服务收入112.3亿元，在管面积3.6亿元；资产管理收入29.8亿元，其中长租冠寓的收入约24.8亿元，整体出租率为94.1%；龙智造收入13亿元。

陈序平表示，行业调整已经持续5年时间，开工量跌掉了7成，调整幅度非常大，但在此期间，龙湖在顶着市场下行压力压降负债的同时，没有对运营服务核心资产进行任何出售或稀释，保住了公司最核心的资产，为预留未来增长空间提供了最有利条件。

陈序平提出，龙湖希望运营及服务业务的利润在今年实现约10%的增长，尽快达到百亿规模。在为龙湖盈利托底和保持稳定、以经营性现金流去驱动增长的同时，以此为基础用经营性物业贷去替换公司的短期融资，继续降低负债压力。

龙湖管理层预计，2027年公司的利润会筑底回升，2028年运营及服务业务的收入会超过开发业务，彻底完成本轮战略转型。

经过了负债最高压的一年之后，龙湖仍然在坚持降负债、保安全、审投资的做法，继续为应对行业变化预留冗余。

近期，瑞银发表研报维持对龙湖集团“中性”评级。其指出，开发业务的亏损带来资产削减压力，但商场等存在更高估值潜力的资产为龙湖提供了基本面改善潜力。